Podział pomieszczenia wspólnego

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5602
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podział pomieszczenia wspólnego

#1 Post autor: piotrusb » 30-06-2022, 11:02

Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt I C 1899/21.
Uwl wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Wadliwość uchwały może polegać również na naruszeniu interesu właścicieli lokali poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz w inny sposób. Ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności.

Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powódka w niniejszej sprawie wykazała, że zachowała 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, nadając pismo zawierające pozew w dniu 26 października 2021 r(...)

Powodowie podnosili w pozwie, iż przedmiotowa uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa tj. treścią artykułu 3 ust 2 ustawy o własności lokali oraz art. 341 kc a także z uchwałą numer (...) z dnia 24 czerwca 2015 r. w przedmiocie wyrażenia powodom zgody na nieodpłatne zajęcie części nieruchomości wspólnej (dawnej pralni) z przeznaczeniem na kotłownię centralnego ogrzewania. Powodowie podali, iż po podjęciu przez Wspólnotę uchwały numer (...) r. wyremontowali pomieszczenie pralni, uporządkowali je, odmalowali, z ich lokalu mieszkalnego dociągnięto instalację wodną oraz podpięto pomieszczenie do instalacji kanalizacyjnej, dociągnięto z mieszkania powodów instalację elektryczną oraz udrożniono instalację wentylacyjną jak również zamontowano umywalkę wraz z kranem. Koszt wszystkich prac jakie wykonali powodowie w tym pomieszczeniu wyniósł około 30.000 zł. Powodowie zarzucili, iż uchwała numer (...) jest sprzeczna z prawomocną uchwałą numer (...) na mocy której wyrażono powodom zgodę na niczym nieograniczone zaadaptowanie pomieszczenia dawnej pralni na kotłownię centralnego ogrzewania.

Powodowie podnieśli również, że zaskarżona uchwała uniemożliwia im prawidłowe korzystanie z pieca c.o., wykonanie bowiem boksów spowodowuje brak możliwości otwierania drzwiczek kotła c.o. w pełnym ruchu do tego stopnia, że co najmniej jako utrudnione a wręcz niemożliwe będzie odpowiednie czyszczenie kotła, zatem przyjęty w uchwale sposób podziału dawnej pralni spowoduje negatywne konsekwencje dla powodów a nie przyniesie żadnej korzyści dla pozostałych członków Wspólnoty. Powodowie wskazali też na to, iż boksy po lewej stronie od wejścia do pomieszczenia mają być węższe niż te po prawej stronie pomieszczenia. Jest to krzywdzące powodów i niczym nieuzasadnione. Powodowie podali dalej, iż uchwała narusza ich interesy finansowe albowiem zainwestowali własne środki w remont pomieszczenia i jego adaptację a ponadto wykonanie boksów spowoduje konieczność uzyskania nowych zgód na przemieszczenie kotła c.o. , jeżeli w ogóle będzie to dopuszczalne z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, i będzie się wiązać ze względnie dużym nakładem kosztów i prac powodów.

Powodowie zarzucili też sprzeczność uchwały z zasadami współżycia społecznego podkreślając, iż nie przynosi ona żadnej korzyści pozostałym członkom Wspólnoty, ponieważ każdy z nich posiada odrębne pomieszczenie piwniczne zaś pomieszczenie dawnej pralni spełnia wyłącznie rolę dodatkowego pomieszczenia piwnicznego.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa zaprzeczając twierdzeniu powodów jakoby zaskarżona uchwała była sprzeczna ze wskazanymi przez nich przepisami ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego. Podniosła, iż podział do korzystania (quoad usum) części wspólnych nieruchomości w postaci odrębnych pomieszczeń wymaga –oprócz podjęcia stosownej uchwały - zawarcia umowy między współwłaścicielami o takim podziale, a strona pozwana takiej umowy z powodami nie zawarła. Ponadto uchwała – wbrew twierdzeniu powodów – nie dotyczyła zgody na niczym nieograniczone zaadaptowanie pomieszczenie dawnej pralni na kotłownię centralnego ogrzewania albowiem zamiarem właścicieli lokali było wyrażenie zgody na wykorzystanie części pomieszczenia na zainstalowanie w nim pieca c.o. a nie do wyłącznego korzystania i faktycznie pomieszczenie to zawsze było i jest dostępne dla wszystkich właścicieli lokali, każdy z właścicieli lokali posiada do niego swobodny i niczym nieograniczony dostęp, każdy z nich ma klucze do tego pomieszczenia.

Strona pozwana zakwestionowała podawany przez powodów zakres prac jakie wykonali w tym pomieszczeniu, podając, że ich nakładem było tylko odświeżenie dawnej pralni przy czym wspólnota zrefundowała powodom ten koszt wypłacając im w dniu 29.09.2017 r. kwotę 280,97 zł. Ponadto powodowie nie zwracali się do wspólnoty o wyraźnie zgody na zajęcie nieruchomości wspólnej w celu doprowadzenia prądu do kotłowni, zajęcia komina dymowego i wentylacyjnego, a cena zakupu kotła i innego osprzętu do niego nie może być zaliczana do remontu pomieszczenia i uznawana za nakład na nieruchomość wspólną.

