Wybór sposobu głosowania jest czynnością zwykłego zarządu; nakłady na teren poza NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wybór sposobu głosowania jest czynnością zwykłego zarządu; nakłady na teren poza NW

#1 Post autor: piotrusb » 06-12-2021, 11:55

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 22 października 2021 r., sygn. akt I C 619/21.
Zgodnie z art. 189 k.p.c. można domagać się stwierdzenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli strona ma w tym interes prawny, tj. obiektywną potrzebę usunięcia wątpliwości lub niepewności co do istnienia lub charakteru stosunku łączącego ją z inną stroną. Przyjmuje się również, że interesu w wytoczeniu powództwa o ustalenie nie ma, jeżeli swój cel strona może osiągnąć formułując dalej idące żądanie, które będzie czynić zadość jej potrzebom.

Zgodnie natomiast z art. 25 ustawy o własności lokalu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Do wytoczenia takiego powództwa przewidziano przy tym termin 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 2 u.w.l.).

W konsekwencji interes prawny w żądaniu ustalenia istnienia lub nieistnienia uchwały wspólnoty pojawia się wówczas, gdy dotyka ona sfery prawnej właścicieli i zachodzi konieczność wyeliminowania sporu lub niepewności co do tego, czy dana uchwała rzeczywiście została podjęta, czy to z uwagi na to, że nie uzyskała wymaganej liczby głosów, czy dlatego, że nie podjęły jej osoby uprawnione do głosowania. Nie ma natomiast takiego interesu, jeżeli możliwe jest uchylenie uchwały z przyczyn wskazanych w art. 25 u.w.l.

Powód podważał skuteczność podjęcia zaskarżonych uchwał z uwagi na procedurę głosowania, zatem miał interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie ich nieistnienia, co nie przesądzało, czy może zostać ono uwzględnione.

Do rozważenia pozostawało zatem, czy zaskarżone uchwały rzeczywiście nie zostały podjęte, a w przypadku ustalenia, że zostały przyjęte i oddalenia powództwa o ustalenie – rozstrzygnięcie, czy w sposób wskazany pozwem naruszają prawo, zasady prawidłowego zarządy lub usprawiedliwione interesy powoda, jako właściciela lokalu i członka Wspólnoty – w kontekście żądania ich uchylenia.

Dodać trzeba, że nie każde naruszenie interesów współwłaściciela może stanowić przyczynę uchylenia uchwały, lecz tylko takie, które nie znajduje wystarczającego uzasadnienia w realnych i obiektywnie usprawiedliwionych interesach ogółu współwłaścicieli tworzących Wspólnotę, które niejednokrotnie mogą przeważać nad indywidualnym interesem poszczególnych współwłaścicieli.

Zarzuty dotyczące podjęcia uchwał koncentrowały się na tym, że głosowano nad nimi w formie elektronicznej, bez uprzedniego podjęcia uchwały o głosowaniu w takim trybie i bez przeprowadzenia zebrania w odniesieniu do uchwały nr (...) dotyczącej planu gospodarczego pozwanej i uchwały nr (...)dotyczącej opłat na pokrycie kosztów zarządu (zaliczek), a wyniki głosowania nie odpowiadają rzeczywistości, gdyż suma udziałów w nieruchomości nie równa się 1. Ponadto powód wskazywał, że jeden z lokali (niemieszkalny (...)) zmienił właściciela na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 16.02.2021 r.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały wspólnoty mogą być podejmowane na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów, albo w trybie łączącym te dwa sposoby, tj. częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnym. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada obowiązku podjęcia przez członków wspólnoty wcześniejszej uchwały co do wyboru któregoś z tych sposobów głosowania. Wybór sposobu głosowania należy zatem do zarządu wspólnoty w ramach czynności zwykłego zarządu. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie zakazuje też głosowania nad uchwałami w formie elektronicznej; zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego (k.c.) konieczne jest jedynie, aby oświadczenie głosującego członka wspólnoty przybrało formę ujawniającą jego wolę co do tego, w jaki sposób głosuje, w sposób dostateczny. Możliwe było zatem głosowanie nad zaskarżonymi przez powoda uchwałami w formie elektronicznej i bez konieczności podjęcia w tym przedmiocie wcześniejszej uchwały całej wspólnoty. Podjęcie decyzji w tym zakresie przez zarządcę przymusowego mieściło się natomiast w ramach zwykłego zarządu, do którego był uprawniony na podstawie postanowienia w sprawie (...). Trudno byłoby przy tym oczekiwać, że w tym przedmiocie podejmie uchwałę nieistniejący wszak zarząd wspólnoty, czego – jak się wydaje z lektury uzasadnienia pozwu – wymagałby powód. (...)

