Ustanowienie przez współwłaścicieli zarządu jest prawnie nieważne jeśli wcześniej zarządca został powołany przez sąd

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Ustanowienie przez współwłaścicieli zarządu jest prawnie nieważne jeśli wcześniej zarządca został powołany przez sąd

#1 Post autor: piotrusb » 06-04-2023, 11:21

Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 17 stycznia 2023 r., sygn. akt II Ca 1759/22
...wyjaśnić należy, że fakt zawarcia umowy przez większość współwłaścicieli (za wyjątkiem jednego z nich) z innym podmiotem ,,zewnętrznym’’ o zarząd ruchomością, przede wszystkim był faktem prawnie obojętnym dla rozstrzygnięcia tej sprawy. Jej przedmiotem ponad wszelką wątpliwość było żądanie zmiany osoby zarządcy sądowego, a nie uchylenie zarządu sądowego. Tej treści konkluzji nie zmienia to, że P. G. w piśmie stanowiącym odpowiedź na wniosek stwierdził, że „jest za uchyleniem zarządu sądowego”, a sytuacji gdy Sąd uzna, że utrzymanie zarządcy sadowego dla nieruchomości jest konieczne to wnosi o zmianę dotychczasowego zarządcy na firmę (...) Sp. z o.o. Jeżeli nawet potraktować to pismo jako żądanie zniesienia zarządu sądowego nieruchomości, to nie zostało ono rozpoznane zaskarżonym postanowieniem, bo jako złożone przez uczestnika, a nie wnioskodawcę (jedynie mającego możliwość zmiany żądania wniosku) nie mogło być rozpoznane w tym postępowaniu, a co najwyżej mogło zostać wyłączone i rozpoznane w oddzielnym postępowaniu. To, że fakt zawarcia w/w umowy pozostaje irrelewantny dla rozstrzygnięcia tej sprawy (raz jeszcze podkreślić należy o zmianę osoby zarządcy) nie budzi żadnych wątpliwości z punktu widzenia właściwych podstaw prawnych, tj. art. 615 k.p.c. w zw. z art. 931 § 2 k.p.c., art. 935 § 1-3 k.p.c., fakt zawarcia umowy przez współwłaścicieli, czy ich większość – z podmiotem zewnętrznym o zarząd nieruchomości, nie może mieć żadnego znaczenia dla oceny prawidłowości wykonywania zarządu przez dotychczas ustanowionego zarządcy sądowego. Ponadto nie można tracić z pola widzenia i tego, że ta umowa zawarta przez współwłaścicieli w czasie, w którym ich zarząd ustawowy nad nieruchomością – w rozumieniu art. 199-201 k.c. jest przecież odjęty z uwagi na ustanowienie zarządu sądowego – w rozumieniu art. 203 k..c (p. także St. Rudnicki Komentarz do art. 199 i nast. k.c. – syst. inf. pr. Lex), pozostaje nieważna. Zawarcie przez współwłaścicieli umowy o zarząd nieruchomości stanowi natomiast czynność zarządu nieruchomością wspólną. Taki pogląd ma także potwierdzenie w orzecznictwie (p. wyrok SN z dnia 17.06.2015r., ICSK 355/14). Orzeczenie to oczywiście zapadło na tle stanu faktycznego, w którym rzecz dotyczyła wyboru członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a więc chodziło o nieruchomość wspólną, zabudowaną, w której lokale stanowią odrębną własność poszczególnych współwłaścicieli części wspólnych nieruchomości i do której to nieruchomości mają zastosowanie przepisy szczególne względem art. 199 i nast. k.c., tj. przepisy Działu IV ustawy z dnia 24.006.1994r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048t.j.) Przypomnieć należy, że nieruchomość o jakiej mowa w niniejszym postępowaniu jest wprawdzie zabudowana budyniem mieszkalnym wielolokalowym, ale odrębna własność lokali nie została w tym przypadku ustanowiona, dlatego w/w przepisy ustawy o własności lokali nie mają w tym przypadku zastosowania (p. także uchwała SN z dnia 7.10.2009r. III CZP 60/09). Nie jest to jednak przeszkodą do tego, by przyjąć, że pogląd potwierdzony w tym w/w orzeczeniu Sądu Najwyższego w zakresie identyfikacji czynności prowadzącej do wyłonienia zarządu nieruchomością wspólną rozciągał się także na zawarcie umowy o zarząd nieruchomością przez jej współwłaścicieli z podmiotem trzecim. Takie rozumowanie w sposób oczywisty wpisuje się w rozumienie pojęcia zarządu nieruchomością wspólną – jako całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą nieruchomości wspólnej bezpośrednio lub pośrednio (p. także uchwała SN składu 7 sędziów z dnia 25.1994r., III CZP 182/93), a więc m.in. także i ustanowienia sposobu administrowania, czyli samego ustanowienia zarządu, w tym i zawarcia umowy o ten zarząd z podmiotem trzecim. Zatem abstrahując już od tego, że zawarcie takiej umowy przez współwłaścicieli z podmiotem trzecim (o zarząd nieruchomością) już co do zasady nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o zmianę osoby zarządcy sądowego, to przede wszystkim taka czynności prawna jest nieważna – jako niezgodna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w wz. z art. 203 k.c.).

