Nie jest warunkiem powstania obowiązku spłaty długu wezwanie do zapłaty właściciela przez wspólnotę

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nie jest warunkiem powstania obowiązku spłaty długu wezwanie do zapłaty właściciela przez wspólnotę

#1 Post autor: piotrusb » 13-04-2023, 09:58

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie z 16 stycznia 2023 r., sygn. akt VI C 2332/21.
Powód uzasadniał swoje roszczenie treścią art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, a na potwierdzenie wysokości żądanych kwot przedstawił dokumenty – uchwały, na podstawie których ustalił wysokość opłat obowiązujących w danym roku kalendarzowym. Zgodnie z powołanymi przepisami właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują, by obowiązek pokrywania kosztów związanych z nieruchomością wspólną i zaliczek na ten cel obciążał wszystkich współwłaścicieli jednego lokalu solidarnie. Należy więc uznać, że współwłaściciele lokalu odpowiadają wobec Wspólnoty za obowiązki płatnicze związane z własnością lokalu stosownie do posiadanych udziałów, czyli – w przypadku pozwanego – w części ½.

Jak wskazuje się w literaturze, zobowiązanie do uiszczania opłat (zaliczek i innych opłat) jest zobowiązaniem realnym, co oznacza, że zobowiązany jest każdoczesny właściciel lokalu (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Lex 2020, art. 15). Obowiązek uiszczania opłat jest niezależny od tego, czy właściciel korzysta z lokalu i w jakim zakresie to czyni. Dla jego powstania wystarczające jest, że dana osoba jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (R. Dziczek [w:] Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Lex 2021, art. 15). Oznacza to, że obowiązek uiszczania zaliczek ciąży na właścicielu z mocy prawa i z powodu przysługiwania mu prawa własności (lub współwłasności) lokalu. Oczywiście do skonkretyzowania tego obowiązku niezbędne jest podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową (właścicieli lokali) uchwały – art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali. W razie obowiązywania takich uchwały lub uchwał obowiązek uiszczania zaliczek i innych opłat jest już skonkretyzowany i obciąża właścicieli lokali. Nie jest warunkiem powstania obowiązku wezwanie do zapłaty właściciela przez Wspólnotę albo poinformowanie właściciela o wysokości tych kosztów (zaniechania po stronie Wspólnoty w tej kwestii mogą najwyżej, w konkretnych okolicznościach, świadczyć o nadużywaniu prawa podmiotowego). Właściciel lokalu nie może zatem zwolnić się z obowiązku zapłaty zaliczek i innych opłat związanych z własnością lokalu powołując się na to, że o nich nie wie albo nie zna ich dokładnej wysokości. Taka niewiedza powinna skłonić właściciela do tego, aby o wysokości opłat zasięgnął informacji od właściwego podmiotu (członków zarządu, administratora Wspólnoty).

Z powyższych przyczyn nietrafne są zarzuty pozwanego co do tego, że Wspólnota – przed wytoczeniem powództwa w tej sprawie – nie wzywała jego osobiście do zapłaty. Brak takiego wezwania nie zmienia tego, że obowiązek płacenia zaliczek obciążał go z mocy ustawy od czasu nabycia udziału ½ we własności lokalu. Niepodważalnie działania Wspólnoty w sprawie zadłużenia pozwanego oraz J. E. nie były do końca przejrzyste, gdyż zawiadomienia o opłatach i rozliczeniach wskazywały opłaty obciążające lokal jako całość, a nie z podziałem na poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia to jednak tego, że zadłużenie na koncie księgowym lokalu zarówno w momencie wniesienia pozwu, jak i później, obiektywnie istnieje, a współwłaściciele mogli je zaspokoić po prostu spłacając saldo opłat na koncie księgowym lokalu (wskazywanym m. in. w zawiadomieniach doręczanych właścicielom) z poleceniem, aby wpłaty zaliczono na poczet zadłużenia obojga współwłaścicieli w odpowiednich proporcjach. Brak wykazywania w zawiadomieniach salda zobowiązań poszczególnych współwłaścicieli nie uniemożliwiał więc pozwanemu spłaty zadłużenia.

W myśl art. 451 §§ 1 i 3 k.c. dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.

Dokonaną przez J. E. wpłatę w wysokości 8 000 zł w dniu 23 września 2020 r. (przed wytoczeniem powództwa przez powoda) Wspólnota zaliczyła na poczet zadłużenia obciążającego dłużniczkę J. E.. W tytule przelewu wskazano „Czynsz Mokotowska 29 m. 19 nr ewid. (...)” (k. 68). Dopiero w maju 2021 r., zgodnie z kartą kontową lokalu, część z tej wpłaty w kwocie 3 128,38 zł została zaliczona przez Wspólnotę na poczet zadłużenia pozwanego. W kontekście ustalonego stanu faktycznego nie można zarzucić Wspólnocie, że dokonała tego zaliczenia błędnie. Tytuł „czynsz” nie wskazuje jednoznacznie, czy intencją właściciela była spłata czynszu za cały lokal, czy też czynszu w wysokości należnej od wpłacającego. Brak danych (nie wynika to z zeznań J. E. albo pozwanego), aby Wspólnota była uprzednio poinformowana o tym, że wpłaty od jednego współwłaściciela lokalu należy traktować jako spłatę należności również drugiego współwłaściciela. Bez takiego wyraźnego oświadczenia rzeczywiście bardziej właściwym było zaliczenie wpłaty od jednego współwłaściciela tylko na poczet jego indywidualnego zadłużenia – Wspólnota nie znała bowiem ustaleń pomiędzy współwłaścicielami i czy współwłaścicielka wyrażała zgodę na zaliczenie jej wpłaty na poczet zadłużenia pozwanego. Wyraźne polecenie na ten temat Wspólnota otrzymała dopiero w maju 2021 r. i wówczas istniejącą jeszcze po stronie J. E. nadpłatę zaliczyła na poczet zadłużenia pozwanego. Niezasadne było więc zarzucenie Wspólnocie błędnego zaksięgowania tej kwoty tylko na rzecz J. E. i naruszenie zasad współpracy z dłużnikiem w celu wykonania zobowiązania.

W świetle powyższego zarzuty pozwanego przeciwko roszczeniu powoda musiały zostać uznane za bezzasadne, a powództwo zasługiwało na uwzględnienie co do kwoty 1 327 (suma zaległych części zaliczek na fundusz remontowy za okres od czerwca 2019 r. do września 2020 r.).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-16_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”