Przechodząc do zarzutu braku zebrania, na którym według powoda powinny były być głosowane zaskarżone uchwały, nie ulega wątpliwości, że zgodnie z art. 30 u.w.l. zarządca powinien zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale danego roku (ust. 1 pkt 3), a przedmiotem zebrania powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego, ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu, sprawozdania zarządu i decyzja w przedmiocie absolutorium (ust. 2). Wskazany przepis, o ile nakłada obowiązek przeprowadzenia zebrania, o tyle nie wyłącza możliwości jego przeprowadzenia w trybie zdalnym, ani możliwości podjęcia wskazanych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy też w trybie mieszanym; na pewno nie wyłącza też możliwości głosowania w formie elektronicznej. Nie ma wątpliwości, że zaskarżone uchwały nr(...) (...) i (...) powinny być przedmiotem zebrania rocznego, o którym mowa w art. 30 ust. 1 u.w.l. Nie wykazano jednak, aby brak tego zebrania wpłynął w jakikolwiek znaczący sposób na ich podjęcie. Zebrania nie wymagał natomiast przedmiot uchwały nr (...) (...), czyli regulamin funduszu remontowanego. W konsekwencji należy przyjąć, że ostatecznie uchwały zostały podjęte w trybie zgodnym z ustawą i wymaganą większością, a powód nie wykazał, aby brak zebrania miał wpływ na ich podjęcie, wobec czego żądanie ustalenia ich nieistnienia nie mogło zostać uwzględnione – co przesądzało o oddaleniu powództwa w tym zakresie.

Do rozważenia w kontekście żądania uchylenia tych uchwał i art. 25 u.w.l. pozostawało, czy którakolwiek z nich narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu lub usprawiedliwiony interes właścicieli. W tej mierze powód wskazywał, że uchwała nr(...) (...) dotycząca ujętych w planie roczny remontów pozbawia go praw nabytych na podstawie wcześniejszych uchwał, nie jest wystarczająco uszczegółowiona, wykonanie prac, które zarządca zlecił bez uprawnienia do takich czynności, grozi katastrofą, a nadto wprowadza obowiązek partycypacji w kosztach budowy i utrzymania wiaty śmietnikowej na terenie nienależącym do Wspólnoty. Pierwszy z zarzutów jest o tyle niezrozumiały, że zaskarżona uchwała nie uchyla żadnych wcześniejszych uchwał, na podstawie których zdecydowano o wykonaniu innych prac remontowych lub konserwacyjnych; nie wpływa zatem na ewentualny obowiązek ich wykonania, o ile nie zostały wykonane. Tym samym nie narusza też żadnych praw, jakie powód miałby nabyć na podstawie takich właśnie wcześniejszych uchwał, ani jego interesów jako członka Wspólnoty. Trudno nadto uznać, aby uchwała nie była wystarczająco uszczegółowiona, skoro wskazuje, że zaplanowane prace mają obejmować zakres wynikający z konkretnej dokumentacji projektowej. Nie jest przy tym celowym, aby treść tej dokumentacji powielać w treści uchwały; w przypadku konieczności zmiany projektu konieczna byłaby bowiem również zmiana uchwały, co niejednokrotnie mogłoby przedłużać proces budowlany w sposób niekorzystny dla właścicieli i zwiększać ryzyko katastrofy budowlanej, o której wzmiankuje powód. Oczywistym jest przy tym, że prace muszą być wykonywane zgodnie z prawem budowlanym i wymogami technicznymi, których przestrzeganie pozostaje w gestii organów nadzoru budowlanego, który wszakże prowadzi postępowanie administracyjne w tym zakresie od kilku co najmniej lat – czego dowodem jest decyzją z 19.07.2021 r. nakładająca obowiązek wykonania konkretnych prac. O ile wykonanie prac objętych uchwałą pozostawać miałoby w sprzeczności z uchwałą podjętą wcześniej, o tyle nie byłaby to podstawa do uchylenia uchwały późniejszej, a co najwyżej do zmiany którejkolwiek z tych uchwał, co leży jednak w kompetencji członków wspólnoty.