W konsekwencji powyższego oczywistą pozostawała konstatacja, że bezprzedmiotowym był zarzut naruszenia art. 199 k.c. w zw. z art. 203 kc w zw. z art. 201 k.c., tj. rozważenie tego, czy ustanowienie zarządu nieruchomości wspólnej jest czynnością zwykłego zarządu, czy też przekracza ona zakres zwykłego zarządu. Raz jeszcze podkreślić należy to, że ustanowienie zarządu – poprzez zawarcie przez współwłaścicieli umowy z podmiotem trzecim – niezależnie od tego, że jest czynnością prawną nieważną (wobec odjęcia współwłaścicielom takiego uprawnienia –jako wpisującego się w pojęcie zarządu nieruchomością – na rzecz zarządu ustanowionego przez sąd), to przede wszystkim pozostaje prawnie obojętne dla udzielenia odpowiedzi na pytanie o ziszczenie się przesłanek do zmiany osoby zarządcy sądowego. Chociaż nie ma to żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, to już tylko ubocznie Sąd Okręgowy wyraża pogląd, że tak jak uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu (p. w/w wyrok SN z dnia 17.06.2015r., I CSK 355/14), tak i zawarcie umowy przez współwłaścicieli nieruchomości (gdzie nie zostały ustanowione odrębne własności lokali), w tym i z podmiotem trzecim – o zarząd nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu. Nie ma żadnych argumentów jurydycznych, które uzasadniałyby różnicowanie charakteru tego rodzaju – tożsamej w sensie treści - czynności, tylko z uwagi na już wyżej wyjaśnioną odrębność regulacji co do samego ustanowienia (wyłonienia) zarządu. (...)

Ani przepisy kodeksu cywilnego, ani przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie regulują wprost przesłanek zmiany osoby zarządcy nieruchomości ustanowionego przez sąd. Stąd to odesłanie do art. 935 k.p.c. i potrzeba odpowiedniego ich stosowania w tym przypadku. Przy czym istota zagadnienia sprowadza się do tego, że przepis art. 935 § 1 k.p.c. wskazuje na pewien model właściwego, starannego postępowania zarządcy – w tym także odnoszący się do zarządcy ustanowionego przez sąd (art. 615 k.p.c.) co ma zasadnicze znaczenie dla oceny tego, czy sposób sprawowania zarządu przez zarządcę ustanowionego przez sąd odbiega od tego modelu, czy też nie, a wobec tego, czy istnieją podstawy do zmiany osoby zarządcy. W orzecznictwie wskazuje się na pewien wzorzec należytej staranności obowiązujący zarządcę nieruchomości ustanowionego przez sąd, który obejmuje jego profesjonalizm w podejmowaniu czynności składających się na zarząd nieruchomością. Staranność-zawodowego zarządcy może być uznana za niemieszcząca się w tym wzorcu wtedy, gdy podjęte przez niego działania lub jego zaniechania są oczywiście sprzeczne z przepisami mającymi zastosowanie albo z nałożonymi na niego obowiązkami. Przy czym właściwym punktem odniesienia dla weryfikacji dochowania należytej staranności przez zarządcę nieruchomości zasadnicze znaczenie ma to, co wynika z przepisów art. 935 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 615 kpc. A więc nałożenie na zarządcę obowiązku sprawowania zarządu w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Tym samym, jego czynności sprowadzają się do zakresu czynności zwykłego zarządu. Pojęcie zwykłego zarządu, mimo że ustawodawca posługuje się tym określeniem w przepisach prawa cywilnego, nie ma definicji legalnej z uwagi na to, że zakres zwykłego zarządu musi być oceniany zawsze na tle okoliczności konkretnego stanu faktycznego. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że są to czynności dotyczące bieżących spraw danego podmiotu prawa, które nie prowadzą do uszczuplenia jego potencjału ekonomicznego, np. zakup niezbędnych materiałów, pobieranie lub opłacanie czynszu, wykonywanie bieżących remontów, itp. (p. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25.10.2017r., I ACa 418/17).

To wszystko jedynie wzmacnia trafność wnioskowania Sądu pierwszej instancji, co do braku podstaw zmiany osoby zarządcy nieruchomości. Z punktu widzenia tak zidentyfikowanych, zarówno co do źródła, treści, jak i zakresu, kryteriów sprawowania zarządu nieruchomością przez zarządcę ustanowionego przez sąd, zarzut skarżącego – co tego, że zarządca K. K. wykonuje ten zarząd w sposób nie prawidłowy nie znalazł żadnego oparcia.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”