Podniesienie opłat dla lokali użytkowych nie może być uznaniowe

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podniesienie opłat dla lokali użytkowych nie może być uznaniowe

#1 Post autor: piotrusb » 06-10-2022, 10:24

Wyrok Sadu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 26 maja 2022 r., sygn. akt II C 1800/20.
Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wskazuje, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to zatem jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 u.w.l., a więc zasady równości obciążeń. Przyjmuje się, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza interesy właściciela lokalu lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jeżeli jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Innymi słowy, uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Sądowa kontrola naruszenia uchwałą wspólnoty zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością powinna być przede wszystkim oceniana ze względu na kryterium celowości. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć, zatem związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.

W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) należy traktować jednolicie w systemie prawnym jako "obiekt budowlany", który odpowiada określeniu budynku w prawie budowlanym, jest trwale związane z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. sygn. akt I CSK 484/10). Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością są objęte fundamenty, ściany zewnętrzne, dachy, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, klatki schodowe (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych itp. Ponadto częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali, mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych) piwnice, garaże .

Dodatkowo, Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 18.11.2016 r. (II OSK 310/15) wskazał, że "(…) Nieruchomością wspólną są oprócz gruntu te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Niewątpliwie ściany (fasada) oraz dach nieruchomości są częścią wspólną nieruchomości i wszelkie kwestie związane z jej przebudową wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale, stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.’’

W ocenie tut. sądu dach jest częścią wspólną nieruchomości, jako element trwale związany z bryłą nieruchomości, zatem wydatki i ciężary związane z jego utrzymaniem w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, obciążają właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów, zaś uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, a tylko jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Bez znaczenia jest zatem fakt, że lokale mieszkalne nie są wybudowane pod tym samym dachem co lokale użytkowe oraz że lokale użytkowe mają inny dach niż lokale mieszkalne. Tak samo chybione jest stwierdzenie, że należy obciążyć powoda wyższymi opłatami na fundusz remontowy, ponieważ ptaki czynią na tym dachu szkody i z tego względu pozwana musi ponosić wyższe koszty remontu dachu nad lokalami użytkowymi.

Sąd uznał, że Wspólnota Mieszkaniowa bezpodstawnie podniosła pozwanemu wysokość opłat na fundusz remontowy, bowiem wbrew art. 12 ust. 3 u.w.l., nie udowodniła, że sposób korzystania z lokali użytkowych wpływa na pogarszanie się stanu dachu, który kolejno wymagał remontów. Z przedłożonych sprawozdań finansowych, poza jedną adnotacją, w sprawozdaniu finansowym wspólnoty za okres 1 stycznia 2020 – 31 grudnia 2020, koszty remontów poszczególnych części wspólnych nie zostały w żaden sposób wyszczególnione. Brak jest także wykazania w sprawozdaniach finansowych pozwanej przeprowadzania remontów dotyczących wyłącznie lokali użytkowych. Ze sprawozdania finansowego za rok 2017, 2018 i 2019 wynika, że wspólnota zakończyła kolejne lata nadwyżką na funduszu remontowym. Z planu gospodarczego na 2020 nie wynika aby pozwana planowała remonty związane wyłącznie z lokalami użytkowymi. Nadto wspólnota nie udowodniła, iż lokale użytkowe generują podwyższone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Działalność prowadzona w lokalach użytkowych (...) i (...) (...) od kilku lat nie uległa zmianie, zaś w lokalu (...) kontynuowana jest działalność restauracyjna, z tym że od 2019 roku przez nowego najemcę. Na dzień 31 grudnia 2019r. pozwana dysponowała środkami finansowymi na funduszu remontowym w kwocie 177 544,68 zł, co tym bardziej nie uzasadnia aby od dnia 1 grudnia 2020 zaliczki na fundusz remontowy od lokali mieszkalnych wynosiły 2,50 zł/ m ( 2), zaś od lokali użytkowych 5,00 zł/ m ( 2). Zarówno w protokołach z zebrań, jak i z przedstawionej dokumentacji nie wynika, że sposób użytkowania lokali użytkowych warunkuje konieczność podniesienia tych opłat. Pozwana nie przedstawiła rzetelnej kalkulacji, która uzasadniłaby podwyżkę co do niektórych lub wszystkich lokali użytkowych. Remonty są nieodzownym elementem zarządu nieruchomością i a ich przeprowadzanie należy do podstawowych obowiązków właścicielskich. Niezależnym od sposobu użytkowania przez powoda lokali użytkowych jest to, że na elewacji pojawiają się graffiti, dlatego też nie może być on jednostkowo obciążany za akty wandalizmu, tylko dlatego, że akurat są one poczynione na ścianach zewnętrznych lokali użytkowych, które są i tak częścią wspólną nieruchomości. Słusznie powód wskazuje, że jeżeli ma zostać zwiększona wyłącznie zaliczka dla lokali użytkowych, to należy wykazać, w jakim stopniu sposób użytkowania lokali użytkowych wpływa na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co pozwana nie uczyniła. W związku z różnym sposobem korzystania z lokali użytkowych i w konsekwencji różną wysokością dodatkowych kosztów generowanych przez lokale użytkowe, wspólnota może zróżnicować wysokość zaliczek i opłat, musi jednak wskazać, jakie konkretnie koszty generowane są przez poszczególne lokale użytkowe i o ile są one wyższe od standardowych.

W dalszej kolejności sąd uznał za irrelewantne dla sprawy uzasadnianie konieczności podniesienia właścicielowi lokali użytkowych opłat na fundusz remontowy ze względu na generowanie przez lokale użytkowe wyższych kosztów związanych ze zużyciem mediów. Koszty związane z mediami są uregulowane w czynszu. Każdy właściciel, czy to lokalu mieszkalnego czy lokalu użytkowego za zużycie mediów wnosi zaliczkę na poczet kosztów eksploatacyjnych, a nie na fundusz remontowy. Zatem właściciele lokali samodzielnie ponoszą koszty związane ze zużyciem mediów. Należy rozróżnić rodzaje kosztów tj. koszty związane z czynszem (opłaty za media, opłaty za sprzątanie) od kosztów remontów tj. remontu dachu, malowania elewacji, naprawy wind itd. Co więcej, pozwany nie udowodnił, jakoby ponosił koszty sprzątania „ogródka” restauracyjnego, który na marginesie znajduje się na działce nienależącej do wspólnoty mieszkaniowej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-21_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”