Sprawowanie zarządu w małej wspólnocie, która stała się dużą

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprawowanie zarządu w małej wspólnocie, która stała się dużą

#1 Post autor: piotrusb » 24-02-2022, 17:03

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 6 maja 2021 r., sygn. akt III Ca 1049/20.
Zadaniem Sądu jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy właściciel lokalu, występujący w sprawie niniejszej z żądaniem ustanowienia zarządu sądowego, może swoją legitymację wywodzić z art. 26 ust. 1 u.w.l. czy też z art. 203 k.c. w związku z art. 19 u.w.l., a po przesądzeniu tej kwestii – stwierdzenie, czy w wykazanych i ustalonych okolicznościach spełniona została któraś z przesłanek przewidzianych w przepisie prawa, z którego można wywieść uprawnienie wnioskodawcy. Podnieść trzeba przede wszystkim, że w toku postępowania nie twierdzono – ani tym bardziej nie wykazano – by właściciele lokali w budynku frontowym przy ul. (...), tworzący z mocy prawa Wspólnotę Mieszkaniową FRONT, zawarli kiedykolwiek w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną albo też by uczynili to w umowach o ustanowieniu odrębnej własności ich lokali; podobnie brak podstaw do ustaleń, by wspólnota podejmowała kiedykolwiek protokołowane przez notariusza uchwały dotyczące tego przedmiotu. Przeciwnie, z niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że do dnia 21 marca 2014 r. zarząd przedmiotową nieruchomością wspólną w praktyce wyglądał w ten sposób, iż wspólnota nie przedsiębrała jakichkolwiek samodzielnych decyzji w tym przedmiocie, ale decyzje dotyczące zarządu podejmowane były większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, ogółu właścicieli lokali tworzących dwie wspólnoty na dwóch odrębnych, choć sąsiadujących ze sobą nieruchomościach, dla których prowadzone są księgi wieczyste Nr (...). Z art. 6 zd. I u.w.l. wynika jednak, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, co oznacza, że na każdej z sąsiadujących ze sobą nieruchomości powstała z mocy prawa i winna funkcjonować odrębna wspólnota. Przyjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową FRONT reguły zarządu sprzeczne były z ustawowymi przepisami normującymi tryb podejmowania uchwał, a w ocenie Sądu, nie mogłyby zostać skutecznie ustanowione także umową czy uchwałą podjętą w trybie art. 18 u.w.l., gdyż ich przyjęcie skutkowało przyznaniem współwłaścicielom jednej nieruchomości prawa do współdecydowania o wszelkich czynnościach zarządu drugą nieruchomością na równi z jej współwłaścicielami. Te sprzeczne z prawem reguły zarządu zostały następnie zmodyfikowane uchwałami z dnia 21 marca 2014 r., podjętymi już przez każdą z wspólnot z osobna (niezaprotokołowanymi jednak przez notariusza), z mocy których obie wspólnoty miały funkcjonować już odrębnie, pod nazwami odpowiednio: „Wspólnota mieszkaniowa (...) położonej w Ł. przy ul. (...) Front” i „Wspólnota mieszkaniowa (...) położonej w Ł. przy ul. (...) Oficyna”; inną uchwałą z tego samego dnia Wspólnota Mieszkaniowa FRONT wybrała większością głosów, liczonych według wielkości udziałów, zarząd wspólnoty w osobie J. G..

Odnotować należy w tym miejscu na potrzeby dalszych rozważań, że skoro przed dniem 21 marca 2014 r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową FRONT nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, ani nie uczynili tego w umowach o ustanowieniu odrębnej własności ich lokali, to w myśl art. 18 ust. 3 u.w.l. obowiązywały ich w tym zakresie zasady zarządu ustawowego przewidziane w art. 19 i n. u.w.l. W pierwszym rzędzie dotyczyło to normy art. 19 u.w.l. w brzmieniu wówczas obowiązującym, z której wynikało, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosi sześć – jak w rozpoznawanej sprawie – to wspólnota taka jest wspólnotą „małą”, a do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Chodzi tu o art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c., które regulują zarząd rzeczą wspólną jako wykonywany przez samych współwłaścicieli, w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ zarządu. Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną zawarte w przepisach Kodeksu cywilnego należy uznać za kompletne, skoro nie zawiera ono odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania, gdyż do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy u.w.l. dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w „dużej” wspólnocie mieszkaniowej, w tym przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (tak np. w uchwale SN z dnia 7 października 2009 r., III CZP 60/09). Uchwały podjętej przez „małą” wspólnotę podlegającą ustawowym regułom zarządu nie można więc uznać za uchwałę w rozumieniu przepisów normujących zarząd „dużą” wspólnotą mieszkaniową, ale co najwyżej za wyrażenie przez poszczególnych właścicieli lokali zgody – w rozumieniu art. 19 u.w.l. w związku z art. 199 k.c. lub art. 201 k.c. – co do kwestii będącej przedmiotem uchwały.

