Uchybienia formalne przy głosowaniu; absolutorium dla zarządu; naliczanie zaliczek od metrażu, nie udziału

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5657
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchybienia formalne przy głosowaniu; absolutorium dla zarządu; naliczanie zaliczek od metrażu, nie udziału

#1 Post autor: piotrusb » 26-09-2022, 10:15

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 20 maja 2022 r., sygn. akt I C 292/20.
Pozwana Wspólnota od wielu lat pozostaje w sporze powodem, który przyznał sobie prawo do powstrzymania się od jakichkolwiek świadczeń na jej rzecz. Samowolnie za nic nie płaci i jest od przeszło 5 lat na utrzymaniu przez sąsiadów. Budynek wymaga pilnej inwentaryzacji i remontów, ale Wspólnoty na to nie stać m.in. z uwagi na postawę powoda.

Istotnie w pozwanej wspólnocie istnieje rozbieżność pomiędzy nominalnymi udziałami przypadającymi poszczególnym lokalom wynikającymi z treści zapisów w aktach notarialnych i księgach wieczystych, a faktyczną powierzchnią lokali. Prowadzi to do sytuacji, w której suma udziałów nie równa się 100. Jest to jednak dość częsta sytuacja, wynikająca z zaszłości czasowych i różnego sposobu liczenia powierzchni w miarę wyodrębniania poszczególnych lokali, szczególnie w starych kamienicach. Ustawodawca świadom tego faktu wprowadził możliwość głosowania w takim przypadku w systemie jeden właściciel – jeden głos, o ile zażąda tego uprawniony krąg podmiotów (art. 23 ust. 2a u. w. l.). W tym przypadku żądania takiego nie zgłoszono, tak więc głosowanie powinno odbywać się udziałami. Udziały są wielkością nominalną i normatywną, wynikającą nie tylko z faktycznego przeliczenia powierzchni lokalu do powierzchni budynku (co jest podstawą ich obliczenia). Raz określone przy wyodrębnieniu lokalu stają się normatywem, który może być skorygowany lub poprawiony w stosownym trybie, ale nie podlega badaniu w trakcie czynności głosowania nad poszczególnymi uchwałami.

Trafny jest zarzut powoda, że uchwały zostały przegłosowane metrami, a nie udziałami, co jest sprzeczne z art. 23 ust. 2 u.w.l. Uchwały zapadają bowiem większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Należy jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 25 ust 1 tej ustawy uchwała podlega uchyleniu o ile jest ona sprzeczna z prawem. Ustawodawca, dla przyjęcia tak daleko idącego skutku wymaga jednak kwalifikowanych postaci naruszeń prawa prowadzących do sytuacji, w której uchwała nie odzwierciedla woli Wspólnoty. Na względzie miano sytuację, w której nieprofesjonalne zrzeszenie mieszkańców nie może być związane sztywnym gorsetem warunków formalnych. Tworzą je często ludzie bez wykształcenia prawniczego, niejednokrotnie niezamożni. Jak się powszechnie przyjmuje, zarzucając naruszenie prawidłowości głosowania należy wskazać, że zarzuty formalne które mają stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli były na tyle poważne, że miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały (tak min. wyroki SA: w Szczecinie z dnia 21 maja 2015 r., I ACa 85/15 i z dnia 30 czerwca 2015 r., I ACa 209/15, w Warszawie z 23 czerwca 2015 r., VI ACa 1157/14).

W rozpoznawanej sprawie, gdyby przełożyć przyjęte metry na przysługujące danym właścicielom udziały nominalne to i tak wszystkie uchwały uzyskałyby wymaganą liczbę głosów. Przegłosowano je bowiem ilością przytłaczającą. Tak więc w tym konkretnym przypadku sposób obliczenia głosów, choć formalnie wadliwy, nie miał istotnego wpływu na ważność zaskarżonych uchwał.

