Kryteria powołania zarządcy przymusowego; wspólnota musi prowadzić rozliczenia przez wydzielony rachunek bankowy

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 września 2021 r., sygn. akt III Ca 692/20

... nie ulega wątpliwości, że zarządca wspólnoty podjął jakiekolwiek działania zmierzające do udostępnienia dokumentacji wnioskodawcy dopiero w toku niniejszego postępowania, wcześniej ignorując bądź oddalając wnioski w tym zakresie. Jednocześnie pomiędzy wnioskodawcą a zarządcą istnieje poważny konflikt, podkreślany przez apelującego, co przekłada się bezpośrednio na wzajemną niechęć do współpracy. Dotychczasowe działania zarządcy nie pozwalają na przyjęcie, że po zakończeniu postępowania nie utrudniałby M. M. (1) dostępu do dokumentacji wspólnoty, zwłaszcza w sytuacji, gdy z powodu prowadzenia jednego rachunku bankowego dla wspólnoty i własnej działalności gospodarczej, mógłby zasłaniać się tajemnicą przedsiębiorstwa.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu podniesionego w apelacji wskazać należy, że apelujący zdaje się nie zauważać, iż Sąd Rejonowy nie stwierdził, że doszło do sprzeniewierzenia środków wspólnoty czy narażenia na szkodę jej członków lub spowodowanie strat, jednakże naruszenie zasad prawidłowej gospodarki polega przede wszystkim na niewypełnieniu ustawowego obowiązku dokonywania rozliczeń wspólnoty za pomocą dedykowanego do tego rachunku bankowego, naruszając w ten sposób zasady przejrzystości prowadzenia finansów. Już na tej podstawie należało stwierdzić, że zarząd był prowadzony niezgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.(...)

Przekładając powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, iż Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy aktualny na dzień wydania postanowienia, biorąc pod uwagę wszelkie działania i zdarzenia, które miały miejsce w toku niniejszego postępowania. Wbrew zapatrywaniu skarżącego, Sąd I instancji uwzględnił podjęcie uchwał wspólnoty z dnia 10 czerwca 2019 r. i wszelkie czynności naprawcze podjęte przez zarządcę. Niemniej, należy pamiętać, że umowę o prowadzenie rachunku bankowego wspólnota zwarła już w dniu 3 listopada 2017 r., jednakże nie korzystała z niego w celu dokonywania rozliczeń, a jedynie służyła do wpłat dokonywanych przez M. M. (1). Już na tej podstawie należy wskazać, iż samo podjęcie uchwały w przedmiocie założenia i prowadzenia rozliczeń za pomocą rachunku bankowego nie jest wystarczające do przyjęcia, że ten rachunek właśnie w tym celu będzie wykorzystywany, bowiem zarządca pomimo takiej możliwości do chwili wydania wyroku z tego nie korzystał. Ponadto na dzień wydania postanowienia uczestnik nie wykazał, że prowadzenie rozliczeń za pośrednictwem nowego rachunku bankowego było realne. Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy słusznie orzekł o potrzebie powołania zarządcy przymusowego.

Zarzuty naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 203 k.c. nie są trafne.

Odnotować trzeba, że art. 203 k.c. i art. 26 ust. 1 u.w.l. kreują - mimo niewątpliwego podobieństwa konsekwencji ich realizacji - odmienne roszczenia, oparte na różnych przesłankach faktycznych. Przy zastosowaniu art. 203 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l. wniosek o ustanowienie zarządcy zostanie uwzględniony, gdy zostanie wykazane, że nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z kolei przy ocenie zasadności roszczenia z art. 26 ust. 1 u.w.l. Sąd orzekający ocenia to, czy doszło do powołania zarządu wspólnoty oraz - jeśli zarząd funkcjonuje - kwestię wypełniania przez ów zarząd obowiązków wynikających z art. 20-32a u.w.l. i sprawowania zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. W doktrynie podkreśla się, że treść tych unormowań, mimo spełniania podobnych funkcji, jednak dość znacznie się od siebie różni. Zwraca się choćby uwagę, że na gruncie art. 203 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l. właściciel wnioskujący o ustanowienie zarządcy przymusowego musi już zostać dotknięty negatywnymi skutkami istniejącego już sporu dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną, a jego sytuacja jest pod tym względem gorsza w porównaniu z sytuacją właściciela w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej, który na gruncie art. 26 u.w.l. może wystąpić z roszczeniem prewencyjnym pozwalającym na uniknięcie takiego zagrożenia w przyszłości (tak np. Berek (w:) "Ustawa o własności lokali. Komentarz" pod red. K. Osajdy, 2019, teza 13 do art. 19 z powołaniem na I. Szymczak, "Wspólnota mieszkaniowa", s. 207-210).