Trafnie podkreśla się w doktrynie, że właściciele lokali w „małej” wspólnocie mieszkaniowej mogą wprawdzie zadecydować o poddaniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną regułom przewidzianym w art. 20 i n. u.w.l. – a więc zastąpić zarząd bezpośredni sprawowany przez samych współwłaścicieli kierowaniem sprawami wspólnoty przez wybrany zarząd, a kodeksowe reguły podejmowania decyzji w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zastąpić zgodą właścicieli lokali wyrażaną w formie uchwały podejmowanej większością głosów – jednak decyzja w tym przedmiocie niewątpliwie przekracza zakres zwykłego zarządu, a zatem może być podjęta wyłącznie za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 19 u.w.l. w związku z art. 199 k.c.). Podkreśla się też, że jednomyślne wyrażenie przez właścicieli zgody na zmianę dotychczasowej formy zarządu, obowiązującej „małą” wspólnotę z mocy ustawy, jest równoznaczne z zawarciem umowy o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., a co za tym idzie, konieczne jest zachowanie przy tym formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 1 ust. 2 u.w.l. w związku z art. 73 § 2 zd. I k.c.) (tak np. Berek [w:] „Ustawa o własności lokali. Komentarz” pod red. K. Osajdy, 2021, teza 17 do art. 19). W efekcie przyjąć trzeba, że uchwała z dnia 21 marca 2014 r. o powołaniu zarządu wspólnoty, w rzeczywistości nie była uchwałą właścicieli lokali w rozumieniu przepisów u.w.l., ale podjętą przez nich czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zmierzającą do zmodyfikowania obowiązującego wspólnotę sposobu zarządu przewidzianego w przepisach Kodeksu cywilnego. Czynność tę należy uznać za nieważną i niewywołującą skutków prawnych w postaci zmiany przewidzianego ustawą dla przedmiotowej wspólnoty modelu zarządu ustawowego – po pierwsze, ze względu na sprzeczność z art. 199 k.c., skoro nie podjęto jej jednomyślnie, a po drugie, z uwagi na niezachowanie formy aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Dotyczy to, w ocenie Sądu odwoławczego, w równej mierze wszelkich „uchwał”, które skarżący załączyli do apelacji, podejmowanych przez właścicieli lokali po dniu 21 marca 2014 r. i dotyczących powołania zarządu wspólnoty lub zmian personalnych w składzie zarządu. Oczywiście, nie ma w tym wypadku zastosowania wyrażane w orzecznictwie stanowisko o zachowaniu przez uchwałę wspólnoty ważności aż do czasu prawomocnego stwierdzenia jej nieważności przez sąd (tak w postanowieniu SN z dnia 27 września 2013 r., I CZ 75/13, niepubl.), skoro – jak słusznie stwierdzono w przywołanym już orzeczeniu SN z dnia 7 października 2009 r., III CZP 60/09, ale także w wyroku SA w Warszawie z dnia 25 maja 2018 r., VI ACa 2030/16, niepubl. lub w wyroku SA w Szczecinie z dnia 17 września 2014 r., I ACa 391/14, niepubl. – uchwały podjętej przez „małą” wspólnotę, podlegającą ustawowym regułom zarządu, nie można uznać za uchwałę w rozumieniu art. 20 i n. u.w.l., a tym samym nie znajduje do niej zastosowania tryb zaskarżenia przewidziany w art. 25 u.w.l.

