Rachunek z zarządu przy współwłasności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5461
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Rachunek z zarządu przy współwłasności

#1 Post autor: piotrusb » 16-11-2021, 12:22

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 1 czerwca 2021 r., sygn. akt I C 505/21.
Podstawą materialnoprawną dochodzonego roszczenia jest art. 208 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Uprawnienie to dotyczy zarządu powołanego w drodze umowy (w takim wypadku umowa może regulować zasady składania rachunku), jak i zarządu wykonywanego faktycznie przez jednego ze współwłaścicieli. Ma ono charakter imperatywny i nie może zostać wyłączone umową współwłaścicieli. Obowiązanym do złożenia rachunku jest współwłaściciel, który sprawuje zarząd w wykonaniu obowiązków współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Obowiązek składania poszczególnym współwłaścicielom rachunku z zarządu nie powinien ograniczać się tylko do przedstawienia liczbowego bilansu. Rachunek ten powinien zawierać także niezbędne dane opisowe, a w szczególności dotyczące dokonanych czynności zarządu, poniesionych wydatków i ciężarów oraz pobranych pożytków i innych przychodów z rzeczy. Nie powinno też budzić wątpliwości, że w razie potrzeby każdy ze współwłaścicieli może żądać dodatkowych wyjaśnień. W razie odmowy złożenia rachunku lub też złożenia rachunku niekompletnego tudzież nierzetelnego współwłaściciel niesprawujący zarządu rzeczą może wytoczyć przeciw zobowiązanemu powództwo o nakazanie złożenia rachunku. Przyjmuje się, że uprawnienie współwłaściciela ma postać roszczenia, które - w razie braku dobrowolnego wykonania - może być dochodzone sądowo w drodze powództwa o nakazanie złożenia rachunku z zarządu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1992 roku, III CZP 147/92). Stosownie do przepisu art. 460 k.c. rachunek ten winien być dokładny i rzetelny, przedstawiony na piśmie, zawierający zestawienie wpływów i wydatków wraz z potrzebnymi dowodami. Dopiero gdy istnieje uzasadnione przypuszczenie, że przedstawione zestawienie wpływów nie jest rzetelne lub dokładne, wierzyciel może żądać, ażeby dłużnik złożył zapewnienie przed sądem, iż sporządził zestawienie według swojej najlepszej wiedzy – art. 460 § 2 k.c. (por. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2017 roku, III Ca 1580/16).

W przedmiotowej sprawie bezsporne pozostawało między stronami, że pozwana w objętym żądaniem pozwu okresie, jako jeden ze współwłaścicieli sprawowała faktyczny zarząd nieruchomością, w związku z czym z mocy art. 208 k.c., ciążył na niej obowiązek składania rachunków z wykonywanego zarządu na żądanie pozostałych współwłaścicieli. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż mimo wezwania pozwanej do złożenia rachunków z zarządu na etapie przedprocesowym, do dnia wydania orzeczenia kończącego postępowanie, nie zadośćuczyniła ona żądaniu powoda. Stąd też, roszczenie K. S. względem Miasta Ł. co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.

Należy podkreślić, że rachunek z zarządu w myśl art. 208 k.c. - jak wyżej wskazano - powinien pochodzić od zarządzającego współwłaściciela i zawierać dokładnie określone (opisane) czynności zarządu w szczególności co do uzyskanych przychodów i poniesionych wydatków oraz ciężarów związanych z rzeczą wspólną, z uwzględnieniem wysokości tych wpływów oraz wydatków w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Ustawodawca nie precyzuje pojęcia rachunku lecz zważywszy, że celem omawianego uregulowania jest przede wszystkim ochrona jednostkowego interesu współwłaściciela poprzez umożliwienie mu kontroli czynności zarządu, rachunek taki powinien obejmować określenie wszystkich podjętych czynności wraz z tymi informacjami, które pozwolą zweryfikować prawidłowość sprawowanego zarządu oraz zakres wynikających z tego dla współwłaściciela uprawnień i obowiązków (por. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2017 roku, III Ca 1580/16).

