Częściowe uchylenie uchwały; przechowywanie rzeczy na miejscu garażowym

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5696
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Częściowe uchylenie uchwały; przechowywanie rzeczy na miejscu garażowym

#1 Post autor: piotrusb » 27-10-2021, 09:52

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2021 r., sygn. akt VI ACa 414/20.
...należy uwagę, iż koncepcja co do możliwości uchylenia uchwały jedynie w całości (zgodnie z kolokwialnie wyrażaną zasadą „wszystko albo nic”), prowadzić musiałaby do wniosku o potrzebie wyważenia interesów właściciela lokalu i wspólnoty w przypadku naruszenia interesów tego właściciela – a w szczególności oceny, czy w przypadku, w którym uchwała jest wadliwa jedynie w części powinna być ona uchylona w całości, czy też żądanie jej uchylenia powinno zostać oddalone. Z drugiej zaś zwrócić należy uwagę, iż prawodawca nie ograniczył wspólnot mieszkaniowych co do zakresu podejmowanych uchwał. Brak jest zatem przeszkód, aby jedna uchwała zawierała szereg niezwiązanych ze sobą funkcjonalnie postanowień, z których potencjalnie tylko niektóre, niezwiązane z innymi naruszają interesy skarżącego, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy są niezgodne z prawem. Dla konieczności uchylenia w takiej sytuacji uchwały w całości nie sposób byłoby znaleźć jakiegokolwiek jurydycznego, czy faktycznego uzasadnienia. W istocie wskazywana przez powódkę kompleksowość uchwały winna być ograniczona do tych jej postanowień, które nie mogą być – w rozumieniu faktycznym lub prawnym – wykonywane w przypadku uchylenia innych jej postanowień, które sąd uznaje za objęte zakresem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Brak jest przeszkód do pozostawienia w mocy tych postanowień uchwały właścicieli lokali, które nie pozostają w tego rodzaju związku z postanowieniami uchylonymi, iż nie mogą być one samodzielnie wykonywane. Podobny pogląd był już wyrażany w orzecznictwie tut. Sądu Apelacyjnego – w wyroku z dnia 9 marca 2017 r. (sygn. akt VI ACa 2020/15) Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, iż (…) Nie ma jednak podstaw do zanegowania uprawnienia sądu, działającego w ramach art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, do odrębnej oceny samodzielnych, pozostających w luźnym związku postanowień takiego aktu, mogących być w istocie przedmiotem odrębnych uchwał. Przyjęcie przeciwnego stanowiska prowadziłoby do wniosku, że zawsze powinna być zaskarżona cała uchwała, a w wypadku stwierdzenia istnienia podstaw do jej uchylenia - należałoby uchylić cały ten akt. Nie jest przy tym jasne, z jakiego względu należałoby w takim wypadku uchylić uchwałę także w zakresie, w jakim nie naruszałaby prawa, umowy właścicieli lokali, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesów właścicieli lokali. Decydujące znaczenie ma na tej płaszczyźnie to, czy poszczególne elementy zaskarżonej uchwały mają samodzielny charakter, czy też pozostają ze sobą w ścisłym związku i stanowią razem jedną, nierozerwalną całość. Te okoliczności prowadzą do wniosku, iż pierwszy z zawartych w apelacji zarzutów nie mógł być uznany za trafny.(...)

