Rozliczenie opłaty stałej za CO i CWU; zasady uchwalania i rozliczanie zaliczek na koszty zarządu NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 6022
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Rozliczenie opłaty stałej za CO i CWU; zasady uchwalania i rozliczanie zaliczek na koszty zarządu NW

#1 Post autor: piotrusb » 23-12-2022, 11:04

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2022 r., sygn. akt I ACa 882/21
Powód zarzucił błędne przyjęcie, że informacja pozwanej - zawiadomienie, że uchwały wymienione w zawiadomieniu „nie zmieniły swej treści” bez jakiejkolwiek informacji o treści tych uchwał, może być traktowana jako zawiadomienie właścicieli o treści uchwał zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nawet jeśli troska o czytelność podejmowanych przez wspólnotę czynności, w tym podjętych uchwał, wymagałaby ponownego przytoczenia uchwał ostatecznie podjętych, to powód nie twierdził, że miał jakiekolwiek wątpliwości co do tego, jakie konkretnie uchwały zostały podjęte przez pozwaną wspólnotę.

Powód zarzucił, iż błędnie Sąd Okręgowy przyjął, że kwestionował on uwzględnienie w planie gospodarczym kosztów ogrzewania i ciepłej wody jako kosztów obciążających wszystkich właścicieli lokali, bowiem powód kwestionował jedynie sposób ich rozliczenia, a dokładnie opłaty stałej, kwestionując prawidłowość jej rozliczenia poprzez obciążenie wszystkich właścicieli na podstawie stawki za m.kw. tymi opłatami, gdy zdaniem powoda winna ona być rozliczona przy uwzględnieniu położenia lokalu i faktycznego zużycia energii w poszczególnych lokalach. Już w pozwie powód prezentował stanowisko, że „do planu gospodarczego” dla rozliczenia kosztów zarządu nieruchomości wspólnej zaliczono koszty tzw. opłaty stałej w wysokości 0,56 zł za 1 m2, która to opłata zgodnie z obowiązującymi przepisami powinna być pobierana wyłącznie od właścicieli lokali w wysokości proporcjonalnej do zużytej energii, a nie jednakowej wysokości naliczanej od powierzchni z pominięciem zużycia energii. Zdaniem powoda koszty te nie są kosztami zarządu nieruchomości wspólnej, albowiem dotyczą one wyłącznie dostaw ogrzewania i ciepłej wody, które winny być rozliczane odpowiednio do wskazań liczników zamontowanych w poszczególnych lokalach. Zdaniem Sądu Apelacyjnego stanowisko powoda w tym zakresie nie jest zasadne. Skoro jest to opłata stała, niezależna od wielkości zużycia energii na ogrzewanie i podgrzanie ciepłej wody, to oczekiwanie, że zostanie ona rozliczona przy uwzględnieniu faktycznego zużycia w każdym z lokali, nie jest uprawnione. Co więcej, trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że nie ma znaczenia w tym przypadku czy wszyscy członkowie wspólnoty korzystają z instancji cieplnej, czy też nie. Każdy z członków wspólnoty miał możliwość skorzystania z tej formy ogrzewania lokalu. Poza tym, opłata stała była pobierana w związku z dostawą ogrzewania dla części wspólnej nieruchomości. Zasadnie też Sąd Okręgowy wskazał, że opłata stała została rozliczona zgodnie z regulaminem rozliczania mediów, którego prawidłowość była poddana kontroli sądowej i prawidłowość tego regulaminu, a dokładnie uchwały nr (...), którą przyjęto ten regulamin, nie została zakwestionowana. Przyjąć zatem należy, że ten regulamin jest wiążący dla wszystkich członków wspólnoty.

Stawiany przez powoda zarzut zawyżenia zaliczek, jest jednym z głównych argumentów, które mają uzasadniać konieczność uchylenia zaskarżonych uchwał. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zarzut ten jest wyrazem li tylko subiektywnej oceny powoda, która jednakże nie przesądza o zasadności stanowiska powoda.

