Podział przychodów z najmu we współwłasności

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 22 czerwca 2021 r., sygn. akt I C 939/15.

Zgodnie z treścią art. 36 § 2 kro każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. W doktrynie podnosi się, że wymienione w art. 36 § 2 zd. 2 in fine kro czynności zmierzające do zachowania majątku wspólnego (czynności zachowawcze) nie stanowią odrębnej kategorii w kontekście podziału czynności na prawne, faktyczne i procesowe. Ustawodawca posłużył się w tym przypadku kryterium funkcjonalnym, wskazując na cel, do którego zmierzać mogą tego rodzaju czynności Definiując czynności zachowawcze, o których jest mowa w art. 209 kc, należy wskazać, że ich istotą jest ochrona wspólnego prawa. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie "wszelkich czynności" i dochodzenie "wszelkich roszczeń". Czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej (np. obrona konieczna, dozwolona samopomoc), czynności prawnej (np. zawarcie ugody), a przede wszystkim czynności procesowej (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym, wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia) (por. K. Osajda, Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, 2020; wyrok SN z dnia 30 października 2013 r., II CSK 673/12). Zdaniem Sądu roszczenie powódki mieści się w ramach czynności zachowawczych, co przesądza, że powódka mogła samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rozliczenia pożytków, w zakresie odpowiadającym udziałowi we współwłasności objętym wspólnością ustawową.

Przesądziwszy powyższe, wobec podniesionych przez pozwanych zarzutów, należało ustalić, czy powódce jako współwłaścicielce nieruchomości przysługuje prawo do uczestniczenia w podziale pożytków z lokalu użytkowego. Zważyć należy, że przytoczony powyżej przepis art. 207 kc ma charakter dyspozytywny, a współwłaściciele mogą w drodze umowy określić inaczej rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom części pożytków i innych przychodów. Jak wskazał Sąd Najwyższy umowa o podział quoad usum zastępuje ustawową regulację zarządu rzeczą wspólną, ale także związany z nią sposób rozliczeń wydatków i nakładów (por. postanowienie SN z dnia 17 marca 2017r., III CSK 137/16). Współwłaściciele nieruchomości zawierając umowę w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia wydatków, określone w art. 206 i art. 207 kc (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2016 r. III CSK 282/15). (...)

Zważyć należy, iż zgodnie z poglądami doktryny posiadanie przez współwłaściciela większej części rzeczy niż wynikałoby to z wielkości jego udziału, nie zmienia reguły podziału korzyści i obciążeń rzeczy (por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44910, Wyd. 10, Warszawa 2020). W związku z tym bez znaczenia pozostawało, że powódka korzystała z powierzchni większej niż wynikająca z wysokości udziału we współwłasności nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie za podstawę rozliczenia pożytków należy przyjąć pożytki rzeczywiste (realnie uzyskane) nie zaś pożytki potencjalne (możliwe do uzyskania w świetle opinii biegłego) (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2006 r. I CSK 128/06). Z tego względu należało uwzględnić wysokość czynszu rzeczywiście płaconego przez najemcę lokalu użytkowego. (...)

Niemniej, wobec podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia, brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powódki przysługującej jej części pożytków za cały dziesięcioletni okres objęty żądaniem pozwu. W doktrynie zgodnie wskazuje się, że termin przedawnienia roszczenia o zwrot przychodów pobranych z rzeczy wspólnej zależny jest od rodzaju przychodów. Jeśli mają one charakter okresowy, to ulegają przedawnieniu z upływem lat 3, zaś w pozostałych przypadkach – z upływem lat 6 (por. K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2021; E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 9, Warszawa 2019; M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 2, Warszawa 2019). Pogląd ten jest również w pełni akceptowany w orzecznictwie (por. uchwała SN z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69). W rozpatrywanym przypadku przychody (czynsz najmu) mają charakter okresowy, a zatem zastosowanie znajduje trzyletni termin przedawnienia.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-14_001

[piotrusb]

Warto zwrócić uwagę, że jak wskazuje sygnatura, stosunkowo prosta sprawa trwała w I instancji 6 lat....