Regulamin użytkowania terenów zielonych we wspólnocie; uchybienia formalne, a uchylenie uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Regulamin użytkowania terenów zielonych we wspólnocie; uchybienia formalne, a uchylenie uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 20-10-2022, 16:49

Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 30 czerwca 2022 r., sygn. akt I C 922/21.
W ocenie Sądu, wskazana uchwała odpowiada przepisom prawa. Została podjęta w sposób prawidłowy i zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawie o własności lokali. Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W myśl ust. 2 wskazanego przepisu, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast w myśl art. 23 ust. 3 o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Wszystkie te przepisy zostały przez pozwaną spełnione. Dnia 27 maja 2021 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 4/2021. Podkreślić przy tym należy, że uchwała została podjęta większością 69,90 % udziałów. Nikt nie był przeciwko podjęciu uchwały i nikt nie wstrzymał się od głosowania.

Powodowie w swojej argumentacji powoływali się na Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19), a przede wszystkim na jej tezę: „Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”. Jednakże powodowie zupełnie zignorowali dalszą część cytowanej przez siebie Uchwały SN, zgodnie z którą: „Analiza orzecznictwa wskazuje jednak, że równie liczne są wypowiedzi sądów apelacyjnych, w których uznaje się, iż pominięcie przez zarząd niektórych właścicieli w ramach procedury indywidualnego zbierania głosów należy postrzegać jako uchybienie formalne, które powoduje wadliwość uchwały właścicieli lokali, tylko wobec stwierdzenia przez sąd, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwały. Podkreśla się, że uchwała procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów jest podjęta z chwilą złożenia głosu, który powoduje, iż za uchwałą opowiedziała się wymagana większość (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.) i w takiej sytuacji zarząd nie musi kontynuować procedury zbierania głosów. W tym kierunku wypowiedział się także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, w którym stwierdził, że w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada z chwilą oddania ostatniego głosu, przesądzającego o uzyskaniu większości. Wskazał, że niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o podjętej uchwale nie ma wpływu na jej skuteczność. Sąd Najwyższy wyjaśnił w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008 r., II CSK 605/07 (niepubl.), że czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, iż dzień podjęcia uchwały powinien z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że wystarczająca liczba dotychczas głosujących właścicieli opowiedziała się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia.

W piśmiennictwie wskazuje się, że nieodebranie głosów od wszystkich właścicieli lokali w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd nie oznacza, iż podjęta uchwała jest nieważna (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Do ważności uchwały nie jest więc konieczne, aby każdy z właścicieli lokali wypowiedział się co do zasadności przyjęcia uchwały przez swój udział w głosowaniu”. W związku z powyższym, działania Wspólnoty były zgodne z prawem i pozwana nie musiała odebrać głosu od wszystkich mieszkańców, w tym od powodów, skoro uzyskała już większość, a głos powodów i tak nie miałby wpływu, ani na treść Regulaminu, ani na wynik głosowania. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że głosy były zbierane przez tydzień. Jeden z członków pozwanej był u powoda K. G., jednak nikt mu nie otworzył. Powód sam przyznał, że najczęściej pracuje w nocy i jest możliwość, że gdy członek Zarządu przyszedł to niego, to nikogo nie zastał. Ponadto należy podkreślić, że powódka L. K. posiada udział w wysokości 2,13 %, powód K. G.-2,13%, natomiast powód B. M.-2,12%. W związku z powyższym, nawet gdyby wzięli oni udział w głosowaniu i oddali głos przeciwko podjęciu uchwały, to i tak nie miałoby to wpływu na wynik głosowania, bowiem większość mieszkańców była za jej podjęciem.

Powodowie nie wykazali również aby fakt nie odebrania od nich głosów mógł mieć jakikolwiek wpływ na treść spornej uchwały.

Powodowie zarzucili pozwanej, że nie zostali poinformowani o tworzeniu przedmiotowej uchwały. Również w tym zakresie działanie pozwanej nie jest niezgodne z prawem, bowiem nie miała takiego obowiązku. W trakcie składania zeznań, które Sąd uznał za w pełni wiarygodne, członkowie Zarządu Wspólnoty sami przyznali, że nie informowali wszystkich mieszkańców o tworzeniu przedmiotowej uchwały. Konsultacje w sprawie zapisów Regulaminu były prowadzone z osobami, które były zaangażowane w jego tworzenie i przychodziły do pozwanej ze swoimi propozycjami. Był natomiast również konsultowany z osobami, które mają małe dzieci i wyraziły one zgodę na jego podjęcie. Żaden przepis prawa nie nakłada na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku informowania mieszkańców o fakcie tworzenia uchwały. W konsekwencji również w tej kwestii Sąd nie znajduje przesłanek do uznania, że w procesie podjęcia niniejszej uchwały doszło do uchybień formalnych ze strony pozwanej.

