Kto pokrywa koszty przyłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto pokrywa koszty przyłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej

#1 Post autor: piotrusb » 26-05-2022, 15:39

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 22 marca 2022 r., sygn. akt I C 897/21.
Jeśli chodzi o okoliczności bezsporne, to obie strony spory nie sprzeciwiały się przyłączeniu budynku do sieci miejskiej ciepłowniczej c.o. i c.w.u. wraz z przygotowaniem pomieszczenia na węzeł cieplny.

Natomiast, sporna pomiędzy stronami była kwestia sposobu finansowania inwestycji w każdym z lokali, który wymagał takich prac. Powódka stanęła na stanowisku, że cała inwestycja, w tym wykonanie prac w poszczególnych lokalach powinno zostać sfinansowane z środków zgromadzonych na funduszu remontowym i zaciągniętego kredytu w Banku. Pozwana wspólnota zaś w uchwale nr (...)ustaliła, że koszty wykonania c.o. i c.w.u w lokalach zostaną pokryte z jednorazowych wpłat właścicieli lokali zgodnie z powierzchnią lokalu wyrażoną w metrach.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy wykonanie przyłączenia budynku do sieci miejskiej ciepłowniczej c.o. i c.w.u. oraz wykonanie instalacji w budynku, która zostanie doprowadzona do każdego lokalu mieści w pojęciu części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „ Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 maja 2019 r. sygn. akt I CSK 197/18 wskazał, że „Reasumując, o ile należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że elementy instalacji służące do wspólnego użytku, w tym doprowadzające media do poszczególnych lokali, stanowią część tzw. współwłasności przymusowej, to urządzenia służące wyłącznie właścicielom lokali nie wchodzą w skład tej współwłasności. Do ponoszenia kosztów utrzymania tych ostatnich są zobowiązani wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. Nie ulega wątpliwości, że uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali.” Z całą pewnością planowana inwestycja polegająca na przyłączeniu budynku do sieci miejskiej ciepłowniczej c.o. i c.w.u. wraz z przygotowaniem pomieszczenia na węzeł cieplny oraz wykonanie instalacji we wszystkich lokalach w tzw. pionie do licznika dotyczyło części wspólnych nieruchomości. Członek zarządu pozwanej zeznając na rozprawie wskazał, że „ Chcemy, aby pion w każdym mieszkaniu kończył się licznikiem i rozprowadzenie od licznika obciążałoby już każdego z właścicieli lokali, tak mamy przygotowany projekt.” Nie ulega więc wątpliwości, że inwestycja miała dotyczyć części wspólnych nieruchomości. Nadmienić należy, że w ocenie Sądu, z treści zaskarżonej uchwały nie wynika, że sfinansowane z środków wspólnych oraz jednorazowych wpłat ma zostać jedynie rozprowadzenie instalacji w pionie kończącym się w każdym mieszkaniu licznikiem lecz wskazano „koszty wykonania c.o. i c.w.u. w lokalach”. W związku z powyższym zaskarżona uchwała w ocenie Sądu w tym zakresie pozostaje w sprzeczności z twierdzeniami pozwanej Wspólnoty.