Skoro zatem ani przed dniem 21 marca 2014 r., ani później, nie doszło do ważnego i skutecznego uregulowania sposobu zarządu przez samych właścicieli lokali – czy to umową, czy też uchwałą – to wykonywanie tego zarządu podlega regułom ustawowym, a jednemu z dwóch reżimów prawnych przyporządkowanym przez art. 19 u.w.l. do „małej” i „dużej” wspólnoty mieszkaniowej; dotyczy to także kwestii uprawnienia właściciela do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez Sąd. Jak już wskazano wyżej, oznacza to, że w przypadku członka „małej” wspólnoty jego wniosek w tym przedmiocie mógłby przez Sąd zostać uznany za zasadny jedynie wówczas, jeśli nie można byłoby uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli naruszałaby zasady prawidłowego zarządu lub krzywdziłaby mniejszość (art. 19 u.w.l. w związku z art. 203 k.c.), natomiast w przypadku członka „dużej” wspólnoty – jeśli zarząd nie zostałby powołany, jak wymaga tego art. 20 ust. 1 zd. I u.w.l., lub pomimo powołania nie wypełniał swoich obowiązków albo naruszał zasady prawidłowej gospodarki (art. 26 ust. 1 u.w.l.). Co szczególnie istotne na gruncie rozpoznawanej sprawy dla określenia podstawy prawnej, z której wnioskodawca może wywodzić swą legitymację do żądania ustanowienia zarządcy sądowego, art. 19 u.w.l. został znowelizowany ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1309 ze zm.), a nowelizacja ta weszła w życie z dniem 1 stycznia 2020 r., co wynika z art. 30 pkt. 3 przywołanej ustawy. Zmiana brzmienia art. 19 u.w.l. polegała na modyfikacji kryterium decydującego o stosowaniu do pewnej kategorii wspólnot ustawowego zarządu nieruchomością wspólną przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, bo podczas gdy do dnia 1 stycznia 2020 r. przepis ten zaliczał do tej kategorii wspólnoty, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie była większa niż siedem, to po nowelizacji „małymi” wspólnotami są już tylko te, w których liczba takich lokali nie jest większa niż trzy. Oznacza to, że dotychczasowe „małe” wspólnoty, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosiła od czterech do siedmiu, stały się w wyniku tej nowelizacji z mocy samego prawa wspólnotami „dużymi”, a tym samym z mocy art. 19 u.w.l. od dnia 1 stycznia 2020 r. do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się w nich art. 20 i n. u.w.l.; ustawa nowelizacyjna nie zawiera żadnych uregulowań przejściowych związanych ze zmianą przepisów u.w.l. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu II instancji, przyjąć trzeba, że intencją ustawodawcy było poddanie z dniem 1 stycznia 2020 r. właścicieli lokali tworzących takie wspólnoty – w zakresie zarządu nieruchomością wspólną – reżimowi prawnemu przewidzianemu w unormowaniach art. 20 i n. u.w.l. z jednoczesnym wykluczeniem ich spod reżimu przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Konsekwencją tego musi być przyjęcie, że o ile do dnia 1 stycznia 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa FRONT była wspólnotą „małą”, a jej członkowie byli legitymowani do żądania ustanowienia zarządcy sądowego przez art. 19 u.w.l. w związku z art. 203 k.c., to już w chwili zamknięcia rozprawy w postępowaniu apelacyjnym zasadność żądania wnioskodawcy – jako członka wspólnoty „dużej” – może być oceniana wyłącznie na gruncie art. 26 ust. 1 u.w.l., skoro art. 19 u.w.l. w obecnym brzmieniu wyklucza stosowanie art. 203 k.c. do zagadnień związanych z zarządem przedmiotową nieruchomością wspólną. Jak słusznie przypomniał Sąd Najwyższy, w polskiej procedurze cywilnej obowiązuje model apelacji pełnej, co oznacza, że postępowanie apelacyjne jest dalszym ciągiem postępowania merytorycznego, zaś Sąd odwoławczy nie ocenia tylko prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu niższej instancji, ale rozstrzyga o zasadności powództwa czy wniosku, mając obowiązek poczynienia własnych ustaleń faktycznych (choćby przez przyjęcie za własne ustaleń dokonanych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym) oraz zastosowania do nich właściwych przepisów materialnoprawnych. Bezsprzecznie, wynikający z art. 316 § 1 k.p.c. obowiązek orzekania przez sąd według stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy znajduje z mocy art. 391 § 1 k.p.c. odpowiednie zastosowanie także w postępowaniu apelacyjnym, co