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści art. 26 powołanej ustawy, należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty.(tak Ewa Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 26 ustawy o własności lokali, SIP Lex-el.).

W niniejszej sprawie wnioskodawca wskazał na szereg nieprawidłowości w wykonywaniu zarządu wspólnoty przez (...) Sp. z o.o., m.in. nieujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej sposobu sprawowania zarządu, zwołanie w okresie 7 lat istnienia Wspólnoty tylko 2 zebrań członków Wspólnoty, co skutkowało nie złożeniem w tym czasie sprawozdań z działalności zarządu, poddanie, na zwołanych zebraniach, pod głosowanie członków Wspólnoty, uchwał nie dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, tj. remontów i konserwacji poszczególnych lokali - które to czynności, jako dotyczące lokali a nie części wspólnych budynku, zdaniem wnioskodawcy nie mieszczą się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, poddanie pod głosowanie zebrania członków Wspólnoty, uchwał o określeniu sposobu i zasad dochodzenia przez Wspólnotę, od jej członków, kosztów remontów i konserwacji poszczególnych lokali – co zdaniem wnioskodawcy również nie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, naruszenie przepisu art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 Ustawy o własności lokali z uwagi na nie dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy, nie udostępnianie wnioskodawcy do wglądu dokumentów Wspólnoty, a w szczególności ewidencji pozaksięgowej, rocznych planów gospodarczych, sprawozdań za lata 2012 – 2017, aktualnej listy członków Wspólnoty, oraz dokumentacji obrazującej aktualny stan rachunków Wspólnoty- a więc naruszenie art. 27 u.w.l. W toku postępowania wnioskodawca wykazał, że do wskazanych naruszeń doszło. Przede wszystkim zarządca nie wypełnił nałożonego w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, wykorzystując do tego celu rachunek prowadzony dla działalności gospodarczej spółki. W toku postępowania zarządca, pomimo utworzenia odrębnego rachunku bankowego dla wspólnoty, nadal nie wykonywał tego obowiązku, o czym świadczy historia rachunku. Choć uchwałą wspólnoty z dnia 10 czerwca 2019 r. podjęto decyzję o założeniu i prowadzeniu rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty, do czasu zakończenia postępowania zarządca nie wykazał, by rzeczywiście ten obowiązek był realizowany. Jednocześnie należy wskazać, że kwestia udostępniania dokumentów wspólnoty wnioskodawcy również budziła poważne wątpliwości, bowiem została ona udostępniona M. M. (1) dopiero w toku niniejszego postępowania, a jak już wyżej sygnalizowano, istniejący pomiędzy stronami konflikt nie daje podstaw do przyjęcia, że po zakończeniu postępowania w tej sprawie, wnioskodawca nadal będzie miał swobodny dostęp do dokumentacji. Z tych przyczyn należało uznać, że zarządca przede wszystkim nie wypełnił ustawowego obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, ale także naruszył zasady prawidłowej gospodarki, prowadząc finanse wspólnoty na rachunku bankowym należącym do spółki, co spowodowało zakłócenie przejrzystości i transparentności prowadzenia finansów i narażenie wspólnoty na realne ryzyko związane z niepełną kontrolą nad rachunkiem. Jednocześnie, wbrew zapatrywaniu apelującego, należy wskazać, że przesłanką ustanowienia zarządcy przymusowego jest już samo nie wypełnianie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki przez zarządcę, jednakże nie jest koniecznym wykazanie działania zarządcy na szkodę wspólnoty. Ustawodawca nie uzależnia ustanowienia zarządu przymusowego od powstania jakiejkolwiek szkody, zatem argument, że nie zostało wykazane, jakoby zarządca działał na szkodę wspólnoty mieszkaniowej, nie może przemawiać za oddaleniem wniosku o ustanowienie zarządu przymusowego, jeżeli zostały spełnione przesłanki do jego ustanowienia.