Za niewystarczające należy przy tym uznać zastrzeżenia powoda do sposobu wyboru osoby, której zlecono wykonanie dokumentacji projektowej i kosztorysu prac zaplanowanych w ramach uchwały. Decyzja w tej mierze nie wydaje się wykraczać poza zakres uprawnień zarządcy przymusowego, mieszcząc się w ramach zwykłego zarządu. Z przedstawionych dokumentów wynika, że spośród kilku ofert wybrano najtańszą, a zakres zlecenia obejmował prace, których konieczność wynikała z wcześniejszych ekspertyz, które były przedmiotem analizy nadzoru budowlanego, który żądał właśnie takiego projektu. Nie przecząc, że powód ma prawo do subiektywnej i negatywnej oceny tych rozwiązań, ich wdrożenie będzie podlegać nadzorowi w toku wykonywania prac, zatem sama uchwała zakładająca ich przeprowadzenie w sytuacji, w której jawią się jako konieczne – nie narusza zasad prawidłowego zarządu i usprawiedliwionych interesów właścicieli.

W ocenie Sądu nie jest naruszeniem tych zasad i interesów również uchwalenie, że wspólnota będzie partycypować w kosztach budowy wiaty śmietnikowej położonej poza nieruchomością wspólną. Ze swej istoty wspólnota mieszkaniowa, jako powołana do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, może podejmować decyzje tylko w sprawach dotyczących tego zarządu, a nadto wyłącznie w granicach zakreślonych prawem, tj. ustawą o własności lokali. Oznacza to, że co do zasady nie może arbitralnie podejmować decyzji co do majątku pozostającego poza nieruchomością wspólną, w tym w stosunku do nieruchomości sąsiednich. W orzecznictwie sądowym słusznie wskazano jednak (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w W. z dnia 8.07.2015 r. w sprawie VI ACa 17/15), że dopuszczalne w drodze wyjątku jest podejmowanie decyzji o poniesieniu przez wspólnotę wydatków na elementy infrastruktury znajdujące się poza nieruchomością wspólną, o ile są do wydatki związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej i służą prawidłowemu współkorzystaniu z tej nieruchomości przez członków Wspólnoty. Tego typu wydatki mogą zatem być uznane za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i rozliczane zgodnie z zasadami ujętymi w art. 12 – 14 u.w.l. Jak wskazano w pierwszej części uzasadnienia wiata śmietnikowa, o której mowa w uchwale nr (...) (...) ma powstać na terenie dzierżawionym m.in. przez kilka wspólnot i ma służyć do użytku ich członków, ułatwiając im pozbywanie się odpadów komunalnych. Jej budowa i utrzymanie w sposób oczywisty pozostaje zatem również w ich interesie. Zważywszy, że koszty z tym związane nie obciążają pozwanej w całości, a jedynie w stopniu proporcjonalnym do liczby lokali we wszystkich zainteresowanych podmiotach, w ocenie Sądu nie sposób uznać, aby tego typu decyzja naruszała zasady prawidłowego zarządu lub obiektywnie usprawiedliwione interesy członków pozwanej, nawet jeżeli powód subiektywnie nie dostrzega w tym własnych korzyści (z przyczyn, które wyłuszcza w swoich pismach, a dotyczących problemów na tle użytkowania wiaty). Reasumując tę część rozważań, w ocenie Sądu nie ma uzasadnionych przesłanek do uchylenia uchwały nr (...) (...) .

Żaden z przepisów ustawy o własności lokali nie uzależnia możliwości podjęcia decyzji o wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu od wcześniejszego przedłożenia lub przyjęcia sprawozdania zarządu. Niewątpliwie takie sprawozdanie może ułatwiać podjęcie decyzji, niemniej powód nie wykazał w żaden konkretny sposób, aby jego przedstawienie lub jego brak miało wpłynąć na treść lub przyjęcie zaskarżonej uchwały. W konsekwencji ten zarzut należało uznać za chybiony.

Bezzasadne i chybione jest również twierdzenie, że nie wskazano celu, na jaki mają być gromadzone opłaty (zaliczki) na fundusz remontowy. Jak sama nazwa wskazuje fundusz remontowy służy gromadzeniu środków na remonty – cel zgodny z art. 14 pkt 1 u.w.l., co znajduje potwierdzenie w poddanym pod głosowanie w ramach uchwały(...) (...) projekcie regulaminu tego funduszu. Opłaty na ten fundusz są zatem opłatami na remonty.

