Nadwyżka zaliczek nad rzeczywistymi kosztami nie kreuje roszczenia właściciela o zwrot nadwyżki

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nadwyżka zaliczek nad rzeczywistymi kosztami nie kreuje roszczenia właściciela o zwrot nadwyżki

#1 Post autor: piotrusb » 24-05-2022, 10:56

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 7 grudnia 2021 r., sygn. akt IV Ca 1967/19.
...zasadny jest zarzut apelacji powoda wskazujący na naruszenie przepisów ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („uwl”) (tj. z dnia 21 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) poprzez błędną wykładnię art. 22 i 30 tejże ustawy poprzez wywiedzenie z tych przepisów obowiązku corocznego podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w przedmiocie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Wniosek taki legł u podstawy oceny, że przedstawiona przez powoda uchwała nr (...) w przedmiocie ustalenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny nie może stanowić podstawy ustalenia obowiązku wpłacania zaliczek w ustalonej w niej wysokości na lata następne - w tym objęte sporem. Przepis art. 30 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 1 uwl stanowi niewątpliwie o obowiązku obciążającym zarząd lub zarządcę wspólnoty zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, przy czym przedmiotem takiego zebrania powinno być w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Stanowiąc o przedmiotowym obowiązku ustawa w żadnym aspekcie nie precyzuje konsekwencji niezrealizowania takiego obowiązku. Skutki niezrealizowania obowiązku przez zarząd lub zarządcę mogą być różne i nie jest przedmiotem niniejszego postępowania ich szczegółowa ocena. Niewątpliwie nie może jednak tym skutkiem być utrata mocy obowiązującej uchwały o ustaleniu wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu, jeżeli z treści tejże uchwały wynika, że została przyjęta na rok, w którym została podjęta i lata następne. Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie eliminuje takiej możliwości ustalenia wysokości zaliczek. Należy zwrócić uwagę, że specyfika działania wspólnot mieszkaniowej skłania do takiej interpretacji przepisów ustawy, która zakłada możliwie jak najmniejszy formalizm przyjętych mechanizmów działania. Doświadczenie życiowe wskazuje na często niskie zaangażowanie członków wspólnoty w sprawy związane z zarządem, trudności w podejmowaniu uchwał, co nie sprzyja realizowaniu praw i obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie ani efektywnemu zarządowi nieruchomością wspólną. W tym kontekście interpretacja powołanych wyżej przepisów uwl w sposób wskazany przez powoda i Sąd Rejonowy znacząco ograniczałaby możliwość sprawnego funkcjonowania wspólnoty, która jest pochodną min efektywnego gromadzenia środków na pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tym samy miałaby negatywny wpływ na płynność finansowa wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08). Interes właścicieli jest przy tym chroniony albowiem art. 30 ust. 1a uwl stanowi o możliwości zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali przez każdego z właścicieli, co w rezultacie mogłoby wymusić zmianę wysokości zaliczki gdyby taka potrzeba w ocenie któregoś z właściciel faktycznie istniała. Powyżej określona błędna wykładnia przepisów uwl doprowadziła Sąd Rejonowy do błędnego ustalenia, że w okresie którego dotyczył spór nie istniała uchwała, z której wynikałaby wysokość zaliczki, o której mowa w art.22 ust. 3 pkt 3 uwl.

Skutkiem braku zwoływania zebrań właścicieli był natomiast niewątpliwie także brak rozliczenia rzeczywistych kosztów zarządu na właścicieli lokali w odniesieniu do wpłaconych zaliczek. Zasadny wniosek co do tego że w przypadku powoda wartość wpłaconych zaliczek przewyższa rzeczywiste koszty wynika w sposób jasny z opinii biegłego sądowego ds. rachunkowości stanowiącej dowód w sprawie. Ze stanowiska pozwanego oraz wskazanej wyżej opinii wynika, że nadwyżki wynikające z rozliczenia zaliczek nie były rozliczane - zwyczajowo nie dokonywano zwrotów albo dopłat, nie były bowiem podejmowane uchwały w tym przedmiocie. Nie dokonywanie rocznego rozliczenia rzeczywistych kosztów zarządu w kontekście wpłaconych zaliczek, a zatem i niepodejmowanie uchwały w przedmiocie sposobu przeznaczenia ewentualnych nadwyżek jest praktyką co do zasady niezgodną z przepisami uwl. Nie oznacza jednak, że ma to wpływ na wymagalność zaliczek ustalonych we wspólnocie mieszkaniowej a zatem na obowiązek zapłaty pozwanego. Roszczenie o zaliczki nie jest w żaden sposób związane z faktem dokonania rozliczenia rocznego. Ma niezależny charakter, co wynika z założenia o zapewnieniu płynnej bieżącej gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów (por. wyrok SN z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, wyrok SN z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08). Sąd Najwyższy w powołanych wyżej orzeczeniach podkreślał, ze po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Koresponduje to z ugruntowanym poglądem o statusie prawnym wspólnoty mieszkaniowej jako podmiocie praw i obowiązków posiadającym własny majątek, na który składają się m.in. zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali (por. uchwala Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007r. mająca moc zasady prawnej, III CZP 65/07). W ocenie Sądu Okręgowego z uwagi na powyższe, istnienie potencjalnych nadwyżek zaliczek nad kosztami rzeczywistymi nie kreuje żadnego roszczenia po stronie właściciela, nie istnieje zatem możliwość ograniczenia roszczenia wspólnoty mieszkaniowej o sumę zaliczek za dany okres do kwoty rzeczywistych kosztów wspólnoty za ten sam okres. Roszczenie takie kreuje dopiero uchwała wspólnoty w przedmiocie rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez zwrot nadwyżek sumy zaliczek nad kosztami rzeczywistymi właścicielom lokali. Przy braku takiej uchwały wpłacone zaliczki w dalszym ciągu pozostają składnikiem majątku wspólnoty mieszkaniowej. Faktyczna dyspozycja posiadanymi nadwyżkami przez zarząd przez zaliczenie ich np. na fundusz remontowy bez stosownej uchwały może rodzić potencjalną odpowiedzialność zarządu wspólnoty. W tym tylko kontekście może mieć znacznie argument o zwyczajowym przeznaczaniu nadwyżek na fundusz remontowy w powodowej wspólnocie. Pozostaje to jednak bez wpływu na wymagalność roszczenia o zapłatę zaliczek, o których mowa w art. 15 uwl zgłoszonego w przedmiotowym postępowaniu.

Z uwagi na powyższe roszczenie powoda wyraźnie dotyczące obowiązku zapłaty zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną było zasadne w całości.

Powyżej przedstawiona argumentacja odnosi się także do oceny zarzutów apelacji pozwanego, którą należy uznać za niezasadną w całości. Sąd Okręgowy podziela stanowisko zawarte w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 roku III CZP 42/13, w którym stwierdzono że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1uwl. Czyni to niezasadnym sformułowany w apelacji zarzut skierowania powództwa przeciwko pozwanemu bez wymaganej uchwały właścicieli lokali.

Na skutek uwzględnienia zarzutów złożonej przez powoda apelacji Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok i zasądził kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy roszczeniem zgłoszonym przez powoda w pozwie a kwotą zasądzoną przez Sąd Rejonowy w zaskarżonym wyroku.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-31_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”