Z tych przyczyn zarzut naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zasługuje na uwzględnienie.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem apelującego, iż Sąd I instancji zastosował w stanie faktycznym niniejszej sprawy art. 203 k.c. jako instrukcję postępowania. Sąd Rejonowy odwołał się do art. 203 k.c. w jednym miejscu uzasadnienia, jednakże w żaden sposób nie dając podstaw do przyjęcia, iż ma on zastosowanie w niniejszej sprawie i był podstawą orzekania. Z tego względu dokonanej przez apelującego interpretacji przedstawione w apelacji nie można podzielić.

Nie sposób przyjąć za apelującym, iż w sprawie doszło do naruszenia dyspozycji art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Przepis art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności, nakładający na zarząd (zarządcę) obowiązek otwarcia i prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy, ma na celu zapewnienie bezpiecznego gospodarowania środkami pieniężnymi i prawidłowego rozliczania przychodów (zaliczki na poczet kosztów zarządu) i kosztów zarządu oraz innych zobowiązań (cywilnych, podatkowych) w dużych wspólnotach (zob. art. 20 ust. 1 u.w.l.), gdzie pieniędzmi nie obracają sami właściciele, lecz czyni to zarząd lub zarządca (administrator), któremu wspólnota powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólną. Obowiązek ten nie obciąża wspólnot małych (zob. art. 19 u.w.l.), w których zarząd nieruchomością wspólną sprawują bezpośrednio sami właściciele. Zarządca, który zarządza nieruchomościami w kilku wspólnotach, jest obowiązany rozliczać daną wspólnotę poprzez osobny rachunek bankowy; musi bowiem rozliczać dokładnie koszty zarządu nieruchomością danej wspólnoty; por. B.-K. , Własność, s. 205–206. Konieczność posiadania przez wspólnotę odrębnego rachunku bankowego (subkonta) związana jest także z uchwaleniem przez właścicieli lokali wpłat (i ich dokonywaniem) na fundusz remontowy wspólnoty. Umowa rachunku bankowego uregulowana jest w przepisach art. 725–733 KC oraz art. 49–62 ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2357 ze zm.) (tak A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2021).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, wbrew zapatrywaniu apelującego, choć literalnie nie zostało to ujęte w przepisie, określony w ustawie obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy winien być wypełniany za pomocą rachunku bankowego utworzonego dla danej wspólnoty mieszkaniowej. Za taką interpretacją wskazanego przepisu przemawia przede wszystkim cel, dla którego został utworzony, tj. zapewnienie przejrzystości przepływów finansowych. Gromadzenie środków finansowych na innym rachunku bankowym niż rachunek wspólnoty, a zwłaszcza na rachunku zarządcy wykorzystywanym dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, zupełnie przeczy celowi regulacji z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali, o czym wyczerpująco napisał Sąd Rejonowy w treści uzasadnienia postanowienia. Nie powielając przedstawionej w tym uzasadnieniu argumentacji, należy wskazać, że nie dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy należący do wspólnoty mieszkaniowej stanowi naruszenie tego przepisu, jak również naruszenie zasady prawidłowej gospodarki. Na marginesie należy wskazać, iż uczestnik, choć kwestionuje obowiązek utworzenia odrębnego rachunku bankowego dla wspólnoty mieszkaniowej, jednocześnie wskazuje, iż tego obowiązku dochował, bowiem na podstawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej takie odrębne rachunki zostały otwarte.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-27_001