Powyższe nie oznacza jednak, że Sąd orzekający o żądaniu właściciela w myśl art. 208 k.c., władny jest do nakazania zarządcy sporządzenia szczegółowego sprawozdania, z wyszczególnieniem, jakich konkretnie informacji jest on obowiązany udzielić. Wskazany przepis uprawnia współwłaściciela do żądania złożenia rachunku z zarządu, lecz o tym jakie konkretnie elementy wchodzą w skład rachunku decydują okoliczności konkretnej sprawy (konkretnego zarządu). Uwzględniając powództwo o zobowiązanie do złożenia takiego rachunku sąd powinien zobowiązać tylko do jego złożenia (w ogólności), a sprawozdanie rachunkowe dotyczące konkretnej nieruchomości powinno obejmować wykazanie wszystkich dokonanych czynności zarządu, poniesionych wydatków i ciężarów oraz pobranych pożytków i innych przychodów z nieruchomości. Omawiana regulacja nie uprawnia ani nie zobowiązuje sądu do szczegółowego wymienienia jakie konkretne czynności zarządu powinien obejmować rachunek (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 stycznia 2015 roku, I ACa 790/14, Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2017 roku, III Ca 1580/16, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 4 grudnia 2014 roku, III Ca 986/14). Podzielając w całej rozciągłości wyżej zaprezentowane stanowisko sądów powszechnych, Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie doszedł do przekonania, iż zobowiązanie pozwanej do złożenia rachunku z zarządu z wyszczególnieniem w treści rozstrzygnięcia elementów wskazanych przez stronę powodową, nie znajduje uzasadnienia. Nie jest bowiem rzeczą Sądu dociekanie w niniejszej sprawie czy w wymienionym sprawozdaniu (rachunku z zarządu) pozwany powinien wykazywać np. koszty remontu nieruchomości, bowiem - jak wyżej wspomniano - w postępowaniu tym Sąd nie ma obowiązku dokonywać ustaleń, co do tego jakie konkretne czynności, wpływy i wydatki składają się na wymieniony rachunek. Nałożenie na stronę pozwaną obowiązku przedłożenia rachunku z zarządu zawierającego sprawozdanie rachunkowe, w szczególności przez wykazanie dokonanych czynności zarządu, poniesionych wydatków i ciężarów oraz pobranych pożytków i innych przychodów z nieruchomości, w sposób wystarczający zaspokoi interes prawny powoda, umożliwiając mu jednocześnie dokonanie rzetelnej weryfikacji i oceny działań Miasta Ł. jako zarządcy nieruchomości.

Jak słusznie wskazał w tym zakresie Sąd Okręgowy w Łodzi - w już cytowanym orzeczeniu z dnia 24 lutego 2017 roku - art. 208 k.c. nie stanowi, że zarządca przedstawiając wspólnikom pełną dokumentację księgową jak i dokumenty kosztowe i dochodowe może uwolnić się od obowiązku złożenia rachunku z zarządu, czy że przedstawienie opisanej dokumentacji jest równoznaczne ze złożeniem takiego rachunku. Obowiązek składania poszczególnym współwłaścicielom rachunku z zarządu nie powinien ograniczać się tylko do przedstawienia liczbowego bilansu, lecz powinien zawierać także niezbędne dane opisowe (por. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 24 lutego 2017 roku, III Ca 1580/16). Wymaga więc w tym miejscu podkreślenia, iż to na stronie pozwanej spoczywa obowiązek przedstawienia powodowi rachunku z zarządu, w kształcie pozwalającym na szczegółową analizę prawidłowości wykonywanych czynności i podjęcia decyzji odnośnie ewentualnych roszczeń w tym zakresie.

