Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej po rozbudowie lokalu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej po rozbudowie lokalu

#1 Post autor: piotrusb » 06-04-2022, 09:43

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 23 lutego 2022 r., sygn. akt IX Ca 975/21.
Sąd I instancji wskazał, że właściciele lokali – wnioskodawcy i uczestniczka z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową. Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Sąd Rejonowy powołując się na postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, zwrócił uwagę, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej, ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. Co do zasady w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.

Jeżeli, suma udziałów nie odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni nieruchomości wspólnej, to zachodzą podstawy do podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zmianie wysokości udziałów i dostosowaniu ich do reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 lub ust. 5 u.w.l. W miejsce udziału określonego z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą. Odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Sąd Rejonowy powołał się na utrwalony pogląd, że korekta wielkości udziałów obliczonych z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. może nastąpić na podstawie samego przepisu ustawy. W sytuacji, w której art. 3 ust. 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów, wchodzi na miejsce wadliwie określonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą więc podstawy, by przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (art. 7 ust. 2 u.w.l., § 7 ust. 1 i 3 oraz § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów i § 31–41 rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym).

Zdaniem Sądu I instancji nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie wpisu korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić wspólnota mieszkaniowa, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali. Wobec faktu, że określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, stało się wadliwe na skutek rozbudowy jednego z lokali, zastosowanie będzie miał wprost wskazany wyżej przepis ustawy. (...)

Wnioskodawcy opierali swoje żądanie na przepisie art. 199 k.c. który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Pod pojęciem zarządu rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji oraz dokonywanie wszelkich czynności dotyczących tej rzeczy, o ile decyzje te lub czynności leżą w sferze uprawnień, kompetencji lub obowiązków właściciela. W ramach tak scharakteryzowanego zarządu wyodrębnić można co najmniej trzy grupy zachowań odnoszących się do rzeczy. Chodzi tu o czynności prawne, czynności faktyczne oraz czynności podejmowane w ramach sformalizowanych postępowań, nazywane potocznie czynnościami urzędowymi. Te ostatnie obejmują czynności przed sądami w postępowaniu cywilnym, karnym i sądowoadministracyjnym, a także czynności przed organami administracji publicznej (M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021).

Wnioskodawcy, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, nie wskazali na jaką konkretnie czynność przekraczającą czynność zwykłego zarządu miałby wyrazić zgodę Sąd. Przedmiotem wniosku było bowiem wyrażenie zgody na zmianę udziałów właścicieli wszystkich lokali w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu pod budynkiem poprzez określenie we wskazany we wniosku sposób. Tym samym nawet uwzględnienie przedmiotowego wniosku, w żądanej przez wnioskodawców formie, nie doprowadziłoby do skutecznej zmiany udziałów w nieruchomości. Orzeczenie takiej treści nie wywołałoby oczekiwanych przez wnioskodawców skutków prawnych, przede wszystkim nie mogłoby stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Orzeczenie Sądu musi określać czynność do dokonania której uprawnia to orzeczenie. W konsekwencji art. 199 k.c. w okolicznościach niniejszej sprawy nie mógł znaleźć zastosowania.

Podkreślić należy również, że okoliczność, że uczestniczka uprzednio wyraziła zgodę na rozbudowę budynku nie oznacza, że zaakceptowała zmianę wysokości udziałów. Powiększenie lokalu wnioskodawców spowodowało znaczne zmniejszenie jej udziału w nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest bowiem, że ze zwiększeniem powierzchni lokalu mieszkalnego wiąże się zwiększenie udziału wnioskodawców w części nieruchomości wspólnej i w rezultacie zmniejszenie udziału należnego uczestniczce.

Zwrócić należy również uwagę, że uczestniczka nie otrzymała nigdy żadnej formy rekompensaty wynikającej z przejęcia przez wnioskodawców części nieruchomości wspólnej. W kontekście powyższego żądania wnioskodawców pozostają również w sprzeczności z dyspozycją art. 199 k.c., który nakazuje uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem trudno uznać, że interesy wnioskodawców i uczestniczki w razie uwzględnienia wniosku były w równym stopniu chronione, skoro wnioskodawcy zyskaliby udział w nieruchomości wspólnej kosztem uczestniczki, która tym samym utraciłaby część swojej własności, co niewątpliwie zmniejszyłoby wartość jej majątku.

Wydaje się, że logicznym rozwiązaniem powstałej sytuacji byłoby zniesienie współwłasności poprzez na nowo ustanowienie odrębnych własności lokali z udziałami w części nieruchomości wspólnej odpowiadającej obecnemu rzeczywistemu stanowi prawnemu z jednoczesnym rozstrzygnięciem wzajemnych roszczeń współwłaścicieli. Ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej musiałoby być także poprzedzone dokonaniem pomiarów nowej powierzchni lokali i całej nieruchomości.

Dlatego ostatecznie Sąd Okręgowy, mimo iż nie podziela rozważań Sądu Rejonowego, zgodził się, że zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu i apelację w oparciu o art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13§ 2 k.p.c. oddalił.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-23_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”