O obciążeniach właścicieli decydują rzeczywiste (a nie błędnie wpisane w KW) udziały w NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5461
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

O obciążeniach właścicieli decydują rzeczywiste (a nie błędnie wpisane w KW) udziały w NW

#1 Post autor: piotrusb » 27-10-2021, 10:02

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2021 r., sygn. akt I ACa 330/21.
Nie ma racji pozwana uznając, że przepis art. 12 ust. 2 zd. drugie u.w.l. w zakresie, w jakim stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, ma charakter dyspozytywny. Wspólnota nie ma, co do zasady, swobody w decydowaniu o zasadach, na jakich właściciele lokali będą ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. O proporcji podziału pożytków oraz obciążeń decyduje wyłącznie wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. W literaturze zwraca się uwagę, że sposób ustalania wartości wydatków i obciążeń w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej, ale na podstawie innych mierników i wskaźników, należy uznać za niedopuszczalny w świetle regulacji art. 12 ust. 2 zd. 2 WłLokU (por. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2; A. Turlej, w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2). Wartość ponoszonych wydatków i ciężarów musi zatem znajdować uzasadnienie w posiadanym udziale w nieruchomości wspólnej.

Trafnie Sąd Okręgowy wskazał sytuacje, w których może dość do odstępstw od zasady wynikającej w wyżej wskazanego przepisu. Zasadę z art. 12 ust. 2 zd. drugie korygować może umowa dotycząca sposobu korzystania ze wspólnej własności (por. art. 221 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 oraz art. 18 ust. 1 u.w.l.), jak i uchwała właścicieli lokali podjęta w warunkach określonych przez art. 12 ust. 3 u.w.l., ale żadna z tych sytuacji nie zachodzi w przypadku pozwanej wspólnoty.

Trzeba jednakże zauważyć, że pozwana w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i w swej apelacji, w istocie nie kwestionuje wynikającej z art. 12 ust. 2 zd. drugie u.w.l. zasady, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozwana wspólnota wskazuje bowiem, że udziały poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej ujawnione w księdze wieczystej, nie są zgodne z rzeczywistymi udziałami przysługującymi właścicielom poszczególnych lokali, ustalonymi według kryteriów z art. 3 ust. 3 u.w.l., a zatem na potrzeby ustalenia udziału właścicieli w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej należy kierować się rzeczywistymi udziałami. Zdaniem pozwanej wspólnoty poprzez odwołanie się w zaskarżonych uchwałach do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, poszczególni właściciele lokali będą partycypować w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej ustalonych w oparciu o reguły wynikające z art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Skoro udziały właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, to w istocie odwołanie się do powierzchni użytkowej lokali i ustalenie stawek opłat w oparciu o stawkę za 1 m 2 powierzchni lokalu, prowadzi do ustalenia tych opłat w stosunku do rzeczywistych udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych członków wspólnoty. Z załączonych do apelacji dokumentów wynika, że faktyczna powierzchnia wszystkich lokali w nieruchomości wynosi 1612,34 m 2, a powierzchnia lokalu powoda wynosi 70,67 m 2. Powód tych faktów nie zanegował. Nie twierdził również, że według reguł z art. 3 ust. 3 u.w.l. udziały zostałyby ustalone w innej wysokości niż wskazuje pozwana. To oznacza, że ujawniony w księdze wieczystej udział powoda w nieruchomości wspólnej 0,0160 jest niższy od faktycznego udziału ustalonego według reguł art. 3 ust. 3 u.w.l. - wynoszącego 0,04338. Zaskarżone uchwały, pomimo tego, że nie odwołują się do konkretnego – określonego ułamkowo udziału właścicieli lokali, a do powierzchni lokali = przewidując stawki za 1 m 2 lokalu - w sytuacji, gdy stosunek powierzchni lokalu do powierzchni łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali determinuje udział w nieruchomości wspólnej, pomimo nieprecyzyjności sformułowań, przewidują obciążenia poszczególnych właścicieli w stosunku do ich rzeczywistych udziałów.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego oś niniejszego sporu sprowadza się zatem do kwestii tego, czy badając zasadność uchylenia zaskarżonych uchwał wspólnoty, dopuszczalnym jest samodzielne ustalenie udziału właściciela samodzielnego lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej, odpowiadającego stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali - niezależnie od wielkości udziału ujawnionego w księdze wieczystej, gdy ten ostatni został określony wadliwie, innymi słowy, czy w sprawie o uchylenie uchwały możliwym jest obalenie domniemania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozwana wskazywała bowiem w niniejszej sprawie na wadliwe określenie wielkości udziałów kilku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą. Odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Stanowisko takie jest wyrażane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. uchwałę SN z 28.02.1996 r., III CZP 199/95; postanowienie SN z 14.03.2002 r., IV CKN 896/00; wyroki SN: z 8.10.2002 r., IV CKN 1304/00; z 21.02.2002 r., IV CKN 751/00, z 3.09.2009 r., I CSK 6/09).

