Sprzedaż strychu przez wspólnotę i związana z tym zmiana udziałów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5602
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprzedaż strychu przez wspólnotę i związana z tym zmiana udziałów

#1 Post autor: piotrusb » 28-06-2022, 10:22

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2022 r., sygn. akt V ACa 138/21.
Przyjęcie przez sąd I instancji, iż wskazana w uchwale cena sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji na ten cel części nieruchomości wspólnej została zaniżona o kwotę ponad 1000 zł za metr kwadratowy, co naruszało zdaniem tego sądu uzasadniony interes członków Wspólnoty i miałoby świadczyć o nieprawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną, było błędne. W tym zakresie zgodzić się należało z zarzutem apelującej , iż sąd I instancji nie dostrzegł , że podana w opinii biegłego cena metra kwadratowego została wyliczona w oparciu o powierzchnię użytkową przyszłych wyodrębnionych lokali mieszkalnych, wynoszącą według wyliczeń biegłego 174,05 m2 . a co zatem idzie nie można było jej porównywać do podanej w uzasadnieniu pozwu ceny jednostkowej metra kwadratowego powierzchni strychu wynoszącej 240 m2 . Powyższe uchybienie Sądu Okręgowego nie uzasadniało jednak postawienia zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. tylko powinno było skutkować zarzutem poczynienia ustaleń faktycznych sprzecznych z materiałem dowodowym sprawy.

Gdyby sąd I instancji w celu obliczenia i porównania ceny jednostkowej metra kwadratowego przedmiotu sprzedaży wynikającej z zaskarżonej uchwały i opinii biegłego sądowego przyjął taką samą jego powierzchnię, to okazałoby się, że cena wskazana w uchwale jest jedynie o 331,62 zł tj. o 9,3% , a nie ponad 1000 zł niższa od podanej w opinii biegłego (800 000 zł : 174,05 m 2 = 4 596,38 zł). Po drugie uszło uwadze tego sądu, iż nie sposób jest porównywać cen nieruchomości z różnych dat. Uchwała o wyrażeniu zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych powstałych z części wspólnej nieruchomości została podjęta w dniu 10 V 2017 r. Opinia biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości została zaś opracowana w marcu 2018 r., a więc 10 miesięcy później, co nie wykluczało chociażby wynikającej z zasad doświadczenia życiowego możliwości wzrostu cen na przestrzeni tego czasookresu. Teza dowodowa postawiona biegłemu powinna była obejmować zlecenie oszacowania wartości nieruchomości podlegającej sprzedaży na dzień podjęcia zaskarżonej uchwały, o co powód jednak nie wnosił.

Dodatkowo wbrew ocenie sądu I instancji rynkowy charakter zakwestionowanej ceny uwiarygodniała okoliczność, iż 16 miesięcy później tj. 13 IX 2018 r., wobec rezygnacji inwestorów, została podjęta przez członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nowa uchwała o sprzedaży tej samej części nieruchomości wspólnej po jej adaptacji na lokale mieszkalne na rzecz innych osób za kwotę 850 000 zł tj. zaledwie o 5,88 % wyższą w stosunku do tej wynikającej z uchwały z 10 V 2017 r., a powód tej nowej uchwały nie zaskarżył.

Reasumując dotychczasowe rozważania stwierdzić należało, iż strona powodowa wbrew ciążącemu na niej obowiązkowi dowodowemu nie wykazała, iż na datę podjęcia uchwały wskazana w niej cena sprzedaży była zaniżona w stosunku do cen rynkowych. Brak było tym samym podstaw do przyjęcia, iż uchwała ta narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną czy też narusza interesy właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową. Zarzuty apelacyjne dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 6 k.c. i art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali uznać tym samym należało za zasadne.

Jeżeli chodzi o kwestię oparcia wskazanej w uchwale ceny na nieaktualnym operacie szacunkowym, to w istocie operat, który został przedłożony do akt sprawy, z 9 IV 2015 r. w świetle postanowień art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przed podjęciem uchwały stracił swoją aktualność.

Powód nie wykazał jednak jaki wpływ okoliczność powyższa miała na wskazaną w uchwale cenę zbycia lokali, nie wykazał jak już wyjaśniono, że cena ta odbiegała od cen rynkowych, w szczególności na tyle, że można mówić o naruszeniu interesu członków Wspólnoty i naruszeniu zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Dodatkowo Sąd Apelacyjny miał na uwadze okoliczności poprzedzające podjęcie spornej uchwały, z których wynikało, iż uchwała z 10 V 2017 r. była już drugą próbą sprzedaży części nieruchomości wspólnej w celu pozyskania przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową środków pieniężnych na remont. Pierwsza , w której Wspólnota Mieszkaniowa domagała się tytułem ceny sprzedaży kwoty 780 000 zł nie powiodła się. W tej okoliczności cena wskazana w kolejnej uchwale 800 000 zł tym bardziej wydawała się usprawiedliwiona.

Jako całkowicie dowolne ocenić należało kolejne zarzuty powoda dotyczące możliwości korzystniejszej sprzedaży powierzchni strychu, po dokonaniu jej uprzedniej adaptacji na lokale mieszkalne przez samą Wspólnotę Mieszkaniową. Po pierwsze powód nie udowodnił, że pozwana dysponowała lub mogła dysponować środkami pieniężnymi na ten cel. Brak środków na remont dachu wręcz przeczył temu tokowi rozumowania. Po drugie powód nie wykazał, iż zysk ze sprzedaży przez Wspólnotę takich lokali byłby wyższy niż cena sprzedaży wskazana w zaskarżonej uchwale.

Niezasadnie powódka kwestionowała zaskarżoną uchwałę również na tej podstawie, że zabrakło w niej wyrażenia przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej zgody na zmianę udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek, które to udziały związane są z prawem odrębnej własności znajdujących się w budynku lokali.

Z treści pkt 3 uchwały wynikało, że, udzielona została przez Wspólnotę Mieszkaniową zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych ze wszystkimi wyodrębnionymi lokalami. Zgodnie zaś z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wyrażając zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wyrazili tym samym jednocześnie zgodę na zmianę wysokości udziałów przysługujących im w prawie do gruntu. Ponadto zważyć należało, iż przed podjęciem zaskarżonej uchwały każdy właściciel lokalu otrzymał projekt umowy przedwstępnej, w której znajdowało się postanowienie wprost odnoszące się do oddania inwestorom określonego udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu był zatem świadomy czego jego zgoda może dotyczyć.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-29_005
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”