Remont balkonu w małej wspólnocie; czynności zachowawcze i czynności zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Remont balkonu w małej wspólnocie; czynności zachowawcze i czynności zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 28-04-2022, 09:24

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 28 października 2021 r., sygn. akt I1 C 3091/20.
Wskazać należy, że pomiędzy stronami nie było sporu co do sposobu korzystania z nieruchomości. Bezsporne było, że pozwani zajmowali lokal na II. piętrze, natomiast powodowie na I. piętrze. Dodać również należy, iż sporny balkon, poza tym, że przynależy do lokalu powodów, stanowi część wspólną nieruchomości. Jego bariery stanowią bowiem część elewacyjną jako element założeń architektonicznych budynku. Podłoga zaś tworzy zadaszenie dla balkonu niżej położonego.

Idąc dalej, Sąd uznał, że czynność przeprowadzenia remontu balkonu na nieruchomości wspólnej nie stanowiła czynności zachowawczej. Skoro zatem takiej czynności nie stanowiła a nadto przekraczała zwykły zarząd nieruchomością - wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli.

Sąd zważył, że czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia "zarządu", w związku z czym należało uznać, że działania powodów nie zmierzały do zachowania wspólnego prawa. Zauważyć należy, że czynność zachowawcza może mieć charakter zarówno czynności faktycznej, jak i prawnej. Czynności zachowawcze może wykonywać każdy ze współwłaścicieli indywidualnie, niezależnie od innych albo w porozumieniu z innymi współwłaścicielami. Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.10.2013r., sygn. akt II CSK 673/12). Czynności zachowawcze mogą polegać m.in. na naprawie rzeczy w sytuacji zagrożenia jej pogorszeniem bądź utratą i każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do samodzielnego dokonania takich czynności. W niniejszej sprawie bezspornym było, że remont balkonu wykonany został w 2017 roku. Wcześniej było wiadome, że stan balkonu nie jest zadowalający i wymagać będzie z czasem coraz poważniejszych napraw. Powodowie podejmowali zatem czynności konserwacyjne od momentu zakupu tj. 2015 roku, zdjęli luźne płytki balkonowe, szukali wykonawców remontu. Wykonane jednak przez powodów prace remontowe, polegające na generalnym remoncie zarówno płyty balkonowej jak i balustrady przekraczają zakres czynności zwykłego zarządu.

Istotny był również stopień zagrożenia. Zdaniem Sądu, postawa powodów nie pozwala na wyprowadzenie przekonania, że istniało zagrożenie znacznych rozmiarów, wynikające ze złego stanu technicznego balkonu, co w zasadzie nie budziło wątpliwości. Stan balkonu był znany od 2015 roku i jego degradacja nie nastąpiła w sposób gwałtowny w maju 2017 roku. Nieruchomość wspólna nie była zatem zagrożona w takim stopniu, aby uzasadniało to choćby przypuszczenie, że nieprzeprowadzenie remontu balkonu spowoduje niewspółmierne i nieodwracalne szkody, znacznie obniżając komfort życia mieszkańców budynku przy ulicy (...). Zdaniem Sądu przeprowadzony generalny remont, który jest przedmiotem niniejszego sporu oczywiście miał na celu naprawienie balkonu, aby uniemożliwić przenikanie wilgoci przez posadzkę skutkujące odpadaniem warstwy tynku ze spodu płyty balkonowej i zmierzał do zachowania substancji budynku we właściwym stanie i polepszenia komfortu życia mieszkańców nieruchomości. Nie była to jednak czynność niezbędna. Tym bardziej, nie była niezbędna wymiana balustrady balkonowej. Strona powodowa nie wykazała więc w toku niniejszego postępowania, że stan techniczny budynku wymagał w trybie pilnym dokonania przedmiotowego remontu.

Przechodząc do oceny prawnej spornego remontu wskazać należy, iż ustawodawca nie podając definicji pojęć czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zarząd, pozostawił kwestie interpretacyjne doktrynie i orzecznictwu. Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres. Remont balkonu nieruchomości wspólnej, nawet konieczny, stanowił czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgoda wszystkich współwłaścicieli, w dowolnej formie, jest niezbędna a nadto musi zostać wyrażona jeszcze przed dokonaniem takiej czynności, na co wyraźnie wskazuje użyte w art. 199 k.c. stwierdzenie, że ma ona dotyczyć "zamierzonej" czynności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 19.03.2019 r. w sprawie o sygn. akt III Ca 48/19).

Z treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy nie sposób wywodzić zgodę pozwanych na przeprowadzenie remontu. W szczególności zgody takiej nie stanowi samo oświadczenie powoda zawarte w wiadomości e-mail z 15 marca 2017r., iż balkon, z wyjątkiem jego podsadzki, stanowi część wspólną więc i jego finansowanie jest wspólne. Powodowie nie przedstawili również pozwanym szacowanego kosztu oraz zakresu prac remontowych. Umowa na wykonanie prac remontowych zawarta została przez powodów przeddzień ich rozpoczęcia, co oznacza, że pozwani nie mieliby nawet czasu na przeanalizowanie tej kwestii i udzielenie wiążącej odpowiedzi. Stąd też dopatrywanie się w postawie pozwanych milczącej zgody uznać należało za nieuprawnione. Co więcej, pozwani szczegółowo wskazywali, na jakie remonty nieruchomości wspólnych wyrażają zgodę (dach, kominy). Odnośnie balkonu brak było takiego oświadczenia. Zatem, zgodnie z art. 199 k.c., w braku zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy zgoda pozostałych współwłaścicieli winna być wyraźna, a nie dorozumiana.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu, nie ulegało wątpliwości, że dokonując remontu balkonu, powodowie nie posiadali wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli.(...)

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 199 k.c. oraz art. 209 k.c. a contrario powództwo (...) podlegało oddaleniu, albowiem czynności podjęte przez powodów przekraczały zakres zwykłego zarządu, a pozostali współwłaściciele nie wyrazili na nie zgody, a nadto czynność ta nie spełniała kryteriów czynności zachowawczych.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-22_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”