Przesłanki do uchylenia uchwały; interes właściciela, a interes wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Przesłanki do uchylenia uchwały; interes właściciela, a interes wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 05-12-2022, 12:16

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 13 maja 2022 r., sygn. akt I C 588/20.
... należy wskazać, że art. 25 ustawy o własności lokali wskazuje na cztery przesłanki uzasadniające zaskarżenie uchwały a należy do nich niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ostatnią przesłanką jest naruszenie przez uchwałę interesów skarżącego.

Mając na uwadze należy w pierwszej kolejności rozważyć czy zaskarżona uchwała została zgodnie z przepisami prawa. „(…)Jeżeli chodzi o przesłankę niezgodności uchwały z przepisami prawa, trzeba odróżnić dwie sytuacje. Po pierwsze, naruszenie może dotyczyć przepisów prawa materialnego. Bezwzględnie nieważna jest uchwała, która jest sprzeczna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (np. uchwała podjęta w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. o przyjęciu solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania wynikające z art. 17 u.w.l.). Po drugie, wadliwość może dotyczyć naruszenia przepisów proceduralnych. W tym przypadku podstawą uchylenia będzie tylko takie naruszenie, które miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały (S. I., Własność lokali. Komentarz).

Zgodnie art. 23 ust. 1 u.w.l., uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W niniejszej sprawie uchwała w całości została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, większości 61% głosów, liczoną według wielkości udziałów. Powódka nie oddała głosu, jednak mając na uwadze art. 23 ust. 2 u.w.l., głos powódki nie był konieczny do zakończenia głosowania, z uwagi na osiągnięcie wymaganej przepisami większości 61% głosów. W tym miejscu należy przywołać trafny wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30.01.2020 r., I ACa 297/19, w którym wskazano, że „brzmienie art. 23 ust. 1 u.w.l. nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym”. Jak zeznali członkowie zarządu pozwanej wspólnoty A. B. (2) i B. J. byli oni pod lokalem powódki w celu odebrania głosu, jednak nie była ona w tym czasie obecna w mieszkaniu. Powyższe potwierdziła także sama powódka, która przyznała, że w czasie, gdy telefonował do niej B. J. przebywała ona na działce. Mając jednak na uwadze wskazany powyżej wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie nieobecność powódki w czasie odbierania głosów, nie miała wpływu na skuteczne podjęcie uchwały, z uwagi na okoliczność, że za przyjęcie uchwały głosowali mieszkańcy posiadający 61% udziału w nieruchomości wspólnej.

Następnie powódka podniosła zarzut, że podjęta uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz godzi w jej interes.

„Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszenie istotnych interesów właściciela, bądź też jego pokrzywdzenie. Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. W przypadku zarządu (zarządcy) będzie to m.in. dbałość o wyegzekwowanie do majątku wspólnoty mieszkaniowej uchwalonych zaliczek, aby możliwe było podejmowanie niezbędnych czynności z zakresu konserwacji, eksploatacji i zabezpieczenia substancji budynku, w tym wykonanie koniecznych napraw i usunięcie awarii. W przypadku właścicieli lokali uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l., powinna przede wszystkim mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować. Uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, a limine narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty na skutek jej wykonania przez zarząd.

W świetle powyższego uchwała właścicieli podlega zatem w tym przypadku ocenie z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności (tego, czy znajduje ona gospodarcze uzasadnienie). Niewątpliwie nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (por. wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r., I ACa 214/13; wyr. SA w Szczecinie z 10.2.2016 r., I ACa 434/15.

Przedmiotem uchwały nr (...) (...) było wyrażenie zgody na bezpłatne użyczenie B. K., pomieszczenia po byłej pralni, na okres zlikwidowania grzyba – pleśni w piwnicy.

Głównym zarzutem powódki w odniesieniu do udostępnienia B. K. pomieszczenia po byłej pralni, był brak możliwości zweryfikowania przez członków wspólnoty okoliczności podanych jako przyczyn udostępnienia w/w pomieszczenia.

W toku postępowania Sąd przesłuchał szereg świadków, a także członków zarządu pozwanej wspólnoty, którzy zamieszkują w budynku nr (...) przy ul. (...). Świadkowie zamieszkujący w budynku mieli wiedzę na temat zagrzybienia ścian i podłóg w piwnicy należącej do B. K.. Dodatkowo jak wskazali Z. B. (2), M. K. i B. K., walka z zagrzybienie ścian trwała od dłuższego czasu jednak była bezskuteczna. W związku z powyższym właścicielka piwnicy podjęła decyzję konieczności wietrzenia ścian, co możliwe było dopiero po opróżnieniu piwnicy. Okoliczność, że pomieszczenie to nie zostało opróżnione w całości nie miało zdaniem Sądu wpływu na ocenę podjętych przez B. K. działań, bowiem w pierwszej kolejności konieczne było odsłonięcie ścian, na co wskazywali także świadkowie. Dodatkowo jak wskazał świadek M. K., rzeczy pozostałe w piwnicy nie przeszkadzały w nakładaniu środków grzybobójczych.

