Czynności przekraczające zwykły zarząd przy współwłasności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czynności przekraczające zwykły zarząd przy współwłasności

#1 Post autor: piotrusb » 21-04-2022, 15:03

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 23 grudnia 2021 r., sygn. akt VIII C 801/20
W niniejszej sprawie powódki domagały się ochrony na podstawie art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 206 k.c., powołując się na fakt, iż jako współwłaścicielki nieruchomości nie wyrażały zgody na poczynione zmiany.

Stosownie do art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Zgodnie zaś z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. (…)

Powódki twierdziły, iż czynności dokonane przez pozwanego na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

Spośród czynności składających się na tak określony zarząd wyróżnia się czynności faktyczne (najczęściej związane z eksploatacją i remontami rzeczy), czynności prawne (zawarcie umów związanych z rzeczą, w tym wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy), a także czynności o charakterze urzędowym (podejmowane przez współwłaścicieli w postępowaniu przed właściwymi organami, jak np. złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, wniosku o ustalenie warunków zabudowy czy wniosku o pozwolenie na budowę) dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Niewątpliwie do takich czynności należy także zaliczyć rozporządzanie rzeczą wspólną, co wynika wprost z komentowanego art. 199 k.c. (tak K. Krziskowska w Komentarzu do art. 199 K.c. pod red. M. Frasa i M. Habdas, Lex, teza 2.)

Ocenę, czy dana czynności mieści się w ramach zwykłego zarządu, czy przekracza ten zakres należy oceniać mając na względzie konkretne okoliczności danej sprawy. Przy czym przykładowo: jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznano m.in.: ustanowienie służebności przesyłu, zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego, nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności, wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, zawarcie umowy użyczenia lokalu, o ile współwłaściciel nie korzysta wyłącznie z tego lokalu na podstawie podziału quoad usum, usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości, budowę stacji transformatorowej na wspólnym gruncie czy też wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnej nieruchomości. (tak K. Krziskowska w Komentarzu do art. 199 K.c. pod red. M. Frasa i M. Habdas, Lex, teza 16)

Mając powyższe na względzie, Sąd Rejonowy uznał, iż adaptacja budynku z obory na budynek mieszkalny stanowi czynności przekraczającą zwykły zarząd, ale co trzeba podkreślić nie jest to czynność prawna, a czynność faktyczna na nieruchomości (rozbudowa, remont) – poczynienie nakładów. Nadto, taką czynnością jest również postawienie płotu. Konsekwencją powyższego, jest konieczność przyjęcia, iż do dokonania tych czynności potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jak wynika z materiału dowodowego na postawienie płotu nie było zgody powódek, zaś na adaptację budynku taka zgoda była. Mając na względzie zaś argumenty przedstawiane przez stronę powodową należało zastanowić się jakie warunki musiała spełniać zgoda powódek, aby była ważna. Zdaniem powódek zgoda ta musiała zostać wyrażona w formie pisemnej, przed podjęciem decyzji o przebudowie.

Sąd nie podziela zapatrywania powódek. Po pierwsze, wskazać należy, iż adaptacja pomieszczeń gospodarczych nie jest czynnością prawną a czynnością faktyczną. Należy wskazać, iż działania pozwanego zmierzały do zmiany substancji i przeznaczenia budynku, ale w rozumieniu przepisów prawa cywilnego nie doszło do wywołania skutków w sferze prawa w sensie nawiązania, przekształcenia lub rozwiązania stosunku prawnego.

Po drugie, zdaniem Sądu należy rozdzielić dwa aspekty zarządu nieruchomości wspólnej. Pierwszy aspekt zewnętrzny, charakteryzujący się w reprezentacji współwłaścicieli rzeczy w stosunkach z innymi podmiotami. W takim zakresie zawarcie umów dotyczących nieruchomości np. wydzierżawienie jej, ustanowienie służebności przesyłu, drogi koniecznej wymagałoby uprzedniej i co najmniej pisemnej – w zależności od charakteru czynności prawnej – zgody wszystkich współwłaścicieli. Natomiast w aspekcie wewnętrznym można rozróżnić zarządzanie sprawami nieruchomości, w którym współwłaściciele nie składają oświadczeń woli dotyczących nieruchomości podmiotom spoza zarządu nieruchomością. Biorąc to pod uwagę, analogicznie można spojrzeć na reprezentację i prowadzenie spraw spółek osobowych.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie pozwany, który nie zawierał z nikim umów, nie składał oświadczeń woli dotyczących nieruchomości nie potrzebował pisemnych zgód pozostałych współwłaścicielek, wystarczyła tylko zgoda ustna (a nawet dorozumiana).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”