W ocenie Sądu nie sposób przy tym podzielić stanowiska, że brak wyszczególnienia w treści orzeczenia konkretnych informacji do udzielenia których zobowiązany jest zarządca, istotnie utrudni bądź też uniemożliwi wyegzekwowanie wykonania wyroku. Wymaga podkreślenia, że w istocie zasadnicza większość postulowanych przez powoda elementów, została wskazana przez Sąd w ramach przykładowego wyliczenia informacji mających znaleźć się sprawozdaniu rachunkowym (czynności zarządu, poniesione wydatki, ciężary, pobrane pożytki i inne przychody z nieruchomości). Pojęcie zarządu określił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 roku (zasady prawnej, III CZP 76/90, z glosami: L. S., OSP 1992, z. 9, poz. 203, A. S., PiP 1992, z. 7, s. 114, A. L., OSP 1994, z. 2, poz. 25 i E. M., (...) Zeszyty (...), Prawo-Ekonomia 1993, nr 13, s. 261, oraz z omówieniem S. D., PS 1992, nr 10, s. 80) jako obejmujące całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego - wśród nich czynności, których treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i przeniesienie tego prawa na inną osobę. W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na : czynności prawne, w tym rozporządzanie rzeczą, np. wydzierżawienie jej; czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących wspólnej rzeczy, przed sądami, władzami i urzędami (por. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, WK 2016). Nie powinno zatem budzić wątpliwości, iż podmiot sprawujący zarząd nad nieruchomością, w której wynajmowane są lokale mieszalne bądź usługowe, w ramach obowiązku złożenia rachunku z czynności zarządczych, winien przedstawić współwłaścicielom niezbędne dane opisowe i rachunkowe, celem kompleksowego zapoznania się z stanem prawnym oraz majątkowym danej nieruchomości. W szeroko rozumianych „czynnościach zarządu” mieszczą się również działania zarządcy przed organami administracji czy sądami. Wobec tego w przypadku, jeśli pozwana w okresie objętym żądaniem podejmowała względem nieruchomości czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych (w tym m.in. zmierzające do wyegzekwowania należności z tytułu najmu), informacje te również winny znaleźć odzwierciedlenie w treści rachunku z zarządu. Z kolei trudno zaliczyć do danych w ramach „czynności zarządu” informacje odnośnie przyczyn niewynajęcia lokali. W ocenie Sądu trudno wyobrazić sobie nawet rzeczowe i satysfakcjonujące dla powoda wyjaśnienia w tym przedmiocie. Brak wynajęcia lokali w danym okresie może się bowiem wiązać z niskim zainteresowaniem potencjalnych najemców, czy też stanem konkretnego lokalu (np. przeprowadzany remont) uniemożliwiającym najem. Za wystarczające w tym zakresie należy uznać sprawozdanie rachunkowe odnośnie przychodów z nieruchomości w poszczególnych okresach, w połączeniu z danymi dotyczącymi zawartych umów najmu. To właśnie zestawienie rachunkowe przychodów i wydatków pozwala na dokonanie oceny działań zarządcy pod względem ich gospodarności. Podobnie należy ocenić żądanie przedłożenia wykazu przedawnionych należności względem najemców. Jak już wcześniej wskazano, jeśli w toku wykonywanego zarządu podejmowane były czynności przed urzędami czy sądami, jako że dotyczą nieruchomości, powinny zostać uwzględnione w sprawozdaniu. Nie sposób jednak uznać, że rolą zarządcy jest prowadzenie zestawienia przedawnionych wierzytelności. Ocena, czy zarządca dochodził należności względem najemców we właściwym czasie, może być dokonana po przeanalizowaniu bilansu przychodów z nieruchomości w poszczególnych okresach i czy w związku z ewentualnymi niedopłatami zarządca podejmował jakiekolwiek czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia w myśl art. 123 k.c.

Artykuł 208 k.c. nie określa terminów, w których można żądać rachunku, stanowi jedynie, że terminy te powinny być "odpowiednie". Należy przez to rozumieć, że decydują o tym konkretne okoliczności i wynikające z nich rzeczowe, uzasadnione potrzeby (por. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, WK 2016). W realiach niniejszej sprawy Sąd uznał, iż owym odpowiednim terminem do złożenia rachunku będzie okres 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia. Nie sposób stracić z pola widzenia, że K. S. przed wytoczeniem przedmiotowego powództwa występował do pozwanej o wydanie rachunku ze sprawowanego zarządu. Wobec tego Miasto Ł. – jako jednostka zajmująca się m.in. zarządem nad nieruchomościami wchodzącymi w jej zasoby oraz korzystająca ze stałej obsługi prawnej – już wcześniej winna liczyć się z obowiązkiem zadośćuczynienia wskazanemu żądaniu oraz rozpocząć gromadzenie i uporządkowywanie niezbędnych danych do przedstawienia w rachunku za okres 10 lat zarządu. W świetle profesjonalnej działalności pozwanej w zakresie zarządzania nieruchomościami, w ocenie Sądu wskazany termin jest wystarczający i nie będzie stanowił nadmiernego obciążenia.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”