Z podjętej przez pozwaną wspólnotę uchwały nr (...)jednoznacznie wynika, że faktycznie pobrane w ciągu 2015 r. zaliczki przewyższyły koszty zarządu nieruchomością wspólną. Co więcej, niespornym jest również fakt, że i w poprzednich latach w pozwanej wspólnocie w ramach rozliczenia rocznego zachodziły podobne sytuacje, tj. kwota pobranych zaliczek przewyższała koszty zarządu nieruchomością wspólną. Fakt ten sam przez się nie daje podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone uchwały są wadliwe. Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.) i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, te bowiem w chwili podejmowania uchwały ustalającej wysokości zaliczek nie są znane. Doświadczenie życiowe nakazuje przyjąć, że rzadko przewidywane koszty zarządu są identyczne z kosztami rzeczywiście poniesionymi. Zwykle istnieje rozbieżność pomiędzy kosztami prognozowanymi a kosztami faktycznie poniesionymi. Zaliczki są uchwalane w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów zarządu, a ich podstawą są prognozy co do wydatków przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania. Powód poza wskazaniem na pewną prawidłowość w pozwanej wspólnocie polegającej na tym, że wysokość zaliczek była z reguły wyższa od kosztów rzeczywistych, nie wskazał w istocie okoliczności, które mogły prowadzić do wniosku, że zaliczki zostały w sposób świadomy zawyżone, bez uwzględnienia wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków na zarząd lub na wysokość obciążeń właścicieli. Sam zatem fakt, że suma zaliczek ustalonych w pozwanej wspólnocie przewyższała kwotę kosztu zarządu nieruchomością wspólną, nie może prowadzić do prostego wniosku, jaki wysnuwa powód, że uchwała nr (...) narusza jego interesy. Nie ma bowiem racji powód argumentując, że w sytuacji, gdy rzeczywiste koszty zarządu za rok 2015 były niższe od zaplanowanych i pobranych zaliczek o kwotę 57.389,45 zł, to fakt ten automatycznie uzasadniał konieczność stosownego zmniejszenia zaliczek na lata kolejne. Należy podkreślić, że właściciele lokali mają wpływ na uchwalanie wysokości zaliczek i mogą przeciwstawić się określaniu ich w sposób nieodpowiadający wyżej opisanym kryteriom, zaskarżając uchwały do sądu w trybie art. 25 u.w.l., ale w takim wypadku rolą skarżących jest wykazanie, że przyjęte w uchwale zaliczki nie uwzględniają wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków na zarząd lub na wysokość obciążeń właścicieli. Z uwagi chociażby na zmienność cen, trudno oczekiwać od Wspólnoty, by w swych przewidywaniach uwzględniała takie koszty, które będą identyczne z przyszłymi kosztami rzeczywiście poniesionymi. Z reguły te przewidywania są odmienne od kosztów rzeczywistych. Trudno też oczekiwać od wspólnoty, by w obawie przed zarzutami, m.in. takimi, jakie formułuje powód, wspólnota zaniżała swe prognozy. Nie ma więc racji powód argumentując, że stałe pobieranie zawyżonych zaliczek narusza zasad gospodarności i rzetelności i jest niezgodne z ustawą o własności lokali. O wysokości zaliczek winny decydować przewidywane wydatki, jednakże przy uwzględnieniu zmienności cen towarów i usług, a koszty z lat poprzednich mogą być jedynie posiłkowo brane pod uwagę przy tej ocenie.

Pozostałe argumenty odniesione w apelacji powoda zmierzają do podważenia dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny wskazywanych przez powoda przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały nr (...) dotyczącej przeznaczenia nadwyżki finansowej na fundusz remontowy i utrzymanie zasobu mieszkaniowego, a więc pokrycie kosztów eksploatacji podstawowej. Zdaniem powoda, co zostało podniesione w apelacji, zatrzymanie przez wspólnotę i odmowa zwrotu kwot nadpłaconych zaliczek, narusza jego interes. Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że ustalone uchwałą wspólnoty zaliczki podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.). Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Może to nastąpić przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny sposób. Taki sposób określania wysokości zaliczek, odnoszący ich wielkość przy uchwalaniu do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim, oraz rozlicznie ich po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu rzeczywiście poniesionych w tym roku, odpowiada zarówno celowi, jakiemu służą zaliczki, jak i ich charakterowi określonemu w bezwzględnie obowiązującym art. 15 ust. 1 u.w.l. oraz wymaganiu, by stanowiły funkcję rzeczywistych kosztów zarządu.