Powyższe wskazuje, że osoby które poparły podjęcie uchwały miały wiedzę na temat zagrzybienia piwnicy należącej do Pani K.. Okoliczność, że głosowanie nad uchwałą nie zostało poprzedzone oględzinami piwnicy czy przedstawieniem dokumentacji fotograficznej jej stanu, budziło jedynie sprzeciw powódki.

Zgodnie z literalnym brzmieniem komentowanego przepisu, naruszenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną jest w istocie przez ustawodawcę traktowane jako forma (postać) naruszenia interesów właściciela lokalu. Jak wskazał SN w wyr. z 29.11.2018 r. (IV CSK 383/17, L.), pojęcie interesów na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu wyżej wskazanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. W orzecznictwie podkreśla się, że dla uchylenia uchwały – z powołaniem się na przesłankę naruszenia interesów właściciela lokalu – niezbędne jest istnienie znacznej dysproporcji między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (por. wyr. SN z 29.11.2018 r., IV CSK 383/17; wyr. SA w Warszawie z 13.2.2019 r., I ACa 582/18; wyr. SA w Warszawie z 28.2.2019 r., I ACa 1720/17; wyr. SA w Warszawie z 19.9.2019 r., I ACa 396/18; wyr. SA w Szczecinie z 21.12.2018 r., I ACa 270/18; wyr. SA w Szczecinie z 17.10.2019 r., I ACa 125/19). Toczony spór sprowadza się zatem do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.

W odwołaniu do powyższego wskazać należy, że udostępnienie B. K. pomieszczenia po byłej pralni miało na celu odgrzybienie należącej do niej piwnicy. Podkreślenia wymaga fakt, że czynności te były podejmowane z jej inicjatywny i własnych środków pieniężnych.

Jak wskazano powyżej przy ocenie naruszenia zasad prawidłowego zarządzania interpretowanego także jako naruszenie interesu właściciela, należy ocenić czy zachodzi dysproporcji między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wspólnoty wyrażonego podjętą uchwałą.

W niniejszej sprawie udostępnienie pomieszczenia po byłej pralni miało tak naprawdę na celu uchronienie piwnic znajdujących się w budynku nr (...) przy ul. (...) przed dalszym rozprzestrzenianiem się grzybów i innych związanych z tym niedogodności. Grzyb na ścianach zagrażał także pozostałym pomieszczeniom w budynku, na co wskazywali w swoich zeznaniach świadkowie. (...)

Mając na uwadze wyżej powołane stanowisko orzecznicze zdaniem Sądu w przypadku uchwały nr (...) (...) nie doszło do znacznej dysproporcji pomiędzy ochroną interesu K. K. a ochroną interesu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga przede wszystkim fakt, że w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały powódka nie miała dostępu do pomieszczenia po byłej pralni i suszarni. Zamknięcie pomieszczenia pralni i suszarni zostało potwierdzone wolą mieszkańców posiadającą większość udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez podjęcie uchwały nr (...) (...) o pozostawieniu tych pomieszczeń zamkniętych na klucz do czasu wyremontowania. Udostępnienie więc B. K. pomieszczenia pralni nie odebrało powódce prawa do korzystania z tego pomieszczenia, bowiem było ono w tym czasie zamknięte na klucz i ma pozostać zamknięte do czasu jego wyremontowania. B. K. dokonując zaś walki z zagrzybieniem piwnicy na własny koszt podjęła się działań na korzyść wszystkich mieszkańców nieruchomości, chroniąc ich przed dalszym jego rozwojem. Na marginesie jedynie wskazać należy, że Pani K. już w toku postępowania zdała Wspólnocie Mieszkaniowej używane pomieszczenie i zabrała przechowywane tam rzeczy. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie uchwała o udostępnieniu Pani K. pomieszczenia pralni miała na celu ochronę interesów wszystkich mieszkańców. Powódka, zaś powoływała się w toku postępowania na niemożność korzystania z pomieszczenia pralni, a więc naruszenie jej interesu, podczas gdy faktycznie w dacie podejmowania uchwały takiego dostępu także nie miała.

