Co powinna finansować wspólnota, a co właściciel lokalu przy adaptacji strychu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Co powinna finansować wspólnota, a co właściciel lokalu przy adaptacji strychu

#1 Post autor: piotrusb » 14-04-2022, 13:30

Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnis 10 lutego 2022 r., sygn. akt I C 173/21.
... art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania.

Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Co istotne, przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 powołanej ustawy decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów (por. wyrok SA w Szczecinie w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r., I ACa 148/16, wyrok SA w Łodzi z 7 listopada 2017 r., I ACa 340/17).

Przenosząc powyższe rozważania na kanwę niniejszej sprawy, należy zauważyć, że bezspornym było, iż nad zaskarżoną przez powodów uchwałą głosowano w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem uchwał głosy oddało 15 właścicieli lokali posiadający łącznie ponad połowę udziałów, a dokładnie – 78,20% udziałów.

Sąd w niniejszym składzie podziela podgląd wyrażany w orzecznictwie, zgodnie z którym brzmienie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów.

Nie mają ponadto racji powodowie, że przed podjęciem uchwały z 2019r. konieczne było wystąpienie o pozwolenie konserwatora zabytków.

Przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 tekst jednolity ze zm.) stanowi, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, a zatem wszelkie remonty zabytków nieruchomych, wpisanych do rejestru zabytków wymagają pozwolenia administracji budowlanej, przy czym procedura uzyskania zgody na budowę jest taka sama jak w przypadku uzyskania zgody na wyburzenie (rozbiórkę) budynku. Natomiast z przepisu art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2003 r. Nr 162, poz. 1568 tekst jednolity z późn. zm.) wynika, że pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, jak również podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru (art. 36 ust. 1 pkt 11 cyt. ustawy). Dla dokonania wyburzenia obiektu budowlanego lub poszczególnych jego elementów konieczna jest decyzja administracyjna (zarówno pozwolenie konserwatorskie jak i pozwolenie budowlane) w postaci zgody na wyburzenie, a podstawą do wystąpienia do organu administracyjnego jest w pierwszej kolejności udzielenie zgody przez Wspólnotę Mieszkaniową na wyburzenie/prace budowlane wyrażone w postaci uchwały. Uchwała jest więc jedynie początkiem procesu inwestycyjno-budowlanego - wyrazem podjęcia pewnych kroków ze strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, mających na celu uzyskanie zgody administracyjnej na remont i dlatego nie można przyjąć, by podjęcie uchwały przed uzyskaniem zgody konserwatora zabytków stanowiło naruszenie interesów członków wspólnoty lub/i działanie sprzeczne z przepisami prawa. Zapisy w uchwale dotyczące konieczności wywiezienia gruzu, nie mają znaczenia dla oceny prawidłowości podjęcia uchwały, ponieważ dotycząc kwestii spoza daty jej uchwalenia.

Mimo to, Sąd uznał, że uchwała nr (...) podlega uchyleniu w całości.

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, właściciele lokalu nr (...) rozpoczęli prace remontowe w celu adaptacji stanowiącego ich własność części lokalu / pomieszczenia strychowego. W trakcie tych prac, zauważyli, że belki stropowe oraz belki więźby dachowej są zgniłe, zgrzybiałe i spróchniałe. Rozpoczęli wówczas, bez uzyskania zgody w drodze uchwały dalsze prace w celu usunięcia powyższych zniszczonych części nieruchomości. Zgłosili pozostałych właścicielom lokali, że stan dachu stanowi zagrożenie ich bezpieczeństwa i konieczna jest między innymi wymiana tych elementów. Dnia 27 czerwca 2019r. podjęto uchwałę, zgodnie z którą pozwana wspólnota wyraziła zgodę na pokrycie kosztów prac wymienionych w kosztorysie. Z analizy tego wyliczenia wynika natomiast, że koszt osadzenia okien czy wymiana desek podłogowych, został przerzucony na pozwaną wspólnotę, w sytuacji, gdy zarówno osadzenie okien, jak i wymiana desek podłogowych należy do właściciela konkretnego lokalu i nie stanowi koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości. Co do zasady, za konieczne do wykonania na koszt wspólnoty mieszkaniowej należało uznać wymienienie części belek podłogowych, wymiana całości krokwi oraz umieszczenie w podłodze wymienionej w kosztorysie wełny. Zaplanowane prace naprawcze - ich koszt i zakres powinny natomiast zostać wcześniej skonsultowane ze specjalistą z tego zakresu i członkami wspólnoty. Tymczasem, prace te nie były wcześniej z nikim uzgadniane, nie przedstawiono ekspertyzy, ani nie porównano ofert w celu wybrania najkorzystniejszej możliwości.

Dodatkowo, właściciele lokali zostali wprowadzeni w błąd - stan dachu nie wymagał tak niezwłocznych działań, aby pomijać wymagane prawem procedury związane z procesem wyboru najkorzystniejszej oferty - pośpiech D. i A. C. wynikał z faktu, że przeprowadzali aktualnie remont / adaptację poddasza, korzystali z pomocy wykonawców i zależało im, aby ukończyć remont jak najszybciej, konieczne było zatem bezzwłoczne przeprowadzanie wymienionych w kosztorysie uchwały prac.

W świetle powyższego, uznać należało, że uchwała nr(...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez niejasne kryteria w sposobie ustalania zakresu prac i niezbędnych wydatków, a także poprzez zobowiązanie członków wspólnoty mieszkaniowej do pokrycia kosztów takich jak osadzenie okien czy wymiana desek podłogowych, które to prace były przeprowadzane nie w części wspólnej nieruchomości, a dotyczyły lokalu stanowiącego wyłączną własność D. i A. C..
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-10_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”