Terminy przedawnienia kosztów lokalowych i zaliczek z tytułu kosztów zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5602
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Terminy przedawnienia kosztów lokalowych i zaliczek z tytułu kosztów zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 26-05-2022, 15:33

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 17 marca 2022 r., sygn. akt III Ca 275/21.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pozwani mają ponosić wydatki związane z utrzymaniem ich lokalu. Nie stanowią one kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty także pozwani powinni ponosić w odpowiednim zakresie (art. 12 ust. 1 i 2 tej ustawy). Nie można więc zasadnie twierdzić, że w tej części roszczenia powódki przedawniły się jako okresowe, gdyż były rozliczane rocznie na podstawie sumy wydatków powódki. Termin przedawnienia takich roszczeń (które powstały nie w związku z brakiem regulowania zaliczek, lecz na skutek niedopłaty, po obliczeniu kosztów rzeczywiście poniesionych) wynosił 10 lat, a od 9 lipca 2018 r. wynosi 6 lat (por. art. 118 k.c. w związku z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw).

Pozwani nie wykazali, aby te kwoty niedopłaty były żądane zaliczkowo, a to ich obciąża ciężar dowodowy w tym zakresie (art. 6 k.c.), niewątpliwie zaś wynikają z rozliczeń rocznych.

Co do terminów płatności tych należności należy podkreślić, że ich wymagalność nie mogła nastąpić przed rozliczeniem i jego przedstawieniem jako wezwania do zapłaty. Dlatego też odsetki od należności należą się zgodnie z art. 455 k.c. i art. 481 § 1 k.c., należy tylko ustalić termin kiedy do tego wezwania doszło.

Co do obowiązku regulowania zaliczek brak jest podstaw do twierdzeń, że należności te stały się wymagalne dopiero po rocznym rozliczeniu, bo terminy ich wymagalności nadchodziły w każdym kolejnym miesiącu kalendarzowym, gdyż miały być regulowane miesięcznie w formie zaliczek (por. art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), a więc są świadczeniami okresowymi. Nie są nimi zaś te niedopłaty, które wykraczają poza sumę zaliczek z każdego roku rozliczeniowego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano, że wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej i przysługuje wspólnocie, ale nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu; takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; podstawę materialnoprawną obowiązku płacenia przez właścicieli zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a nie kwot odpowiadających kosztom zarządu rzeczywiście poniesionym w danym roku, stanowi art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w związku z art. 12 ust. 2 tej ustawy, art. 13 ust. 1 tej ustawy i art. 14 tej ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 133/08).

Terminy przedawnienia nie mogą być zaś skracane ani przedłużane przez czynność prawną (art. 119 k.c.), a co dopiero poprzez czynność faktyczną polegającą w istocie na działaniu arytmetycznym - zsumowania wpływów i porównaniu ich z sumą należności z zaliczek. Przyjęcie, że po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną na podstawie rozliczenia finansowego za dany rok, należność z tytułu zaliczki na te koszty przekształca się w należność równą kosztom rzeczywiście poniesionym, prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego premiowania niesolidnych dłużników - właścicieli, którzy nie płacili zaliczek, co odbywało niewątpliwie kosztem pozostałych właścicieli, uiszczających je regularnie, a mogłoby to doprowadzić do zaprzestania płacenia zaliczek przez wszystkich właścicieli, a w konsekwencji do praktycznego wyeliminowania art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, mimo jego bezwzględnego charakteru, co bez wątpienia znacznie utrudniałoby właściwy zarząd nieruchomością wspólną, a niekiedy wręcz go uniemożliwiało (por. powyższy wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r.). Nie dotyczy to jednak niedopłaty przewyższającej wysokość zaliczek w rozliczeniu rocznym, bo ta jest wiadoma dopiero po dokonaniu rozliczenia i nie była wymagana w formie zaliczek. (...)

20 lutego 2014 r. nie było żadnych środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Nic jednak nie wskazuje, aby we wspólnocie współwłaściciele byli zobowiązani do regulowania zaliczek miesięcznych na fundusz remontowy, co więcej ww. wezwania kierowane do pozwanego z tytułu konieczności wpłat za wykonane prace potwierdzają ten fakt. Co prawda z umowy o zarządzanie wynika, że środki na fundusz remontowy są elementem kosztów zarządu, ale nie wykazano – co obciąża stronę pozwaną (art. 6 k.c.) – aby były uchwalone zaliczki na fundusz remontowy i w jakiej wysokości. Z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy nie wynika zaś, aby takie zaliczki wspólnota uchwaliła, ponad te które zostały wykazane w podjętych uchwałach, ale one dotyczyły bieżącego utrzymania nieruchomości i wynagrodzenia za zarząd, a nie funduszu remontowego.

Dlatego też wydatki na remonty, poza uiszczanymi zaliczkami na koszty zarządu, nie były objęte zaliczkami, a więc nie stanowiły świadczeń okresowych – takich zaliczek pozwani nie mieli obowiązku regulować miesięcznie. To zaś powoduje, że termin ich przedawnienia następujący po ich oznaczeniu i wezwaniu do zapłaty (art. 455 k.c.), wynosił 10 lat, a od 9 lipca 2018 r. wynosi 6 lat (por. art. 118 k.c. w związku z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-17_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”