Koszty zarządu NW, a dorozumiana umowa quoad usum

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koszty zarządu NW, a dorozumiana umowa quoad usum

#1 Post autor: piotrusb » 07-10-2021, 13:38

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 15 stycznia 2021 r., sygn. akt II C 537/19.
Co do zasady, art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ustanawia regułę, iż właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mają obowiązek ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, stosownie do przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej. W ust.3 tegoż przepisu przewidziano możliwość odstąpienia od tej zasady, wskazując iż uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sądowi wiadomo z urzędu, że zdecydowana większość wspólnot mieszkaniowych – tak jak i pozwana wspólnota - kalkulację owych opłat odnosi do m2 powierzchni lokalu, co jednakże prowadzi do tożsamych skutków, gdyż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust.3 ustawy). Powód podnosił, że zaskarżona uchwała przewiduje rozwiązanie przeciwne do przewidzianego w art. 12 ust. 3 ustawy, a mianowicie większe obciążenia dla właścicieli lokali mieszkalnych, czym narusza jego interes i zasady zarządzania nieruchomością wspólną.

Sąd zaznacza, że w judykaturze i doktrynie przyjmuje się, że regulacja art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali może zostać wyłączona poprzez umowę, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy lub przez podział nieruchomości wspólnej do użytkowania. Strona pozwana powoływała się na ów wyjątek, twierdząc że w pozwanej wspólnocie w sposób dorozumiany zawarta została umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej, polegająca na wydzieleniu części, z której korzystają wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych i że stan ten uzasadnia zróżnicowanie stawek zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało trafność tej argumentacji. Mianowicie, Sąd przychyla się do poglądu, że umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta w sposób dorozumiany przez sam fakt utrwalonego między współwłaścicielami sposobu korzystania z części rzeczy wspólnej. W przypadku wyodrębnienia własności lokali w budynku nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust.2 ustawy). Przedstawione do akt sprawy plany i zdjęcia budynku, zeznania świadków i stron dowodzą, że cechą charakterystyczną budynku jest to, iż znaczną jego część stanowi duży lokal usługowy, zlokalizowany na czterech kondygnacjach budynku, mający osobne wejście „od ulicy”, a mniejszą powierzchnię ma część mieszkalna, wejście i wjazd do której znajduje się „od tyłu” budynku. Taka konstrukcja budynku powoduje specyficzny sposób korzystania z części wspólnych budynku i terenu znajdującego się wokół budynku. Mianowicie, właściciele lokali mieszkalnych nie korzystają z części „usługowej” budynku i jego otoczenia, a właściciel lokalu usługowego nie korzysta z części „mieszkaniowej” budynku i jej otoczenia. Ów narzucający się, jedyny możliwy i jasny dla wszystkich współwłaścicieli sposób wykorzystywania przestrzeni budynku i otoczenia budynku oznacza, zdaniem Sądu, że między jego współwłaścicielami w dorozumiany sposób zawarta została umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Umowa ta wyraża się w tym, że część nieruchomości wspólnej (klatka schodowa, winda, ciągi komunikacyjne prowadzące do wejścia do klatki schodowej, ciągi komunikacyjne prowadzące do wjazdu do garażu podziemnego, część parkingu zewnętrznego przylegająca do budynku) znajduje się w wyłącznym korzystaniu właścicieli lokali mieszkalnych.

Sąd przychyla się do stanowiska strony pozwanej, że ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej polegającego na przyznaniu niektórym ze współwłaścicieli wyłącznego korzystania z jej części, może i powinno skutkować umowną modyfikacją zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, iż jedynie ci współwłaściciele czerpać będą pożytki z owej części nieruchomości i ponosić koszty jej utrzymania i zarządu. W doktrynie i orzecznictwie wyrażany jest analogiczny pogląd, a mianowicie, że zawarcie w sposób dorozumiany umowy o podziale rzeczy quoad usum zawiera w sobie ustalenie, że pożytki i ciężary zajętej części rzeczy ponosi tylko ten ze współwłaścicieli, kto z niej korzysta (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 roku III CSK 446/14, „Własność lokali. Komentarz” Roman Dziczek). W realiach pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, umowne ukształtowanie w/w sposobu korzystania z części wspólnej nieruchomości oznacza dopuszczalność obciążenia wyłącznie właścicieli lokali mieszkalnych ciężarami wiążącymi się z utrzymaniem i konserwacją domofonu, windy, sprzątania i oświetlenia klatki schodowej, drogi dojazdowej do garażu podziemnego, dojścia do klatki schodowej, skutkującego zróżnicowaniem zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną tak, by niższą uiszczał właściciel lokalu usługowego, który z owych urządzeń i przestrzeni nie korzysta.(...)

Tym samym, rozwiązanie przyjęte w zaskarżonej uchwale nie jest sprzeczne z art. 12 ustawy o własności lokali, gdyż przepis ten nie znajdował zastosowania, wobec umownego uregulowania przez współwłaścicieli zagadnienia korzystania z nieruchomości wspólnej i podziału kosztów z tym związanych. Nie można też zgodzić się z powodem, by samo zróżnicowanie stawek zaliczek dla właścicieli lokali mieszkalnych i lokalu usługowego naruszało obiektywne interesy powoda i zasady gospodarowania nieruchomością wspólną, skoro odzwierciedlało ono sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, dotyczyło wyłącznie kosztów zarządu ową nieruchomością (stawka na fundusz remontowy jest jednakowa dla właścicieli obu kategorii lokali), a sama różnica w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych i właścicielowi niewyodrębnionego lokalu usługowego powoduje, że kwotowo wpłaty właściciela owego lokalu i tak będą stanowiły znaczącą część wpłat na tzw. fundusz eksploatacyjny.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-15_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”