Na marginesie jedynie wskazać należy, że okoliczność, że B. K. nie zamieszkuje w nieruchomości przy ul. (...), nie ma wpływu na ocenę ważności i skuteczności zaskarżonej uchwały. Pani K. jest właścicielką lokalu nr (...), zaś brak faktycznego zamieszkiwania nie pozbawia jej prawa do dbania o dobro wspólne nieruchomości. Jak już Sąd wskazał powyżej, działania Pani K. znalazły poparcie u większości mieszkańców nieruchomości, którzy popierali jej działania, obawiając się rozprzestrzenia grzyba np. na inne piętra. Jak wskazano w art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zdaniem Sądu podjęte przez B. K. działania miały właśnie na celu ochronę wspólnego dobra wszystkich mieszkańców nieruchomości.

W kwestii doręczenia powódce uchwały wspólnoty należy odwołać się do art. 23 ust. 3 u.w.l. zgodnie z którym o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Powódka wskazywała, że o treści uchwały dowiedziała się od sąsiadów, zaś o jej udostępnienie wystąpiła do Zarządcy i dopiero wtedy nastąpiło jej doręczenie. Twierdzeniom tym przeczył zarząd pozwanej wspólnoty, który wskazywał, że uchwała została doręczona pozwanej komisyjnie, poprzez włożenie jej do skrzynki pocztowej.

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Powyższe uzupełnione jest przez art. 232 k.p.c. który wskazuje, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód niewskazany przez stronę. Jeżeli materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie daje podstawy do dokonania odpowiednich ustaleń faktycznych w myśl twierdzeń jednej ze stron, sąd musi wyciągnąć ujemne konsekwencje z braku udowodnienia faktów przytoczonych na uzasadnienie żądań lub zarzutów. Należy to rozumieć w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na niej spoczywał (wyrok SA we Wrocławiu z 18.01.2012 r., I ACa 1320/11) (Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany). Dopuszczenie dowodu przez Sąd z urzędu uzasadnione jest jedynie w wyjątkowych sytuacjach. Jak wskazują komentatorzy działanie sądu z urzędu i przeprowadzenie dowodu niewskazanego przez stronę jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych sytuacjach oraz musi wypływać z opartego na zobiektywizowanej ocenie przekonania o konieczności jego przeprowadzenia. Ocena tej wyjątkowości sytuacji musi odnosić się do konkretnych okoliczności danej sprawy, a jednocześnie powinna pozostawać w zgodzie z celem i zasadami procesu. Natomiast prawo sądu do przeprowadzania dowodu z urzędu w żadnym wypadku nie może służyć usuwaniu skutków uchybień procesowych stron; nie jest to przyczyna, która miałaby przemawiać za dopuszczeniem dowodu z urzędu. Konstytucyjna zasada sprawiedliwości nie może być rozumiana w taki sposób, że sąd orzekający ma obowiązek podejmować określone czynności z urzędu, niejako wyręczając stronę (Piaskowska Olga Maria (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz aktualizowany).

W niniejszej sprawie powódka była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, który w jej imieniu złożył szereg wniosków dowodowych, w tym wnioski o przesłuchanie świadków. Przeprowadzone w toku postępowania z inicjatywy powódki dowody nie doprowadziły jednak do wykazania, że to sąsiedzi przekazali K. K. (1) informacje o treści uchwały, a jej doręczenie powódce nastąpiło dopiero po złożeniu przez nią stosownego wniosku. Jak wskazano już powyżej ciężar udowodnienia tej okoliczności spoczywał na powódce jako osobie, która takie twierdzenia w toku postępowania wysuwała. W złożonej odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarządcę, zaprzeczyła tej okoliczności. Twierdzenia Wspólnoty zostały potwierdzone przez B. K., która była obecna przy wkładaniu uchwały do skrzynki pocztowej K. K.

Powyższe rozważania należy zakończyć poprzez wskazanie, że wobec konfliktu, który niewątpliwie istnieje pomiędzy członkami Wspólnoty, zarząd powinien przykładać większą dbałość do treści uchwał, które nie powinny budzić wątpliwości właścicieli lokali. Uchwała nr (...) (...) winna była wskazywać czas na jaki użyczono B. K. pomieszczenie byłej pralni. Sąd po analizie zgromadzonego materiału dowodowego, w tym okoliczności, że klucze do pomieszczenia zostały już zwrócone, uznał, że niewskazanie okresu na jaki miało nastąpić udostępnienie, nie stanowi podstawy do jej uchylenia. Sąd w tej części podziela stanowisko, że uchwały podejmowane przez Wspólnotę Mieszkaniową powinny być jasne, zrozumiałe i wyczerpujące, jednak w niniejszej sytuacji należy mieć na uwadze, że działania B. K. skierowane były do wszystkich mieszkańców i dla ich dobra. Nie bez znaczenie w niniejszej sprawie jest także okoliczność, że sama uchwała nie pozbawiła powódki dostępu do pomieszczenia, ponieważ wcześniej pralnia także była zamknięta na klucz. Dodatkowo jak wskazuje uchwała nr 5/ (...) była to wola większości współwłaścicieli.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-13_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”