oznacza, że Sąd II instancji obowiązany jest – przy uwzględnieniu unormowań zawartych w art. 381 i 382 k.p.c. – brać pod uwagę zmiany w stanie faktycznym i prawnym sprawy wpływające na treść rozstrzygnięcia (tak np. w wyroku SN z dnia 6 października 2000 r., IV CKN 116/00, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 29 lipca 1998 r., II CKN 748/97, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 259/98). Zasada aktualności nie wyklucza orzekania w oparciu o przepisy nieobowiązujące już w chwili wydania orzeczenia, ale jedynie wówczas, gdy według przepisów intertemporalnych powinny one mieć zastosowanie według stanu prawnego aktualnego na chwilę orzekania (tak np. w wyroku SN z dnia 19 września 2018 r., I CSK 579/17, niepubl.) – co w rozpoznawanej sprawie jednak nie zachodzi. Skoro zatem w obecnym stanie prawnym żądanie wnioskodawcy może znaleźć oparcie jedynie w art. 26 ust. 1 u.w.l., to stwierdzić trzeba, że w myśl tego przepisu wniosek ten mógłby podlegać uwzględnieniu, gdyby w ramach podstawy faktycznej swego żądania wnioskodawca przytoczył – a następnie udowodnił – okoliczności świadczące o tym, że właściciele lokali nie wypełnili ciążącego na nich obowiązku z art. 20 ust. 1 zd. I u.w.l. i nie podjęli uchwały o powołaniu zarządu, bądź też zarząd wprawdzie został powołany w przewidzianym w tej normie trybie, jednak po powołaniu nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Podnieść więc należy, że pierwsza z przewidzianych w art. 26 ust. 1 u.w.l. przesłanek ustanowienia zarządu przymusowego (niepowołanie zarządu) w ogóle nie została objęta podstawą faktyczną wniosku, a wnioskodawca, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, nie tylko nie opierał swojego żądania na tej przesłance, ale wręcz stał na stanowisku, że we wspólnocie funkcjonuje prawidłowo powołany zarząd, który nienależycie wypełnia swoje obowiązki. Skoro kwestia istnienia zarządu nie była objęta twierdzeniami wnioskodawcy, to również nie mieli podstaw ustosunkowania się do niej uczestnicy postępowania, nie było prowadzone w tym kierunku postępowanie dowodowe, a badanie tego zagadnienia przez Sąd pod kątem ewentualnego uwzględnienia wniosku stanowiłoby wykroczenie poza granice żądania i tym samym naruszałoby art. 321 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Wyjaśnić tu należy, że wprawdzie w zaprezentowanych powyżej rozważaniach, zmierzających do ustalenia właściwej podstawy prawnej żądania wniosku, Sąd II instancji doszedł do wniosku o nieważności znajdujących się w aktach sprawy „uchwał” wspólnoty o powołaniu zarządu, jednak konkluzja ta nie jest w żadnym razie równoznaczna ze stwierdzeniem zaistnienia przesłanki z art. 26 ust. 1 u.w.l. Przesłanka ta zachodzi bowiem wówczas, gdy członkowie wspólnoty, poddanej reżimowi zarządu ustawowego na zasadach przewidzianych w art. 20 i n. u.w.l., nie wykonali ciążącego na nich obowiązku podjęcia uchwały o wyborze zarządu, nie zaś wówczas, gdy członkowie wspólnoty, do zarządu którą stosować należało przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności – a więc niemający obowiązku wyboru zarządu – przedsięwzięli jednak w tym zakresie nieważną czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zwrócić uwagę trzeba, że na członkach przedmiotowej wspólnoty wynikający z art. 20 ust. 1 zd. I u.w.l. obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu spoczywa, wskutek nowelizacji art. 19 u.w.l., dopiero od dnia 1 stycznia 2020 r., a wnioskodawca w toku postępowania nie powołał po tym dniu – jako podstawy faktycznej swego żądania – jakichkolwiek twierdzeń dotyczących ewentualnego niewykonaniu tego obowiązku. Nie przytoczono także twierdzeń, z których mogłoby wynikać, że powołany po tym dniu zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Wnioskodawca wprawdzie złożył na terminie rozprawy apelacyjnej w dniu 22 marca 2021 r. orzeczenie techniczne dotyczące stanu niektórych części wspólnych budynku, z którego wywodził twierdzenia o nienależytym sprawowaniu zarządu, niemniej jednak – niezależnie od tego, czy jego tezy w istocie mogłyby zostać w ten sposób wystarczająco wykazane – dokument ten pochodził z sierpnia 2019 r. i dotyczył wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną przez osoby niestanowiące zarządu wspólnoty w rozumieniu art. 20 i n. u.w.l.

