Partycypacja właścicieli w kosztach monitoringu; wspólnota nie może finansować monitoringu we współwłasnościowym garażu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Partycypacja właścicieli w kosztach monitoringu; wspólnota nie może finansować monitoringu we współwłasnościowym garażu

#1 Post autor: piotrusb » 29-11-2022, 12:57

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 października 2022 r., sygn. akt I ACa 126/21.
Nie można podzielić zarzutu nieprawidłowego zastosowania przez Sąd I instancji art. 12 ustawy o własności lokali dla oceny zgodności z prawem uchwały nr (...) dlatego , że na jej podstawie został utworzony fundusz celowy, środki z którego miały posłużyć sfinansowaniu wykonania monitoringu kondygnacji naziemnych(...) w budynku w którym znajdują się lokale członków Wspólnoty w tym E. B. (1), a udział finansowy każdego z nich został określony w jednolitej stawce od każdego lokalu zarówno mieszkalnego jak i użytkowego.

Fakt, że zgromadzone w ten sposób środki miały być zgromadzone na tzw. funduszu celowym, który należy rozumieć w ten sposób, że suma w ten sposób pozyskana ma posłużyć sfinansowaniu tylko tego zamierzenia inwestycyjnego nie ma - wbrew stanowisku skarżącej – doniosłego znaczenia dla oceny zgodności tej uchwały ze wskazaną normą, regulującą zakres finansowego udziału właścicieli lokali w pokryciu związanych z nim kosztów.

Nie można uznać za usprawiedliwiony zasadniczego argumentu skarżącej, że powołanie uchwałą tak rozumianego funduszu wyłącza ją z oceny zgodności z art. 12 ustawy z punktu widzenia zachowania wymagań tego przepisu.

Dopuszczenie takiej możliwości powodowałoby nieuzasadnione ograniczenie zakresu zastosowania tej normy. Nie może przy tym budzić wątpliwości, że zamierzenie inwestycyjne w postaci założenia monitoringu obejmującego naziemne kondygnacje w szczególności wejścia, klatki schodowe i korytarze budynku, stanowiące element nieruchomości wspólnej, służy właśnie jej, ułatwiając zarząd, a nie poszczególnym lokalom, pozostając bez bezpośredniego wpływu na korzystanie z nich przez właścicieli.

Powołanie funduszu celowego nie zmienia zasadniczego, z rozważanego punktu widzenia, zagadnienia sposobu ukształtowania zaskarżoną uchwałą sposobu w jaki członkowie Wspólnoty / właściciele lokali / mają partycypować w zgromadzeniu środków służących sfinansowaniu wykonania tego elementu infrastruktury technicznej jakim jest system monitoringu wskazanych kondygnacji.

Przyjęta w ocenianej uchwale reguła tego udziału polegająca obciążeniu każdego z nich taką samą kwotą, ustalaną jako pochodna nie udziału w nieruchomości wspólnej ale samego faktu dysponowania prawem własności do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku przy ul. (...) trafnie, wbrew argumentom skarżącej została uznana przez Sąd za sprzeczną z art. 12, a w szczególności z regulacją ustępu 2 tej normy.

Wynikająca z tego przepisu zasada, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów w niej ma charakter bezwzględny, a jedyne odstępstwo od niej może, po myśli ust. 3 art. 12 ustawy o własności lokali, dotyczyć jedynie właścicieli lokali użytkowych i to tylko wówczas jeżeli jest ono usprawiedliwione sposobem korzystania z nich, które zwiększa koszt utrzymania tej nieruchomości.(...)

W postępowaniu pozwana Wspólnota nawet nie starała się zwalczać zarzutu E. B. (1) twierdzącej, że kryterium udziału w nieruchomości wspólnej dla wyznaczenia w kwestionowanej uchwale zakresu jej obowiązku finansowego dla zgromadzenia środków na mający być wykonanym monitoring nie zostało zachowane. Strona pozwana nie podjęła idącej w tym kierunku jakikolwiek inicjatywy dowodowej.

Treść uchwały nr (...) jednocześnie dostatecznie przekonuje, że nie zostało ono zastosowane, skoro stawka finansowa w niej przyjęta w ustalonej kwocie jednostkowej była określona jednolicie w tej samej wysokości dla wszystkich właścicieli lokali i to niezależnie od ich charakteru, tylko jako pochodna faktu dysponowania tytułem prawnym do nich.(...)

