Rolą zarządu jest wprowadzać właścicieli w zagadnienia tak, by umożliwić podejmowanie pewnych decyzji

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 21 maja 2021 r., sygn. akt I C 237/21.

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej uwl, mającej zastosowania wobec ilości lokali we wspólnocie) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Należało więc ocenić - czy uchwały naruszają interes powodów lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną1. Przy tym sąd podziela pogląd, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały - jak w niniejszej sprawie - to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się też w przytaczanym komentarzu, który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa, że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie.

W rezultacie Sąd generalnie uznał stanowisko powodów, stwierdzając, że prezentowany przez nich interes wpisuje się także w interes Wspólnoty. Bardzo drobiazgowo omówili zarzuty, które miały różną moc, ale pozostawały w zakresie przedstawionych powyżej kryteriów zasad prawidłowego zarządzania. Sąd natomiast skupił się przede wszystkim na tym ich podsumowaniu, że tak ważne i kosztowne przedsięwzięcie jak remont, który na wiele lat zaangażuje środki pozyskiwane przez Wspólnotę od jej członków, mimo że formalnie zostało przeprocedowane, gdyż przesłano członkom ofertę i plan jej finansowania, a następnie przegłosowano w ślad za tym uchwały - nie zostało omówione. Powodowie wprawdzie nie sygnalizowali na bieżąco swojego stanowiska, by uwidocznić dostrzegane problemy i wywołać ich rozważenie, więc w następstwie otrzymali gotowe projekty uchwał i dopiero po zapoznaniu się z wynikiem głosowania, mieli okazję się przekonać, że doszło do ich podjęcia (w przypadku niektórych jednak do tego nie doszło). Na tym etapie zostało więc im tylko zaskarżenie uchwał. W toku procesu, gdy wyłuścili swoje stanowisko, nadal jednak nie uzyskali możliwości przedyskutowania wybranych rozwiązań, w tym z uwzględnieniem w nich oczekiwań powodów. Dopiero po wstrzymaniu przez sąd jednej z uchwał pojawiło się konstruktywniejsze podejście do zagadnienia, tak by jednak na forum Wspólnoty, a nie na długotrwałej i kosztownej - wobec realnej konieczności korzystania z opinii biegłego- drodze sądowej, wyjaśnić wszystkie kwestie sporne dotyczące uchwał w poszukiwaniu najlepszego wariantu. Sąd miał tu na uwadze, że racjonalne w ramach zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością były argumenty, by przeprowadzić remont w większym zakresie - niezbędnym do dalszego jej funkcjonowania, skoro podjęcie tak intensywnego wydatku utrudniłoby/uniemożliwiłoby dalsze remonty. Stąd pobieżny tryb procedowania uchwał budził istotne wątpliwości (a i przed sądem nie przekonywano do wybranych rozwiązań jako najefektywniejszych). Nadto – mimo, że faktycznie wspólnoty zaciągają kredyt na remonty, to skoro powodowie chcieliby uniknąć takiego obciążenia wspólnoty i siebie dodatkowymi kosztami, to do przemyślenia jest, czy można szukać rozwiązań (np. że członkowie wspólnoty zainteresowani kredytem jako grupa ustalą ofertę z bankiem, a obciążyć mogą swoje hipoteki). Powodowie znają współczłonków, więc do rozważenia byłoby, czy ich obawy co do ryzyka kredytowego, związanego z kredytem obciążającym Wspólnotę, są zasadne. Uzasadnione były też wątpliwości co do samej treści uchwały, według której zarząd miał zaciągać kredyt – w sytuacji, gdy nie została ona omówiona na tyle, by nie było obaw z jej realizacją (lektura treści przy ograniczonym zaufaniu do zarządu, mogła bowiem budzić wątpliwości, czy kredyt będzie korzystny). Zrozumiałe jest też, że powodowie oczekiwali objaśnienia, że wybrano ofertę najkorzystniejszą na rynku, a także większej porcji konkretów w sprawie oferty kredytowej. Mogli sami weryfikować, ale przyznać należy, że rolą zarządu/administratora jest wprowadzenie członków w takie zagadnienia, by umożliwić podejmowanie decyzji bez zagrożenia niepewnością, która skutkowała zaskarżeniem (zwłaszcza, że jak zauważyli powodowi wspólnota ma zapewnioną obsługę).

