Wspólnota może zmienić uchwałą umowę quoad usum, ale zposzanowaniem interesu użytkowników

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2021 r., sygn. akt V ACa 119/21.

Przede wszystkim należy podnieść, że ogródki położone przy lokalach na poziomie parterowym, wchodzących w skład nieruchomości, nie stanowią ich części składowych, lecz przynależą do nieruchomości wspólnej zarządzanej przez pozwaną wspólnotą, która zresztą powstała poprzez wyodrębnienie jako pierwszego lokalu nabytego przez oboje powodów, umową z 8 czerwca 2016 r. Po drugiej stronie działał świadek A. W. jako właściciel całego budynku położonego pod wskazanym adresem. Wniosek ten wprost wynika nawet z treści powołanej umowy. Zapisy zawarte w par. 5 ust. 1 można nawet uznać za równoznaczne z podjęciem przez powstałą w ten sposób wspólnotę uchwały o sposobie korzystania ze wskazanej części jej nieruchomości wspólnej, tyle że odnoszącej się do konkretnego ogródka, czyli przydzielonego do korzystania przez powodów. We wskazanej części tej umowy wprost i jednoznacznie zostało więc przez pierwszych członków tej wspólnoty ustalone, że ogródek przylegający do lokalu powodów (...) zostaje przeznaczony do wyłącznego korzystania przez powodów, mimo że stanowił część wspólną nieruchomości zarządzanej przez powstałą w ten sposób wspólnotę.

W dalszych zapisach zawartych w par. 5 powołanej umowy obie strony wyraziły ponadto zgodę na to, aby inne niż wskazany ogródek części wspólnej nieruchomości zostały przez świadka A. W. jako właściciela wielu innych lokalu przydzielone do korzystania przez właścicieli innych lokali, które późniejszymi czynnościami były wyodrębniane i nabywane przez nowych członków wspólnoty. Powodowie zobowiązali się wówczas do honorowania tych czynności, również w zakresie odnoszącym się do pozostałych ogródków położonych przy lokalach znajdujących się na parterowym poziomie budynku, czyli ponad garażem położonym w podziemnej części tej nieruchomości. Każdy z tych ogródków, w tym przydzielony powodom, pozostawał i w dalszym ciągu pozostaje częścią wspólną nieruchomości. W dalszym więc ciągu wspólnota może określić inny sposób korzystania z części wspólnej nieruchomości, tyle że z zachowaniem zasad podejmowania uchwał i poszanowania chronionych prawem, w tym też postanowieniami umowy z 8 czerwca 2016 r., interesów właścicieli lokali, do których ogródki przylegają, w tym interesów powodów.

Niezależnie od tego, jakie działania faktyczne były podejmowane przez obie strony, a nawet czasowo honorowane przez skarżących, już po podpisaniu umowy z 8 czerwca 2016 r., zakres uprawnień określonych w par. 5 ust. 1 tej umowy nie może budzić wątpliwości. Wprost zostało w niej bowiem zapisane, że tą czynnością na rzecz powodów zostało przyznane prawo do wyłącznego korzystania „z przylegających do tego Lokalu tarasu i ogródka”. Nie może więc budzić żądnych wątpliwości, że przestrzenny zakres tego uprawnienia obejmuje taką część spornego ogródka, która w płaszczyźnie poziomej przylega do tego lokalu, czyli do każdej jego części, wyznaczonej jego ścianami zewnętrznymi. Odwoływanie się przez pozwaną do argumentu, jakoby zakres tego uprawnienia nie obejmował tej części spornego ogródka, która przylega do garażu, należało uznać za zupełnie chybione z tego oczywistego powodu, że takie zastrzeżenie w tej umowie nie zostało poczynione, a ponadto dlatego, w wymiarze faktycznym, że sporny ogródek w żadnej części nie przylega do garażu znajdującego się na poziomie podziemnym, czyli zupełnie poza płaszczyzną poziomą, która w tym zakresie jest jedynym miarodajnym kryterium określenia zakresu przestrzennej części uprawnienia przyznanego powodom, mimo że stosowną uchwałą, przy zachowaniu poczynionych wyżej zastrzeżeń, może zostać zmieniona przez wspólnotę, z istotnych dla jej funkcjonowania powodów.

Późniejsze działania faktyczne, polegające na wyznaczaniu przez świadka A. W. linii podziału ogródka przylegającego do lokalu powodów, jak też sadzeniu tui, nawet przez skarżących, a następnie, przy udziale osób reprezentujących wspólnotę, postawieniu płotu dzielącego ten ogródek na dwie części, nie miały prawnego znaczenie. Nie polegały bowiem na podejmowaniu działań o skutkach prawnych, w tym na podejmowaniu wymaganych uchwał, a następnie ich realizowaniu. Żadna ze wskazanych czynności, nawet dokonanych z udziałem powodów i mogących sugerować ich czasowe akceptowanie, nie mogła ograniczyć prawnego znaczenia postanowień zawartych w umowie z 8 czerwca 2016 r., a tym samym zmienić przestrzennego wymiaru ogródka, w zakresie którego powodom zostało przyznane uprawnienie do korzystania z niego na zasadach wyłączności. Nie sposób było więc uznać, jak to przyjął Sąd Okręgowy, że przestrzenny zakres tego prawa został ukształtowany opisanymi czynnościami faktycznymi. Przeciwnie, przyjąć należało, że ich podejmowanie, mimo że czasowo akceptowane przez powodów, nie miało podstawy z żadnej czynności prawnej, w szczególności w uchwale, która by zmieniała równoważne postanowienia zawarte w par. 5 ust. 1 umowy z 8 czerwca 2016 r.