Za nieudowodniony należy nadto uznać zarzut, że w ramach uchwały nr (...) (...) niezgodnie z prawem uzależniono wysokość opłat od powierzchni poszczególnych lokali zamiast od wysokości udziałów przysługujących ich właścicielom. Zgodnie z regułą wynikającą z art. 3 ust. 3 u.w.l. udział właściciela w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu (lokali) wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi. Z zasady zatem wysokość udziału jest wyznaczona przez wielkość powierzchni, co oznacza, że to, czy zaliczka na koszty zarządu będzie naliczana od metra kwadratowego powierzchni, czy od wysokości udziału nie ma praktycznego znaczenia z punktu widzenia poprawności matematycznej. Powód nie udowodnił, że wysokość udziałów poszczególnych właścicieli nie odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej ich lokali z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali z takimi pomieszczeniami. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że wysokość udziałów nie odpowiada stosunkowi tych powierzchni, zatem brak jest również podstaw do uznania, aby uzależnienie wysokości zaliczek od powierzchni lokalu naruszało prawo, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interesy właścicieli.(...)

Nie ma żadnych przeszkód, aby członkowie wspólnoty wydzielili funkcjonalnie część środków przeznaczonych na remonty i konserwację nieruchomości wspólnej z wpłat przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu i utworzyli w tym celu fundusz remontowy oraz przyjęli regulamin, według którego będą dysponowane środki tam umieszczone. Środki te pozostają własnością poszczególnych właścicieli – stosownie do dokonanych przez nich wpłat. Nie są natomiast własnością wspólnoty, która ma jednak wyłączne prawo do dysponowania nimi w takim zakresie, jaki wynika z przepisów ustawy o własności lokali, czyli w zakresie, w jakim przeznacza je na cele, dla których utworzono taki fundusz. Żadnego z właścicieli nie można przy tym pozbawić prawa własności tych środków w drodze uchwały większości innych właścicieli. Uprawnienie właścicieli ogranicza się bowiem do zarządu nieruchomością wspólną i majątkiem wspólnoty, o ile taki wyodrębniony majątek posiada (por. art. 6, 17 i 18 ust. 1 u.w.l.). Nie rozciąga się natomiast na majątek odrębny innych właścicieli, nie objęty współwłasnością i nie wchodzący w skład nieruchomości wspólnej – poza oczywiście wyjątkami wskazanymi w ustawie o własności lokali, z których żaden nie dotyczy środków wpłacanych na remonty. W § 1 ust. 1 regulaminu przyjętego na podstawie uchwały nr (...) (...) wskazano wprawdzie, że fundusz remontowy stanowi własność Wspólnoty, lecz z pozostałych ustępów tego paragrafu jednoznacznie wynika, że zapis ten nie ma na celu pozbawienia członków Wspólnoty własności ich środków, lecz służy podkreśleniu tego, że to wyłącznie Wspólnota ma uprawnienie do wykorzystywania ich zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym i decyzjami całej wspólnoty – co odpowiada prawu. Uznając zatem, że ten fragment jednego zdania w regulaminie – odczytywany łącznie z pozostałymi zapisami dotyczącymi funduszu remontowego i przepisami przywołanej tam ustawy o własności lokali – nie prowadzi do zmiany w zakresie własności środków gromadzonych na tym funduszu, Sąd nie znalazł wystarczających podstaw do uchylenia całej uchwały przyjmującej ten regulamin w całości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-22_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Wybór sposobu głosowania jest czynnością zwykłego zarządu; nakłady na teren poza NW

#2 Post autor: irenalo » 07-12-2021, 13:46

FR jest własnością WM. Gdyby te środki były własnością poszczególnych właścicieli to mogliby oni wycofać środki w każdej chwili.

Poza tym uważam, że orzeczenie i uzasadnienie jest dobre.

" ...dopuszczalne w drodze wyjątku jest podejmowanie decyzji o poniesieniu przez wspólnotę wydatków na elementy infrastruktury znajdujące się poza nieruchomością wspólną, o ile są do wydatki związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej i służą prawidłowemu współkorzystaniu z tej nieruchomości przez członków Wspólnoty. Tego typu wydatki mogą zatem być uznane za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i rozliczane zgodnie z zasadami ujętymi w art. 12 – 14 u.w.l. ".

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wybór sposobu głosowania jest czynnością zwykłego zarządu; nakłady na teren poza NW

#3 Post autor: piotrusb » 07-12-2021, 14:47

irenalo pisze:
07-12-2021, 13:46
FR jest własnością WM. Gdyby te środki były własnością poszczególnych właścicieli to mogliby oni wycofać środki w każdej chwili.
Słuszna uwaga. Sądy niejednokrotnie podkreślały, że środki gromadzone na funduszu remontowym - od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli - stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Tak np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 642/12, wyroki Sądu Okręgowego we Wrocławiu: z dnia 31 lipca 2019 r., sygn. akt XII C 467/19, z dnia 18 października 2019 r., sygn. akt XII C 711/19 i wiele innych.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”