Kto ponosi koszty instalacji CO

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto ponosi koszty instalacji CO

#1 Post autor: piotrusb » 26-09-2022, 10:34

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 8 czerwca 2022 r., sygn. akt I C 740/21.
W myśl przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. Nr 80, poz. 903) (dalej: u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powołany przepis wyróżnia, zatem cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia. W przypadku zaskarżenia uchwały wykazanie tej przesłanki ciąży na twierdzącym, czyli w tym przypadku na Gminie O. Zakładzie (...) w O., zgodnie z art. 6 k.c.

Jeśli chodzi o pierwszą z przesłanek, czyli wadliwości uchwały właścicieli lokali spowodowanej jej niezgodnością z przepisami prawa to odnosi się ona głównie do sprzeczności z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

W niniejszej sprawie powódka zarzuciła, że zaskarżona uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali, jej interes oraz zasady zarządzania nieruchomością wspólną (...)

Sporna pomiędzy stronami była kwestia sposobu finansowania inwestycji w każdym z lokali, który wymagał takich prac. Powódka stanęła na stanowisku, że cała inwestycja, w tym wykonanie prac w poszczególnych lokalach powinno zostać sfinansowane z środków zgromadzonych na funduszu remontowym i zaciągniętego kredytu w Banku. Pozwana wspólnota zaś w uchwale (...) z dnia 27.05.2021 r. ustaliła, że koszty wykonania centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach zostaną pokryte z jednorazowych wpłat właścicieli lokali zgodnie z poniesionymi nakładami wg kosztorysu wykonawczego.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy wykonanie centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach mieści w pojęciu części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „ Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 maja 2019 r. sygn. akt I CSK 197/18 wskazał, że „Reasumując, o ile należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że elementy instalacji służące do wspólnego użytku, w tym doprowadzające media do poszczególnych lokali, stanowią część tzw. współwłasności przymusowej, to urządzenia służące wyłącznie właścicielom lokali nie wchodzą w skład tej współwłasności. Do ponoszenia kosztów utrzymania tych ostatnich są zobowiązani wyłącznie właściciele poszczególnych lokali.” W orzecznictwie Sądów wskazuje, się że decydujące w ustaleniu czy instalacja w lokalu stanowi część wspólną nieruchomości czy odrębną jest to, czy zostały zamontowane urządzenia pomiarowe. Przykładowo Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 19.05.2006 r. sygn. akt III CZP 28/06 wskazał „(…) wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali” czy też Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 03.12.2015 r. sygn. akt VI ACa 1709/14 wskazał „(…)w przypadku braku zainstalowania w poszczególnych lokalach oddzielnych urządzeń pomiarowych, cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Przyjęto zatem, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (…) Urządzenia te, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 u.w.l.) (...) Zatem wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali”. Pozwana nie wykazała, aby w poszczególnych lokalach przedmiotowej nieruchomości zostały zamontowane urządzenia pomiarowe. Świadek, który był na odbiorze prac w wykonanych we Wspólnocie wraz z inspektorem ds. technicznych wskazał „ Z tego co mi wiadomo na instalacji grzewczej nie ma liczników odcinających instalację wewnątrz mieszkania od instalacji budynkowej.” Świadkowie wskazywali jedynie na możliwość odcięcia poszczególnych mieszkań od pionów, ale nie zostało to w żaden sposób doprecyzowane na jakich zasadach technicznych miałoby to nastąpić. Pozwana Wspólnota nie wykazała aby faktycznie w poszczególnych lokalach zostały zamontowane urządzenia pomiarowe. Wobec tego należało uznać, ze instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach stanowi części wspólne nieruchomości.

Z uwagi na ustalenie, że planowana inwestycja dotyczyła części wspólnych nieruchomości, konieczne stało się określenie jakie są prawidłowe zasady ponoszenia tego rodzaju kosztów przez właścicieli lokali należących do danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. „ Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego , uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.” Jako koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną w art. 14 ust. 1 ww. ustawy wskazane zostały wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Natomiast art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, że „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.” Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów, właściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Pozwana wspólnota inwestycję w zakresie wykonanie centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach zamierzała pierwotnie sfinansować z środków własnych tj. funduszu remontowego oraz kredytu bankowego (uchwała nr (...) z dnia 17.03.2021 r. Natomiast zgodnie z zaskarżoną uchwałą „Koszty wykonania centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach tj. materiałów, robocizny, sprzętu, urządzeń i innych pokryć z wpłat jednorazowych zgodnie z poniesionymi nakładami wg kosztorysu powykonawczego.” (uchwała (...) z dnia 27.05.2021 r.). Nie wymaga głębszej analizy fakt, że treść uchwały (...) w zakresie sposobu ustalania sposobu finansowania inwestycji poprzez jednorazowe wpłaty jest sprzeczna z ustawą o własności lokali, a dokładnie z jej art. 12 ust. 2.

Nawet jeśli przyjąć, że w wykonana instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w lokalach nie stanowi części wspólnej nieruchomości, to tym bardziej uchwała (...) z dnia 27.05.2021 r. jest sprzeczna z przepisami prawa. Wspólnota Mieszkaniowa może podejmować jedynie uchwały dotyczące części wspólnych nieruchomości i dotyczące zarządu całą nieruchomością. Natomiast nie może ingerować w wykonywanie prawa własności poszczególnych właścicieli lokali i nakładać na nich obowiązku ponoszenia kosztów instalacji wykonywanej według projektu Wspólnoty. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 maja 2019 r. sygn. akt I CSK 197/18 wskazał, że „Reasumując, o ile należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że elementy instalacji służące do wspólnego użytku, w tym doprowadzające media do poszczególnych lokali, stanowią część tzw. współwłasności przymusowej, to urządzenia służące wyłącznie właścicielom lokali nie wchodzą w skład tej współwłasności. Do ponoszenia kosztów utrzymania tych ostatnich są zobowiązani wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. Nie ulega wątpliwości, że uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali.”

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała (...) z dnia 27 maja 2021 r. podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, narusza trzy podstawy zaskarżenia, tj. niezgodność z przepisami praw, zasady zarządzania nieruchomością oraz uzasadniony interes powoda, co skutkowało koniecznością jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-08_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”