Podobnie jak w przypadku uchwały zweryfikowanej uprzednio, w uchwale(...) Wspólnota zastosowała dla określenia wymiaru obowiązku finansowego nałożonego na członków na potrzeby wykonania monitoringu w pomieszczeniach garażowych, mającego obejmować także teren zewnętrzny wobec nieruchomości wspólnej, to samo kryterium - dysponowania tytułem właścicielskim do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

Już z tej przyczyny / która także wcześniej została objaśniona / uchwała jako niezgodna z art. 12 zasadnie została uchylona.

Trzeba także zwrócić uwagę, że pomieszczenia w których monitoring ma być wykonany ma - jak wynika z niekwestionowanych ustaleń- status odrębnego lokalu o przeznaczeniu niemieszkalnym, w którym sama Wspólnota ma udział jako jej współwłaściciel wraz z ponad stu pięćdziesięcioma osobami mającymi taki sam jak ona status.

Skoro tak, to nie jest uprawnioną do podejmowania uchwał tego rodzaju jak uchwała nr (...) albowiem nie odnosi się ona do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną ale do przedmiotu współwłasności w znaczeniu prawno – rzeczowym.

Wobec tego uchwała jest również niezgodna z prawem [ art. 22 ust. 3 ustawy] skoro dotyczy przedmiotu pozostającego poza kompetencjami uchwałodawczymi strony skarżącej.

Wskazany status strony pozwanej wobec odrębnego lokalu (...) determinuje to , że odniesieniu do czynności dotyczących zarządu nią powinny obowiązywać reguły właściwe dla zarządu przedmiotem objętym współwłasnością.

Nie zmieniają takiej oceny zawarte w apelacji twierdzenia zgodnie z którymi w pomieszczeniach garażowych znajdują się także elementy konstrukcji budynku oraz infrastruktury technicznej, które miałyby, zdaniem skarżącej nadawać lokalowi (...) cechy nieruchomości wspólnej. Decydujący jest bowiem status tych pomieszczeń jako odrębnego przedmiotu własności [współwłasności w częściach ułamkowych] co wynika z treści wpisów w odrębnie dla niego prowadzonej księdze wieczystej.

Nie można podzielić także tych argumentów apelacyjnych strony pozwanej, które powołała ona w ramach zarzutów materialnych na podstawie których kwestionuje orzeczenie Sądu Okręgowego w części dotyczącej uznania za niezgodną z prawem uchwały nr (...), w sprawie m utworzenia funduszu remontowo - inwestycyjnego oraz zatwierdzenia miesięcznej opłaty na ten fundusz.

Jak wynika z motywów apelacji poświęconych polemice ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w odniesieniu do tej uchwały, sprowadzają się one do tezy, że odwołanie się w niej jako kryterium ustalenia wysokości opłat na fundusz do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego i usługowego, w miejsce wymaganego ustawowo udziału obciążonego świadczeniem właściciela takiego lokalu w nieruchomości wspólnej, nie narusza prawa dlatego, że metraż lokalu i udział to, w związku z treścią art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali pojęcia / a w konsekwencji kryteria / tożsame.

Oto bowiem udział w nieruchomości wspólnej jest ilorazem powierzchni użytkowej konkretnego lokalu wraz z powierzchnią przynależnych do niego pomieszczeń i ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z powierzchniami pomieszczeń do nich przynależnych.

Taka teza nie znajduje uzasadnienia ani normatywnego ani też potwierdzenia w faktach ustalonych w postępowaniu.

Jak już wskazano wyżej, ustawodawca w normie art. 12 ustawy zdecydował się na to aby jedynym kryterium ustalenia rozmiaru obowiązków finansowych jakie spoczywają na właścicielach lokali w zakresie partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej, jest ich udział w tej nieruchomości.

Gdyby uznawał, że rzeczywiście zachodzi tego rodzaju, jak wskazywana przez apelującą tożsamość kryteriów użyłby innego jego oznaczenia albo też obydwa /metraż lokalu i udział / wzajemnie zrównał, pozostawiając wybór odwołania się do jednego z nich podejmującym uchwałę taką jak uchwała nr (...)

Z punktu widzenia rozważanego zagadnienia bez znaczenia jest przy tym to, że w ustawie przewidziano odstępstwo od tej reguły w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych, pozwalające na zwiększenie obciążeń finansowych tej grupie członków Wspólnot Mieszkaniowych. Trzeba przy tym dostrzec, że także w stosunku do nich zasada z ust. 2 art. 12 ustawy także ma zastosowanie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-13_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”