Uchwała o przyjęciu sprawozdania finansowego i udzieleniu absolutorium dla zarządu ma w istocie charakter afirmatywny. Członkowie Wspólnoty, po przedstawieniu sprawozdania, wyrażają w niej akceptację dla podejmowanych przez Zarząd działań lub mu jej odmawiają. Tak więc jest ona formą plebiscytarnej formy oceny pracy zarządu i nie może być uchylona tylko z tego powodu, że niektóre ich działania lub zaniechania uznano za wadliwe lub nieskuteczne. Jest ona przejawem samorządności Wspólnoty. Udzielenie zarządowi wspólnoty absolutorium jest odzwierciedleniem woli większości członków wspólnoty, której uzewnętrznienie nie rodzi żadnych konsekwencji dla wspólnoty jak również samego zarządu. Odmowa udzielenia absolutorium może wprawdzie uzasadniać podjęcie innych uchwał np. w przedmiocie odwołania zarządu lub ustanowienia zarządu przymusowego, jednakże również udzielenie absolutorium nie stoi na przeszkodzie poddanie takowych wniosków pod głosowanie. W obu zaś przypadkach dla ich przyjęcia wymagane jest podjęcie uchwały według zasad obowiązujących we wspólnocie. Przedmiotem uchwały o udzieleniu absolutorium jest ocena pracy zarządu jako całości, a nie poszczególnych jego decyzji. Zatem nawet przy ustaleniu, iż niektóre z nich były błędne, nie rodzi to automatycznie podstawy do odmowy udzielenia absolutorium, jeśli nie przekładały się na wyniki pracy jako całości. Absolutorium nie polega na zatwierdzeniu wszystkich decyzji zarządu, lecz ocenie wyników rocznego gospodarowania i odzwierciedla subiektywną oceną właścicieli lokali odnoszącą się do pracy zarządu.

Przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za dany rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Wprawdzie sprawozdanie powinno przedstawiać sytuację finansową wspólnoty - wielkość wpływów i wydatków w sposób czytelny i przejrzysty, ale nie musi odpowiadać przepisom ustawy o rachunkowości (patrz: I ACa 157/16 - wyrok SA Łódź z dnia 12-08-2016)

Rozliczenie kosztów utrzymania Wspólnoty w przedmiotowej sprawie zostało przesłane jej członkom przez administratora jeszcze przed zebraniem. Otrzymał je i powód. Było przedmiotem analizy na zebraniu, w którym powód nie uczestniczył, choć mógł. Zostało zaakceptowane przez członków Wspólnoty. Nie było do czasu podjęcia uchwały kwestionowane. W tej sytuacji brak podpisów na otrzymanym przez powoda przed zebraniem rozliczeniu nie dowodzi jego wadliwości czy sprzeczności z prawem.

Z powyższych względów uchwała nr 1/2020 nie jest sprzeczna z prawem, ani interesem powoda.

Skoro powód nie partycypuje w kosztach utrzymania Wspólnoty to nie może skutecznie zarzucać jej zarządowi, że ten nie podejmuje działań zmierzających do uregulowania kwestii spornych udziałów czy szeregu prac remontowych. Działanie powoda w tym zakresie jest szczególnie naganne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ma więc rację co do zasady powód, że podstawą rozliczenia zaliczek powinny być nie metry, jak przyjęto, a właśnie udziały. Jednakże wymóg ten dotyczy jedynie sposobu rozliczenia zobowiązań właściciela lokalu wobec wspólnoty i odwrotnie. Rygoru tego nie przewiduje już jednak art.15 ust. 1 u.w.l., który stanowi jedynie, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Tak więc ustalenie wysokości przypisanych zaliczek od m2 powierzchni lokalu nie jest samo w sobie sprzeczne z prawem. Nie jest w tym przypadku też sprzeczne z interesem powoda, o czym poniżej.

Powód pominął w pozwie, że to na skutek jego wniosków Wspólnota przyjęła do ustalania zaliczek metry, które ustalił sam powód, a nie udziały.

Wbrew twierdzeniom powoda, uchwała nr (...) zawiera wyszczególnienie poszczególnych jej elementów. Nie musi zawierać szczegółowego rozliczenia planowanych kosztów zarządu.

Powód nie wykazał, żeby ustalone zaliczki były zawyżone, bądź niezasadne.

Tym samym uchwała (...), ustalająca zaliczki na koszty eksploatacji, konserwacji i zarządu oraz uchwała (...) sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego na 2020 rok, tj. wymiany wodomierzy, wymiany domofonu, awaryjnej naprawy dachu – uzupełninie zerwanych dachówek wg potrzeb, oferty na wykonanie dokumentacji stratygraficznej elewacji i balkonów, oferty na remont elewacji i balkonów, wymianę rynny od strony podwórka, a także uchwała nr (...), ustalająca zaliczkę na fundusz remontowy nie są sprzeczne z prawem i interesem powoda.

