Nie można ograniczać zbierania głosów tylko do wybranych właścicieli, nawet jeśli stanowią oni większość

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nie można ograniczać zbierania głosów tylko do wybranych właścicieli, nawet jeśli stanowią oni większość

#1 Post autor: piotrusb » 12-07-2021, 11:07

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt XIV C 604/20.
Spór w niniejszej sprawie dotyczył pryncypiów. Powodowie podnosili bowiem, że pozwana wspólnota nagminnie dopuszcza się naruszania przepisów dotyczących procedowania nad uchwałami, poprzez niezawiadomienie ich o zamiarze podejmowania uchwał i w istocie całkowite wykluczenie ich udziału w głosowaniu nad nimi. Powodowie nie kwestionowali natomiast merytorycznej treści zaskarżonych uchwał, w zasadzie wskazali, że uznają je za zasadne. Podnieśli, że zaskarżenie uchwał jest aktem protestu wobec arbitralnego narzucania swojej woli przez większościowego członka Wspólnoty pozostałym właścicielom lokali przy pozbawieniu ich możliwości wyrażenia własnego stanowiska w przedmiocie planowanych działań.

W odniesieniu do uchwał zebrania wspólnoty właścicieli lokali tryb zaskarżenia uchwał określony jest w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

W świetle powyższego powodowie zobowiązani byli zatem zaskarżając uchwałę wykazać, iż zachodzą okoliczności wskazane w art. 25 ust. 1 ww. ustawy. Powoływane przez stronę powodową zarzuty dotyczyły niezgodności uchwał z prawem. Sąd wskazuje przy tym, że niezgodność z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne. W ocenie Sądu okoliczności takie strona powodowa w toku postępowania udowodniła. (...)

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 zd. 1 u.w.lok.). Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest nie tylko obowiązkiem każdego członka wspólnoty, ale i jego prawem (art. 27 ustawy).

Tymczasem zgodnie z ustaleniami faktycznymi, przyjętymi za podstawę rozstrzygnięcia, powodowie prawa tego zostali pozbawieni. Pominięto ich bowiem w głosowaniu nad zaskarżonymi uchwałami, a to z uwagi na okoliczność, że uzyskano w trakcie zbierania głosów wymaganą do podjęcia uchwały większość.

W tym miejscu Sąd pragnie odwołać się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie III CZP 59/19, w której to Sąd wywiódł, iż niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza wymienione przepisy, i że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli (art. 6 u.w.lok.). Nie ma uzasadnienia dla takiego procedowania argument, odnoszący się do treści art. 23 ust. 2 u.w.lok., który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według udziałów co oznacza, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, ale przez większość, liczoną według wysokości udziałów. Stanowisko takie wypacza sens unormowania art. 23 ust. 1 i 2 u.w.lok., bowiem pomija normę art. 6 zd. 1 i art. 27 u.w.lok. Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Uzasadniona jest zatem konkluzja, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.lok.), czyli wspólnota. Do takich samych wniosków doszedł Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 września 2014 r. w sprawie IV CSK 727/13.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy zbierający głosy rozmyślnie, co sami przyznali, zaniechali kontynuowania tej czynności, ograniczając tym samym pozostałych członków wspólnoty w ich prawach (art. 27 u.w.lok.). Trudno bowiem uznać, że udanie się do członków wspólnoty w godzinach przedpołudniowych, kiedy większość z nich pozostaje w pracy, bez wcześniejszego należytego ich zawiadomienia o zamiarze procedowania uchwał i zbierania w tym dniu od nich głosów za bądź przeciw projektowanym uchwałom, było działaniem wystarczającym i rzeczywiście umożliwiającym powodom udział w glosowaniu. Uchwały są najważniejszym sposobem podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej, dlatego pozbawienie członków możliwości w procesie procedowania nad nimi należy uznać za niezgodne z przepisami prawa.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę na dyspozycję art. 23 ust. 2 u.w.lok., zgodnie z którą uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (ust. 2a).