...jak wynika z elektronicznych odpisów ksiąg wieczystych dotyczących nieruchomości - służące m. in. powódce prawdo wyłącznego korzystania ze stanowiska garażowego (w przypadku powódki jest to prawo wyłącznego korzystania z trzech stanowisk garażowych) zostało ustanowione w drodze umowy pomiędzy przedsiębiorcą, który wybudował budynek (deweloperem), a nabywcą. Prawo wyłącznego korzystania ze stanowiska garażowego zostało również ujawnione w księdze wieczystej, a zatem ze skutecznością, o której mowa w art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1916 ze zm.). Tego rodzaju sytuację z jednej strony odróżnić należy od powszechnie występujących we wspólnotach mieszkaniowych regulacjach dotyczących korzystania z należącej do nieruchomości wspólnej hali garażowej, w której ustalenie takiego sposobu korzystania następuje w drodze podziału quad usum, z drugiej zaś tak wykreowane prawo wyłącznego korzystania ze stanowiska garażowego jest względem pozwanej Wspólnoty skuteczne. Oczywiście na tym tle rozróżnić niejako należy wyżej opisany reżim prawny regulujący status stanowisk garażowych, od pozostałej powierzchni hali garażowej (na którą w praktyce składają się ciągi komunikacyjne), do której poszczególni właściciele lokalu takich wyłącznych praw nie mają. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż zaskarżoną uchwałę – jako dotyczącą sposobu wykonywania indywidulanie nabytego prawa do stanowiska garażowego należy oceniać jako co do zasady godzącą w skutecznie wykreowane prawo wyłącznego korzystania ze stanowiska garażowego.

W orzecznictwie tut. Sądu (wyrok z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13) prezentowany był pogląd, zgodnie z którym (…) Żaden przepis prawa nie zezwala wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. Pogląd ten Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym w pełni podziela. Wprowadzenie do obrotu znacznej części postanowień zaskarżonej uchwały prowadziłoby do sytuacji, w której w istocie powstałby stosunek obligacyjny pomiędzy Wspólnotą a osobie, której służy prawo do wyłącznego korzystania ze stanowiska garażowego, przy czym Wspólnota byłaby w ramach tego stosunku obligacyjnego w zasadzie wierzycielem – stroną uprawnioną do domagania się od osobie, której służy takie prawo określonego zachowania – m. in. polegającym na domaganiu się usunięcia ze służącego właścicielowi lokalu miejsca garażowego określonych przedmiotów, czy też zaniechania podejmowania przez niego określonych działań, innych niż działania parkingowe.

Zwrócić tu również należy uwagę, iż argumentacja zgodnie z którą uchwała wprowadzająca regulamin została podjęta w związku z zapewnieniem bezpieczeństwa osobom korzystającym ze swoich miejsc garażowych, nie może przekonywać. Kwestie ochrony przeciwpożarowej, w tym również przechowywania, czy też magazynowania substancji łatwopalnych, zostały uregulowane w przepisach powszechnie obowiązujących – przede wszystkim zaś w uregulowaniach rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719). Poza przedmiotem rozważań pozostaje tu kwestia tego, czy wspólnota w drodze uchwały te powszechnie obowiązujące standardy ochrony przeciwpożarowej mogłaby jakkolwiek zaostrzyć, albowiem nawet przy przyjęciu najbardziej korzystnego dla pozwanego stanowiska, zgodnie z którym przyjęcie takich obostrzeń jest dopuszczalne, wspólnota taka powinna wykazać, iż w realiach konkretnej sprawy wprowadzenie takich dodatkowych ograniczeń było jakkolwiek uzasadnione. Poza ogólnymi twierdzeniami, co do tego, iż w innych budynkach, eksploatowanych na podobnych zasadach, dochodziło do pożarów, pozwana Wspólnota nie zaoferowała jakiegokolwiek dalej idącego materiału procesowego.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż interpretacja pojęcia społeczno – gospodarczego przeznaczenia rzeczy powinna następować z uwzględnieniem tak wskazanych okoliczności, przede wszystkim zaś z uwzględnieniem, iż poszczególnym właścicielom lokali służy skuteczne względem wspólnoty prawo do korzystania z miejsca garażowego.