Pozwana nie zgodziła się także z twierdzeniem powodów o konieczności uzyskania nowych zgód i wysokich kosztów ponieważ piec będzie stał w tym samym miejscu co teraz. Odnośnie do innych pomieszczeń piwnicznych pozwana podniosła, iż są one niskie, stropy zaś skośne. Zdaniem pozwanej każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, w tym pralni, ma prawo korzystać z tego pomieszczenia, nie można zatem uważać że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Z ustaleń dokonanych przez sąd w toku postępowania wynika, iż zaskarżona uchwała jest niekorzystna dla powodów i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zarzut naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, powinien podlegać ocenie przez pryzmat celowości wykonania danego zadania objętego uchwałą. O naruszeniu tej zasady można mówić, gdy z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty realizacja danego zamierzenia jest np. zbyteczna. Natomiast pojęcie "interesu" na gruncie art. 25 ustawy o własności lokali rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa powinna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela (por. m.in. – wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 października 2015 r. I ACa 320/15, Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 września 2015 I ACa 671/15, z dnia z dnia 23 marca 2016 r. I ACa 1766/15 oraz z dnia 22 listopada 2017 r., I ACa 435/17).

Zaskarżona uchwała nie wydaje się celowa. Nie ma znaczenia czy uchwała numer (...) dawała powodom prawo do wyłącznego korzystania z pomieszczenia czy też nie, skoro w rzeczywistości inni właściciele mieszkań mieli klucz do kłódki i niektórzy z nich korzystali z pomieszczenia przechowując w nim różne przedmioty, zaś powodowie się temu nie sprzeciwiali. Nie ma żadnych argumentów za tym aby pomieszczenie o powierzchni około 15 metrów kwadratowych dzielić na małe boksy o powierzchni około 2 metrów kwadratowych każdy z nich, skoro przez ponad 6 lat nie było sporów na tle korzystania z tego pomieszczenia. Jedynym argumentem leżącym u podstaw takiego podziału jest zamiar jednego z właścicieli przechowywania roweru i nart w odpowiednio zabezpieczonym (zamykanym) pomieszczeniu. Należy podkreślić, iż każdy z właścicieli 4 lokali oraz najemca lokalu komunalnego dysponują piwnicami do indywidualnego korzystania a ponadto w pomieszczeniu technicznym, odpowiadającym powierzchniowo pomieszczeniu dawnej pralni, znajduje się piec c.o. ogrzewający 3 mieszkania, z utwardzoną podłogą. Podział pomieszczeń piwnicznych pomiędzy właścicielami mieszkań powinien obejmować zatem wszystkie pomieszczenia w sytuacji gdy część właścicieli mieszkań uważa że należy dokonać zmian w tym zakresie czy też uporządkować tę kwestię. Ponadto przedmioty takie jak narty czy rower mogą być trzymane w piwnicy użytkowanej przez danego właściciela. Zwrócić także należy uwagę na to, iż z przedmiotowej uchwały wynika, iż wyznaczone boksy mogą być fizycznie wygrodzone ażurowymi konstrukcjami, na koszt właścicieli lokali, ale jednocześnie uchwała nakłada na powodów, i tylko na nich, obowiązek wykonania przegród w terminie do 30 dni od podjęcia uchwały pod rygorem wykonania tych prac przez Wspólnotę na koszt i ryzyko powodów w razie niewykonania ich w zakreślonym terminie. Zdaniem sądu nie ma uzasadnienia dla innego potraktowania właścicieli mieszkania numer (...). Z pewnością nie mogą to być zasady bezpieczeństwa powołane w uchwale albowiem przez kilka lat aktualnego stanu rzeczy nie było sytuacji zagrożenia dla mieszkańców a ponadto w pomieszczeniu technicznym znajduje się kocioł c.o. na paliwo stałe, pomieszczenie jest dostępne dla lokatorów a Wspólnota nie nałożyła żadnych obowiązków związanych z bezpiecznym korzystaniem z tego kotła. Wykonanie uchwały numer (...) może natomiast wiązać się z koniecznością zmiany usytuowania kotła c.o. w celu zapewnienia odpowiedniego dostępu do niego. Wprawdzie powodowie nie wykonali prac remontowych i porządkowych w pomieszczeniu pralni w tak szerokim zakresie jak wskazywali w pozwie, jednak uporządkowali pomieszczenie, odmalowali je i w oparciu o treść uchwały numer (...) ich oczekiwanie, iż będą mogli korzystać w sposób swobodny z pomieszczenia obsługując kocioł centralnego ogrzewania należy uznać za usprawiedliwione. Powodowie powinni mieć zapewniony swobodny dostęp do kotła centralnego ogrzewania w celu dokładania opału, usuwania popiołu, wykonywania czynności konserwacyjnych itp.

W związku z powyższym powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-17_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”