Sąd odwoławczy dostrzega, że poddanie z dniem 1 stycznia 2020 r. wspólnot mieszkaniowych w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa od trzech, a nie większa niż siedem, unormowaniom zawartym w art. 20 i n. u.w.l. (w tym także art. 26 ust. 1 u.w.l. uzależniającemu powstanie uprawnienia do żądania ustanowienia zarządu sądowego od faktu niewykonania obowiązku powołania zarządu wspólnoty, bądź wiążącemu to uprawnienie z niewykonywaniem lub nieprawidłowym wypełnianiem swych zadań przez zarząd powołany w wykonaniu tego obowiązku) – przy jednoczesnym braku przepisów przejściowych – prowadzi do pośredniego wyeliminowania z zakresu okoliczności mogących uzasadniać uwzględnienie takiego żądania faktów zaistniałych przed dniem 1 stycznia 2020 r. Przed tą datą bowiem na członkach wspólnoty nie spoczywał obowiązek powołania zarządu, ani też zarząd ten co do zasady nie mógł być powołany (o ile wcześniej nie doszło do zmiany zarządu ustawowego umową zawartą w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.), a w konsekwencji nie sposób byłoby stwierdzić, by nie wypełniał on wówczas swoich obowiązków albo naruszał zasady prawidłowej gospodarki. Z drugiej strony, nawet jeśli przed 1 stycznia 2020 r. zachodziła sytuacja uzasadniająca ustanowienie zarządu sądowego ze względu na spełnienie którejś z przesłanek z art. 203 k.c., to przedmiotowa nowelizacja art. 19 u.w.l. wyłączyła możność wywodzenia przez członków wspólnot należących do opisanej wyżej kategorii zasadności żądania ustanowienia takiego zarządu z tych przesłanek i powiązała tego rodzaju uprawnienie wyłącznie z kwestiami powołania zarządu przez wspólnotę i należytego wykonywania przez ten zarząd swoich funkcji. Tak rozumiany efekt nowelizacji mógłby prima facie jawić się jako nieuzasadnione pozbawienie współwłaścicieli uprawnienia do domagania się ustanowienia zarządu przymusowego, choćby nieruchomość wspólna była przed dniem 1 stycznia 2020 r. zarządzana w sposób niezadowalający. Jednak, poczyniwszy powyższe spostrzeżenie, Sąd odwoławczy ma na względzie również i to, iż przy interpretacji obowiązujących przepisów należy kierować się założeniem, że o ich wprowadzeniu decydował racjonalny ustawodawca, dostrzegający i aprobujący konsekwencje swych działań. Zważyć trzeba, że regulacja zawarta w art. 26 ust. 1 u.w.l. stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, który radykalnie ogranicza uprawnienia współwłaściciela wobec rzeczy wspólnej, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, art. 19 i 20 u.w.l., iż to sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością i określają jego sposób. Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tego prawa rzeczowego, a określone w art. 140 k.c. w związku z art. 195 k.c., stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie. Wdrożenie zarządu sądowego, jako radykalnie ograniczającego uprawnienia współwłaścicieli wobec rzeczy wspólnej, należy więc uważać za środek ostateczny, możliwy do zastosowania jedynie wówczas, kiedy wszelkie inne instrumenty prawne, zmierzające do zarządzania rzeczą w sposób racjonalny i zgodny z interesami współwłaścicieli, zawiodą.