Powód nie może też skuteczne powoływać się na ich sprzeczność w tym zakresie z zasadami prawidłowego zarządu. Wspólnota w ramach autonomii była uprawniona do takiej decyzji.

Osobną kwestią jest natomiast decyzja Wspólnoty przyjęta w uchwale nr (...) - że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym przechodzą na lata następne, a w przypadku braku środków na rachunku bieżącym Wspólnoty na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej, koszy te doraźnie mogą być opłacane z rachunku funduszu remontowego z koniecznością ich refundacji.

Pomimo wstępnych rozbieżności co do charakteru środków pochodzących z nadwyżek z tytułu uiszczonych zaliczek, utrwaliło się stanowisko, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej (CSK 358/10 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 26-01-2011). Sąd w niniejszej sprawie podziela je i przyjmuje za własne.

Uchwała w tym przedmiocie nie jest więc sprzeczna z prawem. Nie narusza też interesu powoda. Skoro od przeszło 5 lat zaliczek żadnych nie płaci to rozważania w tym zakresie mają jedynie charakter teoretyczny w jego przypadku. Nie narusza też zasad prawidłowego zarządu.

Z uwagi na niesprzeczność wskazanych wyżej uchwał z prawem, interesem powoda lub z umową właścicieli lokali i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, powództwo o uchylenie wskazanych uchwał oddalono jako bezzasadne.

Konsekwencją powyższego było również oddalenie żądania ewentualnego ustalenia nieistnienia tych uchwał. Nie są to uchwały nieważne, ani nieistniejące, tak więc wobec niewykazania przesłanek z art. 189 k.p.c. powództwo i w tym zakresie oddalono jako bezzasadne. Mając przy tym na uwadze ilość spraw, które z powództw M. Ż. zawisły, tak przed Sądem Rejonowym, jak i Okręgowym w O., nie zmierza on niniejszym powództwem do zapobiegania sporów w przyszłości i usunięcia niepewność prawa lub stosunku prawnego, a raczej do ich eskalacji wobec pozwanej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-20_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8583
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Uchybienia formalne przy głosowaniu; absolutorium dla zarządu; naliczanie zaliczek od metrażu, nie udziału

#2 Post autor: irenalo » 26-09-2022, 10:37

Jestem pod wrażeniem. Świetne uzasadnienie.
I brawo za to:

"Trafny jest zarzut powoda, że uchwały zostały przegłosowane metrami, a nie udziałami, co jest sprzeczne z art. 23 ust. 2 u.w.l. Uchwały zapadają bowiem większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Należy jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 25 ust 1 tej ustawy uchwała podlega uchyleniu o ile jest ona sprzeczna z prawem. Ustawodawca, dla przyjęcia tak daleko idącego skutku wymaga jednak kwalifikowanych postaci naruszeń prawa prowadzących do sytuacji, w której uchwała nie odzwierciedla woli Wspólnoty. Na względzie miano sytuację, w której nieprofesjonalne zrzeszenie mieszkańców nie może być związane sztywnym gorsetem warunków formalnych. Tworzą je często ludzie bez wykształcenia prawniczego, niejednokrotnie niezamożni. Jak się powszechnie przyjmuje, zarzucając naruszenie prawidłowości głosowania należy wskazać, że zarzuty formalne które mają stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli były na tyle poważne, że miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały (tak min. wyroki SA: w Szczecinie z dnia 21 maja 2015 r., I ACa 85/15 i z dnia 30 czerwca 2015 r., I ACa 209/15, w Warszawie z 23 czerwca 2015 r., VI ACa 1157/14).

W rozpoznawanej sprawie, gdyby przełożyć przyjęte metry na przysługujące danym właścicielom udziały nominalne to i tak wszystkie uchwały uzyskałyby wymaganą liczbę głosów. Przegłosowano je bowiem ilością przytłaczającą. Tak więc w tym konkretnym przypadku sposób obliczenia głosów, choć formalnie wadliwy, nie miał istotnego wpływu na ważność zaskarżonych uchwał."

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”