W ocenie Sądu, uchwała nr 4/2021 w sprawie Regulaminu korzystania z terenów zielonych wokół budynku zawiera zapisy zgodne z prawem i nie ogranicza w znaczący sposób praw mieszkańców Wspólnoty. Bezzasadny jest zatem również zarzut powodów, jakoby przedmiotowa uchwała naruszała w jakikolwiek sposób zasady współżycia społecznego w postaci równości stron. Pozwana wykazała, że celem podjęcia wskazanej uchwały była kwestia uregulowania korzystania z terenów zielonych należących do Wspólnoty. Nie ulega wątpliwości, że kwestia ta wymagała unormowania, bowiem mieszkańcy niewłaściwie korzystali ze wskazanych terenów. Pojawiały się na nich osoby z innych osiedli, dzieci grały tam w piłkę, co skutkowało zniszczeniami oraz wielogodzinnym hałasem. Było to dokuczliwe dla większości mieszkańców i zgłaszali oni swoje zastrzeżenia do członków Zarządu Wspólnoty. Wówczas powstała inicjatywa uregulowania zapisów dotyczących zasad korzystania ze wskazanego dobra wspólnego Wspólnoty w formie Regulaminu. Ponadto nie uszło uwadze Sądu, że pomiędzy powodami, a członkami Zarządu pozwanej istnieje konflikt, wskutek którego doszło do interwencji Policji i w dużej mierze jest to przyczyna, dla której strona powodowa tak emocjonalnie podeszła zarówno do braku odebrania od niej głosu, jak do i samych zapisów Regulaminu.

Niniejsza uchwała zawiera m.in. zapis, że prawo korzystania z terenów zielonych mają wyłącznie osoby zamieszkujące na terenie nieruchomości oraz, że korzystanie z tych terenów jest możliwe z zachowaniem zasad porządku domowego i poszanowaniem praw innych mieszkańców budynku. Wskazane regulacje bez wątpienia nie naruszają prawa, a co więcej, mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców pozwanej. Ponadto zostały ustanowione w myśl zasady gospodarności, ponieważ działania Wspólnoty były ukierunkowane na zapewnienie trwałości i należytego stanu ogrodzenia okalającego teren nieruchomości oraz znajdującej się tam roślinności. Bez wątpienia zagospodarowanie terenów zielonych było dużą inwestycją Wspólnoty, zatem nie dziwi fakt, że członkowie Zarządu chcą, aby mieszkańcy szanowali wspólny teren, dzięki czemu będzie on służył współwłaścicielom nieruchomości na dłuższy czas. W ocenie Sadu, przepisy wskazanej uchwały uregulowały kwestie sporne w sposób jasny i konkretny, a jednocześnie nie są nazbyt uciążliwe dla mieszkańców Wspólnoty. Potwierdza to fakt, że jak wynika z zeznań członków Zarządu pozwanej, przedmiotowy Regulamin jest przestrzegany przez jej mieszkańców.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2019 r., XII C 784/19). Natomiast w piśmiennictwie podkreśla się, że w przypadku zaskarżenia uchwały z uwagi na naruszenie interesu właściciela konieczne jest wystąpienie znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą (por. np. Izdebski Hubert (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, LEX). W niniejszej sprawie bez wątpienia do takiej sytuacji nie doszło.

Sąd zważył, że strona powodowa nie wykazała w toku postępowania, aby jej interes został w jakikolwiek sposób naruszony poprzez treść podjętej uchwały. W istocie pozwala ona bowiem na racjonalne korzystanie z terenów zielonych wokół nieruchomości i nie ogranicza równości praw mieszkańców. Ponadto wpływa na zapewnienie bezpieczeństwa, spokoju i komfortu współwłaścicieli Wspólnoty.

Wobec powyższego Sąd powództwo oddalił, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali a contrario
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-15_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”