Najem nieruchomości pod parking i plac zabaw nie jest niezbędnym kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Najem nieruchomości pod parking i plac zabaw nie jest niezbędnym kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 07-10-2021, 13:53

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawiez 19 listopada 2021 r., sygn. akt II C 46/19.
W zakresie zarzutów, co do uchwały nr (...) z dnia 29 listopada 2018r., należy zauważyć, iż upoważniała ona zarząd wspólnoty do zawarcia umowy dzierżawy gruntu z przeznaczeniem na parking i plac zabaw. Tymczasem w dniu 1 grudnia 2018 roku Zarząd Wspólnoty zawarł ze spółką Park (...) Sp. z o. o. umowę najmu części nieruchomości gruntowej, nie zaś umowę dzierżawy. Skłania to do przekonania, że zarząd przekroczył zakres umocowania udzielonego mu przez członków wspólnoty. Nadto, zaskarżona uchwała, nie wskazywała do jakiej wysokości czynszu, zarząd będzie upoważniony do zawarcia wskazanej umowy, podczas gdy treść uchwał niewątpliwie winna być tak na sformułowana aby zapewnić transparentność działań zarządu i nie budzić żadnych wątpliwości. Zawarcie umowy najmu terenu przyległego do terenu wspólnoty, przy obciążeniu każdego członka wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od tego czy jest właścicielem samochodu, czy też nie, narusza interesy tych członków, którzy faktycznie nie korzystają z terenu, będącego przedmiotem umowy najmu. Podkreślić należy, że głównym zadaniem wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Teren, co do którego zawarto umowę najmu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, lecz jest odrębną nieruchomością. Zawarcie przedmiotowej umowy, zrodziło zobowiązanie po stronie wszystkich członków wspólnoty z tytułu wydatków za czynsz najmu. Wydatek z tytułu najmu dodatkowej powierzchni nie jest niezbędny dla utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty najmu przyległego terenu, który służy zapewnieniu niektórym mieszkańcom udogodnienia, nie wynika z rzeczywistych potrzeb wszystkich członków wspólnoty. Każdy członek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej powinien uczestniczyć w wydatkach i ciężarach ale związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie zaś terenu, który jest odrębną nieruchomością poza terenem wspólnoty. W ocenie Sądu, właściciele lokali nieruchomości wspólnej, którzy mają większe zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, we własnym zakresie mogą zawrzeć umowę najmu z (...) sp.z o.o odnośnie terenu parkingowego. Ponadto z topografii okolicy, w której położona jest wspólna nieruchomość, wynika że możliwe jest w stosunkowo niedalekiej odległości od nieruchomości wspólnej pozostawianie pojazdów, zatem brak uzasadnionego interesu do zawarcia tej umowy.

W ocenie Sądu, uchwała powodująca obciążenie członków wspólnoty kosztami najmu nieruchomości, przeznaczonej na parking samochodowy i plac zabaw, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, także narusza interes powodów. Przyjęte w uchwale rozwiązanie powoduje obciążenie kosztami najmu wszystkich współwłaścicieli, także tych nieposiadających samochodów lub posiadających wprawdzie samochód, jednak będących właścicielami dodatkowych lokali niemieszkalnych (garaży). Takie obciążenie jest nieadekwatne do rzeczywistych potrzeb tych członków, ponieważ z uwagi na powyższe okoliczności, nie będą oni korzystać z parkingu na wynajętej nieruchomości. Co więcej, koszt najmu nieruchomości przeznaczonej zarówno pod parking jak i plac zabaw nie jest niezbędnym kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej (o którym mowa w art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l.), który winien obciążać wszystkich członków wspólnoty. Uzasadnione jest, aby koszt utworzenia dodatkowego parkingu ponosili tylko ci członkowie, którzy rzeczywiście uzyskują korzyści płynące z tego udogodnienia. Ponadto członkowie posiadający garaże zobowiązani są do uiszczania zarówno opłat z tytułu powierzchni garażu, składki eksploatacyjnej, zaliczek związanych z zarządem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej (według przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej), jak i dodatkowo – zgodnie z zaskarżoną uchwałą – kosztów najmu nieruchomości przeznaczonej na parking. Powyższe zdaje się naruszać nie tylko interes powodów, ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zasygnalizować należy również, że niemożność kontroli tego, kto korzysta z parkingu leżącego na nieruchomości wspólnej, jak i na nieruchomości wynajętej, nie uzasadnia obciążenia kosztami najmu wszystkich mieszkańców, także tych niekorzystających z parkingu lub niemających samochodów. W okolicznościach sprawy brak jest zatem podstaw do uznania za prawidłową zasadę obciążanie kosztami najmu terenu przeznaczonego pod parking tych członków wspólnoty, którzy nie posiadają pojazdów oraz tych właścicieli pojazdów, którzy je parkują w stanowiących odrębne nieruchomości garażach położonych na nieruchomości wspólnej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-19_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu


ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”