W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą brać udział wszyscy właściciele

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą brać udział wszyscy właściciele

#1 Post autor: piotrusb » 16-09-2021, 12:13

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 grudnia 2020 r., sygn. akt V ACa 179/20.
Nieruchomość wspólna ma określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 u.w.l. stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c. ma status części składowej nieruchomości lokalowej.

Wynika stąd, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna (vide: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 roku, sygn. akt II CSK 267/10).

Dla sprawowania zarządu nad nieruchomością w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała wspólnotę mieszkaniową którą tworzy ogół właścicieli. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością. Tak zakreślony zakres działania wyznacza zakres jej praw i obowiązków które nie mogą dotyczyć praw do lokali.

Zarządzanie wymaga podejmowania czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu jak i przekraczających zwykły zarząd. Pewna kategoria czynności wymaga uchwał właścicieli i nie może być podejmowana przez zarząd. Sprawy te dotyczą, poza jednym wyjątkiem, spraw zarządu nieruchomością wspólną i wymienione są jako przykładowe w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Wymaga przy tym podkreślenia, że właściciele nie mogą w trybie przepisów tej ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (vide: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku, sygn. akt II CSK 600/08).

Uchwały stanowiące przedmiot rozpoznania w niniejszej sprawie zostały podjęte na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem dopuszczalna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Uregulowanie to nie może być jednakże rozumiane w oderwaniu od charakteru praw przysługujących wspólnocie mieszkaniowej.

Jak zaznaczono na wstępie, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 u.w.l., jest ściśle związana z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc związana jest z powierzchnią prawa głównego. Zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, to jest do zmiany zakresu prawa mającego charakter części składowej. Stąd powstało zagadnienie czy art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy może odnosić się do sytuacji, gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego, to jest w prawie własności lokalu.

W uzasadnieniu cytowanego przez Sąd Okręgowy postanowienia z dnia 24 listopada 2010 roku Sąd Najwyższy powołał się na pogląd literatury, zgodnie z którym przepis ten dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział został błędnie wyliczony czyli w przypadku gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali.

Stąd teza podjęta przez Sąd Najwyższy sprowadzała się do stwierdzenia, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a (w nin. sprawie pkt. 5 – dop.) ustawy o własności lokali, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą brać udział wszyscy właściciele lokali.

Sąd Najwyższy wyraził nadto pogląd, w pełni podzielany przez skład Sądu Apelacyjnego rozpoznający niniejszą sprawę, iż w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna, jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych omawianym przepisem.

W rozpatrywanym przypadku nie mogło być mowy o korygowaniu jedynie rachunkowej omyłki w wyliczeniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotowe uchwały zostały bowiem podjęte w związku z inwestycją planowaną przez A. S. oraz A. B. (1), polegającą na adaptacji poddasza nieużytkowego (stropodachu) w budynku przy ul. (...) w B., poprzez przebudowę części wspólnej, znajdującego się wyłącznie nad lokalami nr (...) przekazanymi do wyłącznego korzystania dla właścicieli lokali nr (...) (uchwała nr (...) z dnia 11 września 2017 r.) w taki sposób, że powstanie tam 5 nowych lokali mieszkalnych, które po adaptacji poddasza, staną się własnością właścicieli lokali nr (...), tj. A. B. (1) i A. S.. Po zakończeniu inwestycji pozwana Wspólnota miała przenieść na rzecz właścicieli lokali nr (...) własność nowopowstałych lokali, co wiązało się z wyrażeniem zgody na zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Związana z taką zmianą zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie była sprostowaniem błędu w obliczeniach, ale miała charakter merytoryczny. Wiązała się bowiem z zastosowaniem innego kryterium w ich oznaczeniu. W tej sytuacji należało uznać, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej jedynie formalnie mieściła się w ramach art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., ze względu jednak na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie mogła być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.

W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów powinni uczestniczyć, wyrażając swoją zgodę, wszyscy właściciele lokali. W razie niemożności uzyskania jednomyślności właścicieli, stosownych rozwiązań należy poszukiwać na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego (vide: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 roku, sygn. akt I CK 357/04), a ściślej w treści art. 199 k.c.

W tym kontekście zarzuty apelacji odnoszące się do błędnego rozkładu ciężaru dowodu przez Sąd pierwszej instancji (art. 6 k.c.) tracą zupełnie na znaczeniu, ponieważ bez względu na okoliczność, czy zwiększenie ilości mieszkań na wynajem zmniejszyłoby komfort zamieszkiwania okolicy, w świetle powyższych rozważań

Zaskarżone uchwały, jako podjęte przez wspólnotę bez właściwych ku temu kompetencji, naruszyły normę art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Podlegały zatem uchyleniu po myśli art. 25 ust. 1 ustawy. (...)

Mając świadomość funkcjonowania w judykaturze również poglądów odmiennych, aniżeli przedstawionych powyżej przez Sąd Apelacyjny, w realiach niniejszej sprawy zaakcentować należy, że naruszenie interesu pozostałych współwłaścicieli nadal pozostaje samodzielną przesłanką do uchylenia uchwały w trybie przewidzianym w art. 25 ust. 1 u.w.l.

Godzi się przy tym wyjaśnić, że termin „interesy” na gruncie powołanego przepisu rozumiany jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu wyżej wymienionego przepisu stanowi natomiast kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.

Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.Oczywiste jest jednak, że nie każdy interes właściciela lokalu będzie zasługiwać na ochronę.

Zgodzić należy się z Sądem Okręgowym, że realizacja przez inwestorów remontu części dachu, klatki schodowej oraz budowa nowego przyłącza kanalizacyjnego jedynie pozornie zawierała się w interesie właścicieli pozostałych lokali. Mając na względzie gospodarczy charakter działalności A. B. (1) i A. S., nie pozostawia wątpliwości, że ww. zamierzali realizować swoje partykularne interesy poprzez dostosowanie budynku do potrzeb większej ilości mieszkańców.

Należy z całą mocą podkreślić, że realizacja przedmiotowej inwestycji z całą pewnością wpłynęłaby na komfort zamieszkiwania w budynku. Rzecz jednak w tym, że pobudowanie przez inwestorów pięciu dodatkowych lokali mieszkalnych wpłynęłoby nie tylko na zmianę standardów higieniczno-sanitarnych, lecz także funkcji budynku z wyłącznie mieszkalnej, na częściowo usługową. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika bowiem, że inwestorzy A. B. (1) oraz A. S. zamierzali w nowopowstałych lokalach świadczyć usługi polegające m.in. na krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmowaniu mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych oraz usługi z tym związane.

Fakt zamieszkania w budynku dodatkowych kilkunastu osób, w tym także częste zmiany w ich składzie osobowym, niewątpliwe wpłyną na poczucie bezpieczeństwa pozostałych właścicieli, choćby w wypadku zajścia sytuacji potencjalnie niebezpiecznych lub niekomfortowych, jak wejście na teren nieruchomości osób niepożądanych czy niewłaściwe zachowania krótkoterminowych najemców lokali. Sąd Apelacyjny miał przy tym na uwadze, że poza świadczeniami związanymi z poniesieniem przez inwestorów kosztów prac związanych z poprawą warunków części wspólnej, zaskarżone uchwały nie przewidywały wprowadzenia w organizacji nieruchomości wspólnej zmian, które mogły przynajmniej w pewnym stopniu zrekompensować niedogodności mogące się pojawić w związku z zamieszkaniem w budynku dodatkowych osób.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-17_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”