Korekta wielkości udziałów obliczonych z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l. może nastąpić – w wyjątkowych okolicznościach – na podstawie samego przepisu ustawy (zob. uchwały SN: z 9.07.1993 r., III CZP 91/93; z 7.05.2009 r., III CZP 15/09; z 7.10.2009 r., III CZP 69/09; z 27.06.2013 r., III CZP 29/13,; oraz postanowienia SN: z 24.06.1997 r., II CKN 216/97; z 23.05.2002 r., IV CKN 1092/00; z 13.11.2003 r., I CK 238/02). Znalazło to również wyraz w § 60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. poz. 312 ze zm.), zgodnie z którym przy dokonywaniu wpisów w działach I-Sp, II, III i IV księgi wieczystej, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny, należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania. W sytuacji, w której reguła ustalania udziałów opisana w art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi na miejsce wadliwie określonych w danej czynności prawnej udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą podstawy, aby przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (zob. art. 7 ust. 2 u.w.l., § 7 ust. 1 i 3 oraz § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm., a także § 30–40 rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym). Nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie wpisu korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić zarząd wspólnoty mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali (zob. postanowienie SN z 26.09.2013 r., II CSK 43/13)

Zachodzi jednak w niniejszej sprawie pytanie, czy taka korekta może nastąpić w sprawie o uchylenie uchwały, czy wyłącznie w postępowaniu zmierzającym bezpośrednio do usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Dotychczas kwestia dopuszczalności obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), odnośnie wpisów o charakterze konstytutywnym, była źródłem rozbieżności w orzecznictwie.

Tym niemniej, w uchwale z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 Sąd Najwyższy stwierdził, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).

Przyjąć zatem należy, że podejmując tę uchwałę Sąd Najwyższy przychylił się do tych wcześniejszych swych wypowiedzi, które dopuszczały możliwość obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, nawet jeśli wpis ma charakter konstytutywny.

W niniejszym postępowaniu pozwana przedstawiła dokumenty, które pozwalają na ustalenie, że rzeczywisty udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 0,0438. Pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej w dniu 25 sierpnia 2021 r. oświadczył, że nie kwestionuje treści dokumentów przedstawionych na tę okoliczność przez pozwaną wspólnotę.

W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu Apelacyjnego, pomimo tego, że zaskarżone uchwały nie odwołują się bezpośrednio do wielkości faktycznych udziałów powoda w nieruchomości wspólnej, ale poprzez ustalenie obciążeń powoda w stosunku do powierzchni użytkowej jego lokalu, przesądzają o obciążeniu powoda w stosunku do jego rzeczywistego udziału w nieruchomości wspólnej, nie można uznać, by zaskarżone uchwały były sprzeczne z prawem lub też naruszały interes powoda, jak przyjął to Sąd Okręgowy.

Tym niemniej, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nawet gdyby nie podzielić argumentacji z uchwały z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 o możliwości obalenia domniemania zgodności wpisu o charakterze konstytutywnym (a taki charakter ma wpis prawa odrębnej własności lokalu i związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10), z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), w postępowaniu o uchylenie uchwały wspólnoty, to i tak, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uznać należy, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonych uchwał.

W niniejszej sprawie nie można pominąć istotnych okoliczności, które mają znaczenie dla oceny zgodności żądania dochodzonego przez powoda z zasadami współżycia społecznego.

Otóż, trzeba zwrócić uwagę na fakt, że w pozwanej wspólnocie od szeregu lat jej członkowie, w tym sam powód, mieli świadomość, że zachodzi rozbieżność pomiędzy udziałami ujawnionymi w księdze wieczystej i rzeczywistymi udziałami, obliczonymi z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l. Powód przez szereg lat był członkiem zarządu pozwanej wspólnoty, miał więc świadomość przyczyn, z powodu których w poprzednich latach wysokość zaliczek była ustalana proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, a tym samym w oparciu o rzeczywiste udziały poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Powód dotychczas akceptował taką praktykę, co więcej, sam głosował za podjęciem zaskarżonych uchwał. Nie można również pominąć tego, że właśnie w przypadku powoda wielkość ujawnionego w księdze wieczystej udziału w nieruchomości wspólnej odbiega w istotny sposób od faktycznego udziału wynikającego ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Udział powoda ujawniony w księdze wieczystej – 0,0160 jest zaniżony w stosunku do udziału wynikającego ze stosunku powierzchni lokalu powoda do powierzchni użytkowej wszystkich lokali 0,0446.

Z niezakwestionowanych przez powoda twierdzeń pozwanej wspólnoty, znajdujących potwierdzenie w przedstawionych w toku postępowania apelacyjnego dokumentach, wynika, że część z lokali, tj. lokale nr (...) mają prawidłowo ustalony udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że ci właściciele partycypują proporcjonalnie do rzeczywistych udziałów. Natomiast powód, tak jak i inni właściciele lokali, których udziały zostały wadliwie ustalone, partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w mniejszym zakresie. Dotychczas właściciele lokali akceptowali uchwały przewidujące obciążenia kosztami, które uznawali za sprawiedliwe i prawidłowe.

W tych szczególnych okolicznościach, żądanie uchylenia uchwał dochodzone przez osobę, która przez szereg lat była członkiem zarządu i nie podejmowała kroków w celu skorygowania wadliwego wpisu wielkości udziałów w częściach wspólnych, co więcej, będąc właścicielem lokalu, którego udział został wadliwie określony, mogła również wystąpić o korektę li tylko swego udziału, ale żadnych czynności w tym zakresie nie podjęła, nie zasługuje na aprobatę z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-09_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”