Z uwagi na ustalenie, że planowana inwestycja dotyczyła części wspólnych nieruchomości, konieczne stało się określenie jakie są prawidłowe zasady ponoszenia tego rodzaju kosztów przez właścicieli lokali należących do danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. „ Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego , uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.” Jako koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną w art. 14 ust. 1 ww. ustawy wskazane zostały wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Natomiast art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, że „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.” Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów, właściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Pozwana wspólnota inwestycję w zakresie przyłączenia budynku do sieci miejskiej ciepłowniczej c.o. i c.w.u. wraz z przygotowaniem pomieszczenia na węzeł cieplny zamierzała sfinansować z środków własnych tj. funduszu remontowego oraz kredytu bankowego. Natomiast zgodnie z zaskarżoną uchwałą „koszty wykonania c.o. i c.w.u. w lokalach tj. materiałów, robocizny, sprzętu, urządzeń, innych pokryć z wpłat jednorazowych zgodnie z powierzchnią lokalu wyrażoną w metrach.” Nie wymaga głębszej analizy fakt, że treść uchwały nr 4/2021 w zakresie sposobu ustalania wysokości jednorazowych wpłat jest sprzeczna z ustawą o własności lokali, a dokładnie z jej art. 12 ust. 2. W ocenie Sądu orzekającego, możliwe jest sfinansowanie danej inwestycji z środków własnych (jednorazowych wpłat) właścicieli wszystkich lokali. Jednak, wysokość takiej jednorazowej wpłaty powinna zostać ustalona zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli lokali pozwanej wspólnoty, a nie zaś według metrażu danego lokalu, w którym taka instalacja będzie wykonywana. Należy również pamiętać o tym, że udział w nieruchomości wspólnej nie jest tożsamy z metrażem lokalu, którego właścicielem jest dana osoba. W art. 3 ust. 3 u.w.l. został zdefiniowany sposób ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej „ Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.” W związku z powyższym, wysoce prawdopodobna byłaby różnica w wysokości jednorazowej wpłaty liczonej według udziałów obciążając nią wszystkich właścicieli lokali, a pomiędzy wysokością jednorazowej wpłaty liczoną według metrażu danego lokalu. Taki sposób obliczania wysokości jednorazowej opłaty uznać należy za nie tylko niezgodny z przepisami ustawy ale również naruszający interes powoda jako właściciela lokalu. W przypadku nieprawidłowego sposobu wyliczenia jednorazowej opłaty powód może zostać obciążony wyższą opłatą niż w sytuacji gdyby została obliczona ona według jego udziały w nieruchomości. A ponadto, jak wynika z zeznań członka zarządu, w części lokali instalacja została już wykonana, a wiec faktycznie inwestycją tą zostaną obciążeni właściciele lokali, w których brak jest instalacji c.o. i c.w.u., mimo że dotyczy ona części wspólnych nieruchomości. Zarzut pozwanej, że powód nie wykazał różnicy w wysokości opłaty w zależności od sposobu jej wyliczenia jest chybiony, z tego względu, że ustalenie opłaty według udziałów jest wymogiem ustawowym.

Co ważniejsze jednak, zaskarżona uchwała jest sprzeczna z intencją samej Wspólnoty z uwagi na jej redakcję. Wspólnocie chodziło o to aby właściciele lokali ponieśli koszt remontu instalacji znajdujących się w nich. Jednak z uwagi na redakcję zaskarżonej uchwały treść pkt 5 uchwała nr (...):

„ koszty wykonania c.o. i c.w.u. w lokalach tj. materiałów, robocizny, sprzętu, urządzeń, innych pokryć:

- ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym,

- zaciągniętego kredytu w Banku”,

zastąpiono treścią:

„koszty wykonania c.o. i c.w.u. w lokalach tj. materiałów, robocizny, sprzętu, urządzeń, innych pokryć z wpłat jednorazowych zgodnie z powierzchnią lokalu wyrażoną w metrach,”.

Skutkiem takiego zabiegu redakcyjnego w chwili obecnej jest brak możliwości wykonania np. pionów biegnących przez lokale ze środków Wspólnoty, co jest sprzeczne z zasadą prawidłowej gospodarki. Nie zostało sprecyzowane w jaki sposób właściciele lokali będą mogli skorygować projekt techniczny i kosztorys i zaakceptować je do czego dawało im prawo uregulowanie tej kwestii w ust 6 uchwały nr (...).

Ponadto, skoro intencją zaskarżonej uchwały było obciążenie właścicieli lokali, które tego wymagały kosztem wykonania instalacji stanowiących ich wyłączną własność, to zupełnie niezrozumiałe jest dlaczego odwołano się do wpłat „zgodnie z powierzchnią lokalu wyrażoną w metrach”, zamiast faktycznych kosztów wykonania instalacji stanowiących ich własność według ceny uzgodnionej w tym zakresie z wykonawcą lub ustalonej kosztorysowo.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr (...)z dnia 5 lipca 2021 r. podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, narusza trzy podstawy zaskarżenia, tj. niezgodność z przepisami praw, zasady zarządzania nieruchomością oraz uzasadniony interes powoda, a ponadto jest zupełnie niezrozumiała w swojej redakcji, co skutkowało koniecznością jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”