W takiej sytuacji zakres uchylenia uchwały (...), jako naruszający interesy właściciela lokalu winien być uchylony w szerszym zakresie, aniżeli zważył to Sąd Okręgowy. Przede wszystkim nie może wytrzymać krytyki postanowienie Regulaminu, zgodnie z którym iż miejsce garażowe może służyć wyłącznie do parkowania pojazdów mechanicznych (ewentualnie rowerów). Miejsce garażowe – zgodnie ze swoim społeczno – gospodarczym przeznaczeniem może służyć również innego rodzaju aktywności związanej z szeroko rozumianym garażowaniem – w tym m. in. do przechowywania opon, bagażników dachowych i innych, niektórych narzędzi i urządzeń (np. kompresora elektrycznego, czy prostownika). Z drugiej strony brak jest racjonalnego uzasadnienia dla odmowy przechowywania tego rodzaju ruchomości w hali garażowej. Jak się wydaje taki właśnie cel chciała osiągnąć powódka – nabywając prawo do kilku miejsc parkingowych w celu wygospodarowania właśnie tego rodzaju powierzchni do przechowywania elementów bezpośrednio związanych z pojazdami mechanicznymi (zgodnie z jej twierdzeniami montując na jednym z miejsc garażowych stosowne szafy). Wreszcie nie sposób zorientować się co do przyczyn, uzasadniających zakaz parkowania pojazdów niemechanicznych – np. różnego rodzaju przyczep – o ile oczywiście przyczepy takie mieszczą się na oznaczonym miejscu garażowym. Jak już wyżej wskazano interpretacja pojęcia społeczno – gospodarcze przeznaczenie rzeczy nie może abstrahować od tytułu prawnego, którym powódka dysponuje.

Za naruszający interesy właściciela lokalu należało uznać także zapis zawarty w § 2 Regulaminu. Z jednej strony uregulowanie to w sposób oczywisty ingeruje w prawo własności pozwalając na oznakowanie każdego pojazdu bliżej nieokreślonymi nalepkami oraz na jego odholowanie. Pomijając tu kwestię trwałości takiego swoistego piętnowania i realną możliwość trwałego uszkodzenia pojazdu, Regulamin w tym zakresie pozwala Wspólnocie Mieszkaniowej na ingerencję w prawo własności, której wszakże treścią jest możliwość korzystania z rzeczy (tu: ruchomej) z wyłączeniem innych osób. W tym zakresie rozwiązanie to narusza nie tylko interesy właścicieli lokali, ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną – narażając Wspólnotę na roszczenia odszkodowawcze osób, którym w ten sposób trwale oznaczono samochód, czy inny pojazd i związane z tym dalsze koszty (ewentualne koszty sądowe, koszty wynajęcia kancelarii prawnej do obsługi sporu sądowego, odsetek, komornicze itp.). Za tym bardziej kuriozalny należało uznać zapis, który znalazł się § 2 ust. 2 tego §. Przede wszystkim zwrócić należy uwagę, iż zapis ten przyznawał Wspólnocie uprawnienia do władczego rozstrzygania sporów pomiędzy osobami, którymi służy prawo do korzystania z miejsca garażowego, z wprowadzeniem – jakkolwiek szczątkowego – postępowania dowodowego w tym zakresie. W przypadku stwierdzenia, iż jeden z posiadaczy takiego miejsca zaparkuje częściowo pojazd na miejscu innego z takich posiadaczy (sąsiada), to Wspólnota nakłada na niego opłatę karną. Z jednej strony zwrócić należy uwagę, iż żadne z uregulowań ustawy o własności lokali nie przyznało Wspólnocie Mieszkaniowej uprawnień do rozstrzygania (w jakiejkolwiek formie) sporów sąsiedzkich. Z drugiej zaś zważyć należy, iż zapis ten kreować ma nowy stosunek obligacyjny pomiędzy Wspólnotą a właścicielem, którego treścią jest spełnienie przez właściciela (osobę przez niego upoważnioną) świadczenia w wysokości określonej we wskazanej uchwale Rady (...). Jak już jednak wyżej wskazano, zdaniem Sądu Apelacyjnego uchwała właścicieli lokali nie może rodzić nowego stosunku prawnego pomiędzy Wspólnotą a właścicielem lokalu, a tym bardziej w stosunku pomiędzy Wspólnotą a osobą trzecią. Niezależnie od tego spostrzeżenia Wspólnota nie jest również organem powołanym do jakiegokolwiek władczego rozstrzygania sporów pomiędzy osobami korzystającymi z praw do miejsca garażowego. Takie prawo korzysta z ochrony i zainteresowani mogą dochodzić swoich roszczeń związanych z jego naruszeniem na zasadach ogólnych. Powyższe rozważania prowadzą jednak do wniosku, iż uchwała w tym zakresie nie tylko narusza prawa właścicieli lokali, będącymi wszakże również osobami, którym służą takie prawa do miejsc garażowych, ale również narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zwrócić należy uwagę, iż w Regulaminie w tym zakresie przewidziano dochodzenie opłat w drodze powództwa. Z jednej strony Zarząd Wspólnoty zobowiązany jest do realizacji podjętych uchwał, czyli w szczególności zobowiązany byłby do wytaczania takich powództw, z drugiej jednak szansa na ich uwzględnienie byłaby co najwyżej hipotetyczna. W takiej sytuacji Wspólnota na darmo ponosiłaby wszystkie koszty związane z takim postępowaniem (koszty opłaty od pozwu, koszty związane ze swoim pełnomocnikiem np. koszt wynajęcia kancelarii prawnej do obsługi tego rodzaju spraw, a także koszty, które trzeba byłoby zwrócić stronie przeciwnej w przypadku wysoce prawdopodobnego przegrania procesu), przy jednoczesnym braku możliwości uzyskania zamierzonego przez właścicieli lokali rezultatu.