Biorąc to pod uwagę, przyjąć trzeba, że racjonalny ustawodawca dostrzegł, iż dla wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa od trzech, a nie większa niż siedem, nie jest jednak właściwy wynikający dotąd z uregulowań ustawowych sposób zarządzania przewidziany przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności, a za należyte rozwiązanie tego problemu uznał w pierwszej kolejności poddanie ich w tym zakresie reżimowi prawnemu przewidzianemu w art. 20 i n. u.w.l., wyłączając jednocześnie uprawnienie członków tych wspólnot do żądania ustanowienia zarządcy sądowego w oparciu o przesłanki zawarte w art. 203 k.c. W ocenie Sądu odwoławczego, dostrzec tu można przyjęte przez ustawodawcę założenie, że rozwiązanie takie co do zasady powinno okazać się wystarczające, by usanować ewentualne dotychczasowe problemy istniejące w tych wspólnotach w zakresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną, które nie mogły zostać należycie załatwione na gruncie regulacji kodeksowych. Zważywszy na to, że ustanowienie zarządu sądowego winno stanowić swego rodzaju ultima ratio – jako rozwiązanie pociągające za sobą najbardziej dotkliwe skutki dla współwłaścicieli – ustawodawca przewidział zastosowanie tego środka dopiero w dalszej kolejności, a więc wówczas, gdy okaże się, że właściciele lokali nie zastosowali się do nałożonego na nich obowiązku powołania zarządu lub wdrożenie nowego trybu zarządzania nieruchomością nie przyniosło zamierzonego efektu i nie uzdrowiło stosunków pomiędzy współwłaścicielami. Gdyby natomiast – w oderwaniu od brzmienia art. 26 ust. 1 u.w.l. – Sąd rozstrzygający o zasadności niniejszego wniosku o ustanowienie zarządu przymusowego rozpatrywał okoliczności z okresu poprzedzającego poddanie wspólnoty reżimowi zarządu ustawowego z art. 20 i n. u.w.l., prowadziłoby to do nieznajdującego oparcia w ustawie rozszerzenia zakresu przesłanek ograniczenia uprawnień współwłaścicieli poza ramy przewidziane w art. 26 ust. 1 u.w.l. i nie odpowiadałoby intencjom ustawodawcy, skoro w tym wypadku przewidział on możliwość osiągnięcia celu polegającego na prawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną na drodze zastosowania obowiązujących wspólnotę od dnia 1 stycznia 2020 r. przepisów u.w.l., zaś prawo do żądania ustanowienia zarządu przymusowego powiązał dopiero z sytuacją, kiedy na tej drodze zamierzony cel nie został jednak osiągnięty. Przedmiotowa nowelizacja nie pozbawiła zatem współwłaścicieli nieprawidłowo zarządzanej nieruchomości wspólnej uprawnień do żądania ustanowienia zarządu przymusowego, ale z racjonalnych przyczyn nakazano im w pierwszej kolejności wykorzystać w celu rozwiązania zaistniałych problemów instrumenty prawne przewidziane w art. 20-25 u.w.l.

Powyższe rozważania prowadzą więc do konstatacji, że w zaistniałej sytuacji, będącej efektem nowelizacji art. 19 u.w.l., można dopatrywać się podstawy faktycznej uzasadniającej ewentualne uwzględnienie wniosku jedynie w okolicznościach zaistniałych po poddaniu Wspólnoty Mieszkaniowej FRONT reżimowi prawnemu przewidzianemu w art. 20 i n. u.w.l., który przewiduje obowiązek powołania zarządu uchwałą właścicieli lokali i wykonywania przez ten zarząd przewidzianych ustawą kompetencji, gdyż fakty dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną przed dniem 1 stycznia 2020 r. nie mogłyby wypełniać przesłanek przewidzianych w art. 26 ust. 1 u.w.l. W sprawie niniejszej skarżący jednak w najmniejszej choćby mierze nie podjął trudu wykazania, że zamiar ustawodawcy wyrażony poprzez przedmiotową nowelizację nie powiódł się wobec Wspólnoty Mieszkaniowej FRONT i że po dniu 1 stycznia 2020 r. zaszły przewidziane w art. 26 ust. 1 u.w.l. przesłanki uzasadniające zastosowanie ostatecznego środka pociągającego za sobą daleko posuniętą ingerencję w prawa współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Zauważyć warto w tym miejscu, że zmiana stanu prawnego w toku postępowania apelacyjnego w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy jest z pewnością uzasadnioną przyczyną powołania przez uczestników postępowania nowych twierdzeń i dowodów, skoro potrzeba ich powołania wynikła już po zakończeniu postępowania pierwszoinstancyjnego. Skoro wnioskodawca jednak zaniedbał przywołania faktów i dowodów uzasadniających