Powyższe unormowanie wprowadza zatem możliwość odstąpienia od zasady, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, na rzecz zasady według której na każdego właściciela przypada jeden głos. Jest to możliwe wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie. Oznacza to, że jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 23 ust. 2a u.w.lok., zasada, według której na każdego właściciela przypada jeden głos obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały (por. wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 129/05 oraz wyrok SA w Warszawie z dnia 22 września 2005 r., I ACa 195/05). Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a u.w.l., wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady "jeden właściciel - jeden głos". Ponieważ uchwały właścicieli lokali podejmowane być mogą także w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, żądanie, o którym mowa w art. 23 ust. 2a u.w.l., właściciele lokali posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą złożyć ustnie na zebraniu (zostanie ono wówczas zaprotokołowane) albo na piśmie na ręce zarządu (lub zarządcy), który z kolei, obliczając głosy pod uchwałą w danej sprawie, będzie musiał wziąć pod uwagę, że w tej sprawie każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos (por. wyrok SO w Opolu z dnia 7 marca 2013r., I C 676/12).

Nie ulega wątpliwości, że powodowie posiadali więcej niż 1/5 udziałów pozwalającą na zmianę trybu głosowania, co dałoby im możliwość ewentualnego skutecznego odrzucenia zaproponowanych im uchwał.

Z uwagi jednak na zachowanie pozwanej, która nie przedsiębrała wystarczających działań w celu umożliwienia powodom skutecznego udziału w głosowaniu, powodowie i inni właściciele lokali w pozwanej Wspólnocie nie mieli realnej możliwość przedyskutowania zasadności projektowanych uchwał i zaproponowania głosowania nad zaskarżonymi uchwałami według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, co w ocenie Sądu stanowi naruszenie ich interesów niezgodne z prawem. Nie można pominąć okoliczności, że zgodnie z twierdzeniami powodów, niezaprzeczonymi przez pozwaną na zebraniu Wspólnoty został odrzucony projekt podwyższenia wynagrodzenia zarządu. Istnieje zatem uzasadniona podstawa do założenia, że członek zarządu mając świadomość, że część członków wspólnoty byłaby przeciwna projektowi, nie informuje ich o tym projekcie z obawy o ich wpływ na osoby wahające się lub popierające ten projekt. Takie działanie zasługuje na krytyczną ocenę i dezaprobatę.

Ma to szczególnie istotne znaczenie w okolicznościach niniejszej sprawy, w której właściciel większościowy w pozwanej wspólnocie jakim jest Gmina P., co do zasady zawsze może narzucać swoją wolę pozostałym właścicielom lokali. Istnieje ryzyko że taki właściciel dysponujący większością udziałów zainteresowany będzie nie tyle prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną, ile przede wszystkim realizacją swoich interesów. W rezultacie doprowadzić to może do oddania zarządu nieruchomością jednemu właścicielowi z wyłączeniem pozostałych. Wpływ mniejszościowych właścicieli lokali na losy ich własności istnieje zatem tylko w teorii, gdyż uprawnienia przyznane im ustawami nie są w rzeczywistości realizowane. Taki stan rzeczy byłby natomiast sprzeczny z istotą i funkcją wspólnoty mieszkaniowej, utworzonej zgodnie z art. 6 u.w.lok. przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, nasuwa również wątpliwości co do zgodności takiego stanu z Konstytucją, gwarantującą ochronę własności.

Reasumując w ocenie Sądu procedowanie nad uchwałami przez pozwaną było wadliwe, i stanowiło tego rodzaju naruszenia, które mogłyby mieć wpływ na treść podjętych uchwał. Gdyby bowiem powodom umożliwiono realne wzięcie udziału w procesie podejmowania uchwał (poprzez chociażby zawiadomienie ich w należyty sposób - np. wywieszenie w widocznych miejscach takich jak drzwi wejściowe, klatka schodowa, pozostawienie informacji w skrzynkach pocztowych, nadanie informacji pocztą - o zamiarze procedowania nad uchwałami, przyjętym sposobie głosowania i terminie zbierania głosów) mieliby oni szansę nie tylko wzięcia udziału w dyskusji nad treścią i zasadnością zaskarżonych uchwał, ale także zaproponowania zmiany sposobu głosowania nad ich treścią.

Niemniej jednak, pomimo niezgodności zaskarżonych uchwał z prawem, biorąc pod uwagę względy celowościowe, fakt iż zaskarżone uchwały zostały wykonane i są realizowane przez powodów, którzy nota bene w ogóle nie kwestionują ich zasadności merytorycznej Sąd doszedł do przekonania, że należy je utrzymać w mocy. W innych okolicznościach sprawy, w sytuacji kwestionowania treści uchwał przez powodów, powództwo podlegałoby jednak uwzględnieniu. Nie można bowiem legitymizować sytuacji, w której jedynie głos większościowego właściciela ma znaczenia przy braku zapewnienia realnego udział pozostałych członków Wspólnoty w głosowaniu nad projektem uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-10_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”