Pierwsza uchwała w zakresie planowanego remontu nie jest blankietowa

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Pierwsza uchwała w zakresie planowanego remontu nie jest blankietowa

#1 Post autor: piotrusb » 20-10-2022, 16:55

Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 17 maja 2022 r., sygn. akt I C 1031/21.
Zdaniem Sądu, przedmiotowa uchwała odpowiada przepisom prawa. Została podjęta w sposób prawidłowy i zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawie o własności lokali. Jednocześnie z uchwały nie wynika w żaden sposób, aby naruszała w jakikolwiek sposób zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Współwłaściciele tej nieruchomości podjęli bowiem decyzję o przeprowadzeniu remontu pokrycia dachowego w latach 2021-2023.

Jedynymi osobami, które było przeciwko wskazanej uchwale byli powodowie, co sami przyznali podczas składania zeznań. Pozostali mieszkańcy przedmiotowej kamienicy zauważyli potrzebę remontu dachu, co potwierdzili podczas głosowania nad wskazaną uchwałą oraz już wcześniej w pismach kierowanych do Zarządcy pozwanej. Mieszkańcy obawiali się, że kolejne opady mogą spowodować zalewanie części wspólnych nieruchomości, jak i indywidualnych mieszkań, w związku z powyższym uważali za konieczne przeprowadzenie remontu. Współwłaściciele nieruchomości mieli świadomość, co potwierdzili podpisując wskazaną uchwałę, że dalszy brak remontu pokrycia dachowego spowoduje pogorszenie stanu technicznego budynku oraz zagrożenie zalewania lokali mieszkalnych i części wspólnych budynku- strychu oraz klatki schodowej.

W toku postępowania strona powodowa usiłowała wykazać, że podjęta uchwała nr 7/2021 ma blankietowy charakter. W ocenie Sądu, zarzut ten jest bezpodstawny, ponieważ jak wyjaśnił to świadek G. S. w trakcie składania zeznań, jest to dopiero pierwsza uchwała w zakresie planowanego remontu. Kolejne dotyczyć będą kosztorysu prac, wyrażania zgody przez współwłaścicieli na ich wykonanie oraz zapewnienia środków na wykonanie prac remontowych. W związku z powyższym nie dziwi fakt, że pierwsza z planowanych uchwał nie jest jeszcze w pełni precyzyjna i nie zawiera konkretnych kosztów planowanego remontu. Należy jednak zwrócić uwagę, że sporna uchwała zawiera zakres planowanych prac remontowych. Ponadto w uchwale wskazano obowiązki Zarządcy w związku z planowanym remontem oraz wyjaśniono, że po otrzymaniu ofert złożonych w ramach zapytań cenowych, będzie on zobowiązany poinformować współwłaścicieli o ewentualnych kosztach remontu w celu ustalenia dalszego zakresu prac. W dalszej kolejności, na podstawie złożonych ofert Zarządca ma wystąpić do banków z zapytaniem o wysokość kredytu jaki może zostać przyznany na zaplanowane prace związane z wymianą pokrycia dachowego. W zakresie obowiązków Zarządcy ujęto również wyszukanie możliwości pozyskania przez Wspólnotę zewnętrznych bezzwrotnych środków na zaplanowane prace. W związku z powyższym Sąd uznał, że uchwała nie była blankietowa i zawierała wiele szczegółów, podkreślając jednocześnie, że jest dopiero pierwszą z planowanych uchwał dotyczących remontu.

Powodowie stwierdzili, że określenie zawarte w uchwale „inne prace” daje pozwanej nieograniczoną możliwość dodawania prac koniecznych do przeprowadzenia remontu, a co za tym idzie również zwiększenia kosztów inwestycji. Należy jednak podkreślić, że w uchwale jest wyraźnie wskazane, że są to „inne prace wskazane do wykonania w trakcie prac z tym związanych”, w związku z powyższym są to jedynie dodatkowe prace, które będą związane z remontem pokrycia dachowego, a nie generalnie z remontem całej nieruchomości. Ogranicza to zatem możliwość pozwanej wykonywania dowolnych prac i w konsekwencji pokrywania ich kosztów z budżetu współwłaścicieli.

