Naruszenie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały; zasadniczym celem wspólnoty nie jest zysk

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5602
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Naruszenie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały; zasadniczym celem wspólnoty nie jest zysk

#1 Post autor: piotrusb » 21-04-2022, 15:14

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24listopada 2021 r., sygn. akt V ACa 391/20.
...zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Wyprowadzenie z treści art. 18-33 ustawy o własności lokali bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu jej braku przedyskutowania na zebraniu, czy wcześniejszego doręczenia jej projektu jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Ustawa o własności lokali w art. 30 ust. 3 wskazuje co powinno być przedmiotem corocznego zebrania właścicieli, w pozostałym zakresie ustawa nie nakazuje podejmowania uchwał na specjalnie w tym celu zwołanym zebraniu. Uznać należy zatem w świetle obowiązujących przepisów, że członkowie wspólnoty są zatem uprawnieni do podjęcia uchwały, która nie była objęta uprzednią dyskusją na zebraniu, tym bardziej jeśli to nie ma wpływu na wynik głosowania. W niniejszej zaś sprawie biorąc pod uwagę wynik głosowania brak zwołania odrębnego zebrania w celu przegłosowania uchwały nie miało wpływu na wynik głosowania. Bezzasadnym jest też zarzut, że powodom uniemożliwiono przedstawienie własnej oferty skoro już wcześniej pismem z dnia 8 maja 2019r. zostali wezwani m.in. do przedłożenia wstępnej ceny zakupu strychu, wstępnego projektu prac remontowo-adaptacyjnych, określenia przeznaczenia planowanych pomieszczeń i na pismo to nie odpowiedzieli. W efekcie nie można uznać, by procedura podjęcia uchwały była sprzeczna z prawem, ani tym bardziej by ewentualna wadliwość tej procedury miała lub mogła mieć wpływ na jej treść. Przy tym w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Nie można też uznać by zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Z powyższego wynika, iż zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, nie zaś działalność o charakterze zarobkowym. Zatem wspólnotę mieszkaniową traktować trzeba jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczących ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej (zob. postanowienie WSA w Gdańsku z dnia 12 kwietnia 2005 r., II SA/Gd 155/05), której celem jest zarząd majątkiem wspólnym właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości. Choć zarząd nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową może obejmować również podejmowanie takich czynności, które prowadzą do wzrostu majątku właścicieli lokali, to jednak zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej nie jest osiąganie korzyści, lecz taki sposób zarządzania nieruchomością, który umożliwia zgodne korzystanie z majątku wspólnego przez właścicieli lokali.

Zatem celem Wspólnoty Mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali i dbanie o nie pogorszenie stanu technicznego nieruchomości (art. 12 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) a nie działanie nastawione na osiągnięcie zysku, nawet jeśli miałby on być spożytkowany na potrzeby wspólnoty. Jak już wskazano wyżej powodowie B. J. i M. J. nie zamieszkują w nieruchomości wspólnej. Nie wskazywali też, by zamierzali jakąkolwiek część poddasza przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe i zamieszkać na nieruchomości wspólnej. Poddasze to z racji położenia lokalu powodów na parterze budynku nie może służyć bezpośrednio powiększeniu powierzchni mieszkalnej ich lokalu. Tymczasem przyleganie poddasza do lokalu K. B. umożliwia zwiększenie metrażu zajmowanego przez niego osobiście mieszkania i ma być przeznaczone właśnie na taki cel. Tym samym zaskarżona uchwała ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali a nie innych osób, którym lokale te mogą być udostępniane. Okoliczność zatem, iż powodowie mogliby zaoferować wyższą cenę za nabycie własności części poddasza nie oznacza złej gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną skoro cena zaoferowana przez K. B. odpowiada wartości rynkowej. Powodowie zresztą do chwili obecnej nie wskazali oferowanej przez siebie ceny zakupu. Osiągnięcie zresztą wyższej ceny - ze względu na cel wspólnot mieszkaniowych, którym nie jest osiąganie zysku – lecz utrzymanie zasobów mieszkaniowych, nie oznacza złego zarządu. Stosownie bowiem do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl art. 14 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. W efekcie właściciele lokali mogą uzyskać środki na konieczne remonty ustalając wyższe wydatki na remonty, tworząc lub zwiększając wydatki na fundusz remontowy. Stąd niezasadnym jest żądanie powodów dotyczące konkursu ofert na zakup kolejnych powierzchni mieszkaniowych. Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem podmiotem prawa handlowego, gospodarczego nastawionym na uzyskanie zysku, lecz ma na celu utrzymanie wspólnego prawa w sposób umożliwiający przede wszystkim zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej członków, w tym także tych osób mniej zasobnych. Zgodnie z art. 140 k.c. prawo własności nie jest prawem absolutnym, a granice jego wykonywania ograniczone są granicami prawa własności przysługującego innym podmiotom. Przy prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną decydujące znaczenie powinien mieć interes wszystkich właścicieli lokali, a nie interes jednostkowy (zob. M. Balwicka-Szczyrba [w:] Komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali [w:] Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, Warszawa 2016, art. 25).

Nie można również przyjąć, że zaskarżona uchwała powinna podlegać uchyleniu jako naruszająca interesy powodów jako właścicieli lokalu. Nawet naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powodowie winni liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z współwłaścicieli pozostałych lokali. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty. Chęć uzyskania przez powodów na własność jak największej możliwej części nieruchomości wspólnej, o czym świadczą oferty wykupu arkad, korytarza i klatki schodowej, a w konsekwencji zwiększenie ich wpływu na zarząd nieruchomością wspólną lub usprawnienie własnej działalności, czy inne niezidentyfikowane bliżej interesy nie może przeważyć nad interesem ogółu, i innego właściciela realizującego własne, a nie cudze potrzeby mieszkaniowe. Oczywiste jest przy tym, że nie każdy interes właściciela lokalu może i powinien zasługiwać na ochronę. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. W tej sytuacji spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Przy tym ingerencja sądu w prawo własności, przejawiająca się w uchyleniu uchwał podjętych przez współwłaścicieli w odniesieniu do przedmiotu współwłasności, ma charakter wyjątku od reguły i może następować wyłącznie w tych wypadkach, w których – z uwagi na podstawy wymienione w art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali – nie daje się ona pogodzić z porządkiem prawnym. Takie okoliczności w niniejszej sprawie nie miały miejsca, co czyni powództwo i apelację niezasadnymi.

Wobec tego Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja powodów nie znajduje podstaw prawnych i oddalił ją...
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-24_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”