Zarzuty dotyczące naruszenia reguł swobodnej oceny dowodów z art. 233 k.p.c. i wykorzystania dokumentów, tyle że prywatnych, na zasadach podanych w art. 245 k.p.c., były uzasadnione nie tylko w odniesieniu do ustaleń, które Sąd Okręgowy dokonał na podstawie umowy z 8 czerwca 2016 r., lecz również w zakresie dotyczącym treści zaskarżonej uchwały, czyli regulaminu stanowiącego jej integralną części. Bezzasadnie Sąd Okręgowy mianowicie przyjął, oceniając treść tego regulaminu, że jego postanowienia nie dotyczą tej części spornego ogródka, która została wyznaczona dla powodów nie tylko w tej umowie, lecz również poprzez późniejsze podejmowanie opisanych działań faktycznych, które zostały zakończone postawieniem płotu, a tym samym podzieleniem określonej w tej umowie części nieruchomości wspólnej przylegającej do lokalu powodów na dwie części. Przy uwzględnieniu okoliczności, że każda z tych części, w tym uznawana przez pozwaną jako przeznaczona do wyłącznego używania przez powodów, stanowi część wspólną nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę, zapisy regulaminu, w tym jego nazwę, należy uznać za co najmniej niespójną i niejasną, a tym samym mogącą wprowadzać w błąd przy określaniu zakresu jej przestrzennego oddziaływania. Nazwa bowiem tego aktu brzmi: „Regulamin korzystania z ogródka części wspólnej wspólnoty mieszkaniowej V. A.”, czyli z każdego ogródka wchodzącego w skład „części wspólnej wspólnoty”. Ścisłe odczytanie nazwy tego regulaminu mogłoby wręcz uzasadniać uznanie, że odnosi się ona również do wydzielonej płotem dla powodów części ogródka przylegającego w większym obszarze do lokalu powodów, czyli również do tej jego części, którą pozwana uważa za przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez powodów. Dalszy zapis zawarty w tym regulaminie, w zwrocie: „Każda osoba wymieniona w § 1 pkt 1 ma prawo korzystać z części wspólnej ogrodu w celu rekreacji”, należy czytać jako oczywiście naruszający interesy powodów, w tym uprawnienia określone w par. 5 ust. 1 umowy z 8 czerwca 2016 r., nawet jeśli nie było to obejmowane zamiarami osób, przy udziale których regulamin był przygotowywany, jak też niezależnie od tego, w jaki sposób przytoczony zapis jest faktycznie realizowany.

Podniesione argumenty uzasadniały przyjęcie, że Sąd Okręgowy wadliwe uznał, iż zaskarżona uchwała nie narusza uzasadnionych interesów powodów. Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali był uzasadniony w stopniu przemawiającym za zmianą zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie spornej uchwały i obciążenie pozwanej kosztami procesu poniesionymi przez powodów w obu instancjach. Wydane w tej sprawie rozstrzygnięcie nie oznacza natomiast, by wspólnota nie mogła, z zachowaniem właściwych zasad, które wynikają z powołanej ustawy, jak też przy poszanowaniu uzasadnionych, w wymiarze obiektywnym, interesów powodów oraz właścicieli innych lokali, do których przylegają pozostałe ogródki, podjąć decyzji o innym ich przeznaczeniu w określonym przestrzennie zakresie. W odniesieniu do spornego ogródka, nie można w każdym razie wykluczyć uzasadnionej potrzeby wydzielenia z niego jego niewielkiej części, która pozwala na korzystanie z dostępnego na zewnętrz osobnego ujęcia wody, z którego nie muszą korzystać tylko powodowie, jeśli związane z tym koszty jej zużycia zaliczane są zwłaszcza do wydatków całej wspólnoty. Wymaga to jednak uprzedniego podjęcia skonkretyzowanej dobrze uchwały, która w osobnej sprawie mogłaby zostać zresztą skontrolowana pod kątem jej zgodności z interesami powodów, czyli którą w uzasadnionej w tym zakresie części zmienione zostałyby równoważne zapisy zawarte w par. 5 ust. 1 umowy z 8 czerwca 2016 r. Niewystarczające jest zaś przyjęcie regulaminu korzystania z części wspólnej nieruchomości, w tym ze wszystkich w istocie ogródków przylegających do lokali położonych na poziomie parteru, a więc również z całości ogródka przylegającego do lokalu powodów. Zanim taki regulamin zostanie przyjęty należy podjąć działania określające precyzyjnie jego zakres przestrzenny, zwłaszcza jeśli miałoby to prowadzić do ograniczenia tego zakresu ogródka przylegającego do lokalu powodów, który została określony w umowie z 8 czerwca 2016 r. Odmienne stanowisko Sądu Okręgowego nie było uzasadnione. Wymagało instancyjnego skorygowania poprzez uchylenie spornej uchwały.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-17_003