Kwestia dopuszczalności zadysponowania nadwyżką przez wspólnotę była przedmiotem rozbieżności w orzecznictwie, ale obecnie za dominujący uznać należy pogląd dopuszczający zadysponowanie nadwyżką przez wspólnotę. Opiera się on na przekonaniu, iż skoro wspólnota ma ustawowo przyznaną zdolność prawną i może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, to nie można przyjmować, że nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dalszym ciągu należą do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. W tym zakresie nie można zgodzić się z powodem, że nadwyżka stanowi element jego własnego majątku. Nie jest zatem zasadny zarzut naruszenia art. 15 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że wpłaty na poczet kosztów zarządu mają charakter bezzwrotnych wpłat, stanowią własność Wspólnoty. Wspólnota ma oczywiście obowiązek rozliczenia powstałej nadwyżki, ale niekoniecznie przez zwrot nadwyżki właścicielom lokali (choć się tego nie wyklucza). Podkreśla się też celowość takiego zachowania, przez unikanie zwrotu poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot pieniężnych, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Na słuszność tego poglądu wskazuje też fakt, że zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową stanowią przychód tej wspólnoty w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26.01.2011 r., II CSK 358/10 „Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej.” oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.04.2018 r., VI ACa 1822/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10.10.2017 r., VI ACa 597/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22.02.2017 r., VI ACa 1987/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 23.06.2016 r. V ACa 894/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10.02.2016 r., I ACa 434/15).

Powód zarzucił w swej apelacji, iż „manipulacje dokonywane przez Wspólnotę przy okazji uchwalania zawyżonych zaliczek i zatrzymywania nadpłaconych zaliczek” winny być uznane za nieuprawnione oraz niezgodne z interesem powoda i poszczególnych właścicieli. Po pierwsze, powód nie wykazał, jak zostało to już wyżej wskazane, że pozwana wspólnota dopuściła się „manipulacji”. Po drugie, powód formując zarzut, iż nieuprawnione oraz niezgodne z interesem powoda i poszczególnych właścicieli jest zadysponowanie nadwyżką przez wspólnotę, zupełnie pomija fakt, że skutkiem zaskarżonej uchwały nr (...) jest zmniejszenie zobowiązań poszczególnych członków wspólnoty w 2016 r., a więc również powoda jako członka pozwanej wspólnoty. Również wskazywany przez powoda fakt, że nadpłata powstała ze środków zaliczek opłacanych m.in. przez powoda nie przesądza o tym, że zaskarżona uchwała nr(...) jest krzywdząca dla powoda, skoro skutkuje ona finalnie zmniejszeniem zaliczek, które powód miał uiszczać na poczet kosztów w 2016 r. na fundusz remontowy czy utrzymanie zasobu mieszkaniowego w 2016 r.

Powód argumentuje, że nadpłata wyniosła 57 389,45 zł, ale biorąc pod uwagę wielkość tej wspólnoty i coroczne koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie można uznać, jak tego oczekuje powód, że jest to nadmierna nadwyżka godząca w interesy powoda i innych członków wspólnoty. Sam powód przyznał w pozwie, że w jego przypadku można mówić o nadpłacie w latach 2011 – 2015 kwoty 3166 zł. Nie oznacza to jednak, że pieniądze te zostały powodowi zabrane – one zmniejszały zobowiązania powoda w kolejnych latach.

Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali. Jak zostało już wyżej wskazane, wspólnota ma obowiązek rozliczenia się z pobranych zaliczek i takie rozliczenie zostało przez pozwaną wspólnotę dokonane. Błędnym jest jednak oczekiwanie powoda, że takie rozliczenie winno było być dokonane li tylko poprzez zwrot nadpłat na rzecz poszczególnych członków wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-18_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”