Wobec końcowego stanowiska stron, by poprzestać na powyższej ocenie, co umożliwi stronom omówienie i rozważenia właściwych decyzji, sąd nie miał możności definitywnego wyważania, czy podjęte decyzje można było uznać za odpowiadające przesłankom z art. 25 uwl. Do rozstrzygnięcia w okolicznościach tej konkretnej sprawy uznał za wystarczające konkluzje przedstawione w poprzednim akapicie bez dalszego przesądzania kierunków, w jakich Wspólnota ma działać. Na pewno powodowie też powinni wykazać się aktywnością, jeżeli mają skonkretyzowane oczekiwania co do prowadzenia spraw Wspólnoty, gdyż nieobecność pozostałych członków na rozprawie może wskazywać, że poprzestają na akceptacji zaproponowanych rozwiązań, korespondencja mailowa była dla nich wystarczająca i zarząd oraz administrator bazowali na tym, że wola większości jest przesądzająca. Póki co jednak sąd nie stwierdził, by zaskarżenie uchwał przez powodów było przejawem złej woli, więc zaingerował w działanie Wspólnoty, uważając, że to – wobec przedstawionej w sprawie analizy wątpliwości- może ją uchronić przed pochopnymi krokami (a skutków negatywnych nie dostrzegł, gdyż Wspólnota nie weszła w fazę realizacji, więc może sprawnie przygotować uchwały bez szkody dla inwestycji).

W konsekwencji sąd orzekł o uchylenie wszystkich uchwał, gdyż w ten sposób możliwe było uporządkowanie sytuacji, związanej ze sporem co do zakresu remontu i źródeł pozyskiwania środków na jego rzecz (w tym dookreślenie adekwatnego pułapu składki na fundusz remontowy, m.in. wobec opcji wpłaty jednorazowej udziału w kosztach remontu), a także usuwała wątpliwości co do obowiązywania (...) (można było próbować wywnioskować ten skutek z wykładni, ale skoro już została zaskarżona, to wyraźne uchylenie jest pewniejsze niż ewentualne dalsze dywagacje).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-08_001

[elmaz]

Czy tylko mnie się zdaje, że to orzeczenie to jakieś kuriozum?

[piotrusb]

Rzeczywiście taki sposób rozumowania jest w orzecznictwie raczej odosobniony, choć zdarzały się już incydentalne wyroki, w których sądy uchylały uchwały uznając, że w szczególnych, newralgicznych dla wspólnoty kwestiach, podjęcie uchwały powinna poprzedzać dyskusja.

Wydaje się jednak, że jest to już zbytnio rozszerzająca interpretacja uwl i nie ma po temu podstawy prawnej.

[irenalo]

Dla mnie nie jest to kuriozum.
Branie pochopnie kredytów przy niezbyt solidnie płacących właścicielach lokali może skutkować tym, że pozostali mogą mieć niezłe kłopoty.
I myślę, że to był główny powòd zaskarżenia.

[elmaz]

Czyli co - akceptujemy sytuację, w której
- właściciele dostają projekt uchwały, nie zgłaszają do niego żadnych uwag, a budzą się po jego uchwaleniu
- sąd - pomimo (co sam przyznaje) prawidłowego podjęcia uchwały ignoruje wolę większości właścicieli i uchyla uchwałę, bo BYĆ MOŻE została podjęta pochopnie?
- przy okazji - ten sam sad stwierdza, że powodowie mogli na etapie projektu zgłaszać uwagi i tego nie zrobili, a inni właściciele nie poparli pozwu i nie pojawili się na zebraniu, bo widoczne uznali projekt i wyjaśnienia mejlowe za wystarczajace.

To co - teraz sąd będzie decydował, czy uchwała była podjęta pochopnie, czy może nie pochopnie, czy przedyskutowano temat dostatecznie, czy może niedostatecznie - i na podstawie tej swojej oceny będzie podejmował decyzje o uchyleniu uchwały? Przecież na tej zasadzie można uwalić każdą uchwałę głosowaną obiegiem. Siedzę cicho, nie zgłaszam uwag, a jak uchwalą to idę do sądu z pretensjami, że nie przedyskutowano tego ze mną a mam ograniczone zaufanie do zarządu (ten argument też się pojawił)...

Być może w tym konkretnym przypadku sam wyrok był słuszny - bo tam pojawił się też wątek braku precyzji w treści samej uchwały.
Ale takie podejście do tematu, że sąd sobie uchyla prawidłowo podjętą uchwałę tylko dlatego, że może właściciele zbyt pochopnie podjęli jakąś uchwałę. To jest takie myślenie rodem z poprzedniej epoki, że właściciel to jakiś debil i urzędnik wie lepiej co jest dla niego dobre i musi go pilnować, żeby sobie nie zrobił kuku. I będzie mu uchylał uchwały, zeby sobie jeszcze raz przemyślał, czy na pewno robi dobrze....

[irenalo]

Nie wiem elmaz co Wy ( i ilu Was tam jest) akceptujecie ale UoWL nie zabrania zaskarźenia uchwały nawet tym właścicielom, co głosowali za.
I po to się zaskarża uchwałę, by to sąd zadecydował za właścicieli czy uchwała przejdzie czy nie.

Pod drugie sąd pisze uzasadnienie dla stron, nie dla czytelników forum. Zatem wiele szczegółów sprawy, które znane są stronom mogło zostaç pominięte albo opisane skrótowo.