Z wyżej wskazanych przyczyn za naruszające interesy właścicieli lokali – którzy jak wynika z materiału procesowego są osobami, na rzecz których ustanowiono prawa do miejsc garażowych – są również zapisy § 3 ust. 2 lit b) oraz f). (...) Nie sposób zorientować się co do przyczyn, dla których w uchwale zakazano wymianę na miejscu garażowym płynów, czy dokonywanie napraw. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie sposób zasadnie twierdzić, iż uzupełnienie płynu chłodzącego, wymiana żarówki, czy uzupełnienie powietrza w oponie, albo nawet wymiana koła miałoby jakkolwiek stwarzać stan niebezpieczeństwa dla osób lub mienia. Przeciwnie – to konieczność uprzedniego wyprowadzenia z garażu pojazdu, który nie jest całkowicie sprawny (np. ma niewystarczającą do sprawnego hamowania ilość płynu, czy też nie posiada prawidłowego oświetlenia) w celu dokonania tych czynności, jak należy wnioskować przed budynkiem, stwarza realne niebezpieczeństwo uszkodzenia innych pojazdów zaparkowanych w garażu z uwagi na brak możliwości skutecznego hamowania, czy też brak należytego oświetlenia drogi przed pojazdem podczas takiego manewrowania w garażu. Pozwany nie sformułował w tym zakresie twierdzenia, iż chodziło o przypadki bardziej intensywnych napraw, jak się wydaje warunki miejscowe istniejące w takiej hali garażowej, wykluczają możliwość wykorzystania miejsca garażowego np. do lakierowania pojazdu, czy wymiany sprzęgła. Co do przechowywania substancji łatwopalnych, to jak już wskazano kwestię tę regulują przepisy powszechnie obowiązujące, zaś pozwany nie powołuje się na to, iż w budynku Wspólnoty zachodzi potrzeba przyjęcia bardziej rygorystycznych rozwiązań.

Konsekwencją wyeliminowania § 1 ust. 1 zd. 1 Regulaminu oraz § 3 ust. 2 lit. b) było wyeliminowanie również § 5 ust. 1 Regulaminu – skoro uznano, iż zakaz przechowywania innych ruchomości, aniżeli pojazdy mechaniczne i rowery narusza interes właściciela lokalu, konsekwentnie należało uznać, iż interes taki narusza zobowiązanie uczestnika do usunięcia magazynowanych przedmiotów na wezwanie Zarządu Wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-05_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”