jego żądanie na gruncie obecnego stanu prawnego, to ostateczne rozstrzygnięcie sprawy nie mogło polegać na uwzględnieniu złożonego przezeń wniosku. Ustalenia Sądu I instancji dotyczące sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przed dniem 1 stycznia 2020 r. i prawidłowości działań osób administrujących wówczas tą nieruchomością – choć mogły mieć znaczenie przy rozstrzyganiu o zasadności żądania opartego na przesłankach wynikających z art. 19 u.w.l. w związku z art. 203 k.p.c. – nie dotyczą faktów istotnych dla wyniku sprawy na gruncie aktualnego stanu prawnego. Bezprzedmiotowa staje się, wobec powyższego, większa część zarzutów apelacji uczestników postępowania, które odnoszą się do prawidłowości ustaleń faktycznych dokonanych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, jak również do kwestii związania Sądu meriti dokonaną w prawomocnie zakończonej sprawie I Ns 113/11 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oceną tego, czy zdarzenia zaistniałe przed wydaniem orzeczenia w tej sprawie wypełniają przesłanki ustanowienia zarządu przymusowego. Z tych samych przyczyn pominięty został wnioskowany w apelacji dowód z przesłuchania uczestników, gdyż miał on posłużyć wykazaniu wykonania na nieruchomości prac remontowych przed datą zaskarżenia orzeczenia Sądu Rejonowego. Podobnie, Sąd II instancji nie oparł swych ustaleń na złożonym przez wnioskodawcę w toku postępowania apelacyjnego dokumencie orzeczenia technicznego, gdyż stwierdzał on stan nieruchomości wspólnej z sierpnia 2019 r., a tym samym nie mógł być dowodem niewypełniania czy też niewłaściwego wypełniania swych obowiązków przez zarząd wspólnoty powołany na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l.

Zgodzić się można z zarzutem apelacyjnym dotyczącym niekonsekwencji przy określaniu przez Sąd I instancji podstawy prawnej żądania wnioskodawcy i przyporządkowywaniu ustalonych w toku postępowania okoliczności faktycznych do przepisów prawa materialnego mających zastosowanie w rozpoznawanej sprawie – na co Sąd odwoławczy zwracał już uwagę w uzasadnieniu postanowienia z dnia 9 września 2019 r. Uchybienie to ostatecznie pozostało jednak bez wpływu na ostateczny wynik postępowania, gdyż stan prawny uległ zmianie po wydaniu zaskarżonego orzeczenia, co spowodowało konieczność odnalezienia już w toku postępowania odwoławczego podstawy materialnoprawnej żądania wniosku na gruncie nowego stanu prawnego, jak również ustalenia, jakie okoliczności w myśl nowo obowiązujących przepisów mogłyby to żądanie uzasadniać. Postawiony w apelacji zarzut naruszenia art. 26 ust. 1 u.w.l. był uzasadniony, choć nie z przyczyn, które powoływali skarżący, tj. nie dlatego, że Sąd meriti błędnie ocenił, że w okolicznościach sprawy spełnione zostały przewidziane w tym przepisie przesłanki, ale dlatego, że Sąd ten niewłaściwie zastosował przepisy prawa materialnego, nie dostrzegając, że w chwili wydania zaskarżonego orzeczenia żądanie członka przedmiotowej wspólnoty dotyczące ustanowienia zarządcy sądowego mogło być wywodzone z art. 19 u.w.l. w związku z art. 203 k.c., nie zaś z art. 26 u.w.l. Ostatecznie jednak Sąd II instancji, wypełniając swój obowiązek orzekania według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, jak również stosowania w sprawie właściwych przepisów prawa materialnego, niezależnie od zarzutów podnoszonych w apelacji i w dalszym toku postępowania odwoławczego, stwierdził, że w obowiązującym aktualnie stanie prawnym żądanie wnioskodawcy może znaleźć oparcie właśnie w art. 26 ust. 1 u.w.l., odnotowując przy tym, że zmianie stanu prawnego nie towarzyszyła stosowna modyfikacja postawy faktycznej tego żądania przez wnioskodawcę w sposób wskazujący na spełnienie wskazanych w tym przepisie przesłanek zasadności wniosku, ani też przedstawienie materiału dowodowego na poparcie takich twierdzeń. W efekcie – wobec nieudowodnienia przez wnioskodawcę, że zachodzą przewidziane aktualnie obowiązującym prawem okoliczności przemawiające za ustanowieniem zarządu przymusowego nieruchomością wspólną – rozstrzygnięcie sprawy polegać musi na oddaleniu wniosku, a tym samym zaskarżone orzeczenie podlega zmianie na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/details/$N/ ... -05-06_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”