Głosowanie 1=1; powiązani właściciele posiadający ...

[yappaa]

W dniu 7 lutego 2007 r. warszawski Sąd Apelacyjny wydał bezprecedensowy wyrok, w którym stwierdził, że powiązani właściciele posiadający większość udziałów we wspólnocie mieszkaniowej nie mogą narzucać pozostałym członkom wspólnoty swojej woli. Gwarantuje to zasada głosowania jeden głos na jednego właściciela.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Jest to zasada, od której przewidziany jednak został istotny wyjątek. Mianowicie, jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej (tzw. mniejszościowych) wprowadza się głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali).

Z takiego właśnie wyjątkowego trybu głosowania skorzystali mniejszościowi członkowie jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Warszawie. W budynku znajdują się 94 lokale, w tym cztery użytkowe. Część należy do indywidualnych właścicieli, jednak większość do dwóch powiązanych ze sobą spółek z o.o.

Pierwotnie ta część w całości należała do jednej spółki, ale ze względów podatkowych spółka właściciel sprzedała część lokali swej siostrzanej spółce. Po transakcji jedna ze spółek miała 42% udziałów w nieruchomości, a druga – 22%.
Zatem żadna ze spółek nie jest większościowym członkiem wspólnoty, gdyż nie posiada więcej niż 50%. Mimo to wspólnota zastosowała głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos (art. 23 ust. 2a).

Mniejszościowi właściciele uznali, że właściwie w układzie właścicielskim nic się nie zmieniło, największy właściciel ma nadal dominującą pozycję. Obie spółki mają identyczny skład udziałowców, co więcej, ich zarządy były identyczne.
Jedna z tak przegłosowanych spółek zaskarżyła uchwałę do sądu.
Mimo, że przepis mówi wyraźnie: „jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela”, sąd okręgowy oddalił żądanie, uznając, iż udziały obu spółek należy łączyć, bo inaczej sens tej regulacji – ochrona mniejszościowych właścicieli – byłby zniweczony.

Z wyrokiem nie zgodziła się powodowa spółka, twierdząc, że zmiany właścicielskie uzasadnione były względami gospodarczymi i nie miały na celu obejścia przepisów ustawy o własności lokali.Sąd Apelacyjny utrzymał jednak wyrok Sądu Okręgowego.

W uzupełnieniu argumentacji wskazał też jeszcze jedną okoliczność, że spółki miały nie tylko takich samych wspólników, lecz także identyczne zarządy. Zachodzi więc sytuacja dominacji, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. d KSH. W ocenie Sądu Apelacyjnego trudno sobie wyobrazić, by jedna osoba będąca prezesem jednej spółki głosowała za uchwałą, a jako prezes drugiej spółki – przeciw.

W takich sytuacjach przepisy uchwalone dla ochrony mniejszościowych właścicieli stałyby się fikcją. Ponieważ zaś przepisy zostawiają wątpliwości (jak wiele innych z ustawy o własności lokali) i nie ma też orzecznictwa na ten temat, to Sąd Apelacyjny musiał dokonać ich wykładni. Wyrok jest prawomocny, ale służy od niego skarga kasacyjna (sygn. I ACa 1033/06).