Strona powodowa podnosiła, że remont będzie dotyczył zarówno głównego budynku przedmiotowej nieruchomości, jak i oficyny, a to jeszcze bardziej połączy te dwa budynki. Natomiast powodowie wnieśli o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że przed Sądem Rejonowym w Żninie toczyło się postępowanie o sygn. I Ns 66/17 dotyczące właśnie tej kwestii i postanowieniem z dnia 3 marca 2020 r. Sąd oddalił wniosek powodów. Jednakże na skutek wniesionej przez powodów apelacji przed Sądem Okręgowym w Bydgoszczy II Wydział Odwoławczy toczy się postępowanie o sygn. II Ca 524/20. Niniejsze postępowanie zostało zawieszone z dniem 19 czerwca 2020 r. ze względu na śmierć jednego z uczestników postępowania. W związku z powyższym, powoływanie się przez stronę powodową na to postępowanie i na fakt, że remont dachu utrudni ewentualne wykonanie orzeczenia w sprawie, jest bezzasadne. Trudno bowiem określić kiedy i jak sprawa o zniesienie współwłasności zostanie prawomocnie rozstrzygnięta. Natomiast jak już zostało wspomniane, dalszy brak remontu pokrycia dachowego powoduje niszczenie nieruchomości oraz zagraża życiu i mieniu jej mieszkańców.

Ponadto, strona powodowa zarzuciła pozwanej, że w 2011 r. i w 2017 r. planowała przeprowadzenie remontu wskazanej nieruchomości i wówczas również Zarządca zobowiązał się do przygotowania stosownej dokumentacji i podjęto uchwałę o zaciągnięciu kredytu. W efekcie remont nie został jednak wykonany z braku pieniędzy na ten cel. Zdaniem powodów obecnie ma miejsce sytuacja analogiczna do tych sprzed kilku lat i również do wymiany pokrycia dachowego nie dojdzie. Sąd zważył, że nie jest to racjonalny argument, ponieważ okoliczność, że kilka lat temu taka sytuacja miała miejsce, nie jest podstawą do stwierdzenia, że również w niniejszej sprawie sytuacja taka się powtórzy. Bez wątpienia nie jest przesłanką do uchylenia przedmiotowej uchwały.

Sąd zważył, że strona powodowa nie wykazała w toku postępowania, aby jej interes został w jakikolwiek sposób naruszony poprzez treść podjętej uchwały. W istocie pozwala ona bowiem na racjonalne przeprowadzenie remontu pokrycia dachowego, który bez wątpienia jest niezbędny w przedmiotowej nieruchomości, co zostało potwierdzone w zebranym materiale dowodowym. Strona powodowa musi mieć jednak również na uwadze okoliczność, że we wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali nieustannie muszą iść na pewnego rodzaju kompromisy, co nie zawsze jest łatwe, ale konieczne dla zachowania poprawnych relacji pomiędzy właścicielami lokali wchodzących w jej skład.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2019 r., XII C 784/19, LEX nr 2758062).

Natomiast w piśmiennictwie podkreśla się, że w przypadku zaskarżenia uchwały z uwagi na naruszenie interesu właściciela konieczne jest wystąpienie znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (por. np. Izdebski Hubert (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, LEX).

Nie uszło uwadze Sądu, że zgodnie z art. 13 § 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nie- ruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Sąd miał na uwadze, że powodowie w niniejszej sprawie nie wzięli pod uwagę właśnie ochrony wspólnego dobra, jakim jest przedmiotowa nieruchomość. Wydaje się to tym bardziej niezrozumiałe, ponieważ jak sami wskazali, poza mieszkaniem w oficynie, posiadają również pomieszczenie w głównej części nieruchomości, więc również w ich interesie powinno być zachowanie dobrego stanu technicznego tej części nieruchomości. Bez wątpienia remont pokrycia dachowego przyczyni się do tego.

Wobec powyższego Sąd powództwo oddalił, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali a contrario
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”