Specyfika tarasu pełniącego funkcję stropodachu jest inna niż balkonu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Specyfika tarasu pełniącego funkcję stropodachu jest inna niż balkonu

#1 Post autor: piotrusb » 21-06-2021, 09:10

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 17 września 2020 r., sygn. akt I C 426/18.
Strona powodowa zarzuciła zaskarżonej uchwale naruszenie art. 25 ust. 1 u.w.l. w ten sposób, że jest ona sprzeczna z wyrażoną w art. 12 ust. 2 zd. 2 w zw. z art. 3 ust. 3 u.w.l. zasadą, że właściciele partycypują w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej, naruszenie interesu powodów w związku z niezgodnym z prawem określeniem zasad ponoszenia kosztów planowanego remontu oraz naruszenie interesu powodów z uwagi na to, że projekt remontu stropodachu nie przewidywał ostatecznej wysokości tarasu graniczącego z ich mieszkaniami, co skutkuje w opinii powodów ryzykiem przedostawania się wody opadowej do ich lokali.

Wynikające z art. 25 u.w.l. uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnienia współwłaścicieli do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Uwzględnienie powództwa uzależnione jest od realizacji przynajmniej jednej z przesłanek ustanowionych we wskazanym przepisie, tj. jeżeli zaskarżona przez właścicieli lokali uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub jest niezgodna z umową właścicieli lokali, a także gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub gdy narusza interes właściciela lokalu w inny sposób.

W stanie faktycznym sprawy zaskarżona uchwała w części naruszała interes powodów. W związku z powyższym w przedmiotowym zakresie należało powództwo uwzględnić i uchylić zaskarżoną uchwałę, w pozostałym zaś zakresie powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały (wyr. SA w Szczecinie z 19.1.2017 r., I ACa 792/16; wyr. SA w Białymstoku z 21.5.2015 r., I ACa 68/15).

Trafnie wskazuje się przy tym w literaturze, że „ że pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności z uwagi na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, a zatem i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (…).Nie można przy tym zakładać, że interes większości właścicieli lokali ma pierwszorzędne znaczenie nad interesem indywidualnego właściciela. Tego rodzaju rozumowanie stałoby bowiem w sprzeczności z celem analizowanej przesłanki uchylenia uchwały, który realizuje się właśnie w ochronie interesu indywidualnego właściciela” (Zębala w: Ustawa o własności lokali. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis 2020, art. 25, Nb 14)

W orzecznictwie trafnie podnosi się, że jako naruszającą interes właściciela lokalu można traktować uchwałę mającą na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, tj. uchwałę prowadzącą do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków (wyr. SA w Białymstoku z 22.5.2015 r., I ACa 91/15, Legalis).

W niniejszej sprawie za naruszające interes powodów należało uznać brzmienie § 2 zaskarżonej uchwały, na mocy którego zobowiązano właścicieli lokali nr (...), do poniesienia w 30% kosztów remontu stropodachu, przyjmując apriorycznie, że rozkład kosztów stropodachu powinien zostać ukształtowany analogicznie do zasad przyjętych przy wykonywaniu remontu balkonów w 2008 r.

Zdaniem Sądu takie założenie jest nieuzasadnione, a w każdym razie pozwana Wspólnota mieszkaniowa nie przedstawiła wiarygodnych środków dowodowych, które przemawiałyby za przyjętą proporcją w rozkładzie kosztów remontu stropodachu. O ile bowiem można się zgodzić z twierdzeniami pozwanej, że charakter prawny balkonów i tarasu jest w pewnym zakresie zbliżony, tzn. z jednej strony należy uważać go za nieruchomość wspólną, a z drugiej za pomieszczenie przynależne służące do wyłącznego korzystania właściciela lokalu, do którego przylega, należy mieć na uwadze, że specyfika tarasu pełniącego funkcję stropodachu jest inna niż balkonu.

Zważyć bowiem trzeba, że konstrukcja obu tych obiektów jest różna, co pociąga za sobą konieczność odrębnego ustalenia, które koszty remontu powinna ponieść Wspólnota Mieszkaniowa, bowiem odnoszą się one do nieruchomości wspólnej, a które z uwagi na to, że dotyczą wyłącznego użytku tarasu przez właścicieli lokali nr (...) powinny obciążać powodów. Brak argumentów, które przemawiałyby za tym, że proporcja, która znajdowała uzasadnienie w odniesieniu do remontu balkonów, automatycznie winna być zastosowana także w przypadku remontu stropodachu pełniącego funkcję tarasu.

Jest wręcz odwrotnie. Charakterystyka tego elementu budynku powinna skłonić Wspólnotę Mieszkaniową do precyzyjnej i odrębnej od remontu balkonów analizy rozkładu kosztów z uwzględnieniem kosztów wymiany poszczególnych warstw remontowanego stropodachu. O ile bowiem przed przeprowadzeniem remontu balkonów dokonano stosownych wyliczeń (...), to zabrakło ich w przypadku planowanego remontu stropodachu.(...).

Podsumowując stwierdzić należy, że uchwała w części dotyczącej rozkładu kosztów remontu w sposób obiektywny naruszała interes powodów, bowiem przyjęta w niej proporcja była arbitralną decyzją pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z wskazanych wyżej względów podlegała ona uchyleniu w zakresie § 2. Nie powinno być wątpliwości, że uchwała jako czynność prawna może podlegać uchyleniu także w części, jeżeli tylko niektóre z jej postanowień stanowiących wyodrębnioną część spełniają którąkolwiek z przesłanek wysłowionych w art. 25 ust. 1 u.w.l. Należy w tym zakresie stosować w drodze analogii art. 58 § 3 k.c., który przewiduje sankcję nieważności bezwzględnej także co do części czynności prawnej.

W pozostałej części zaskarżona uchwała nie podlegała uchyleniu, bowiem nie naruszała ani przepisów prawa, ani postanowień umowy właścicieli lokali, nie naruszała także zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani nie naruszała w inny sposób interesów właścicieli lokali.

Nie mógł znaleźć uzasadnienia zarzut, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z wyrażoną w art. 12 ust. 2 zd. 2 w zw. z art. 3 ust. 3 u.w.l. zasadą, że właściciele partycypują w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zważyć bowiem należy, że korzystając na wyłączność ze stropodachu pełniącego funkcję tarasu powodowie zgodzili się na zawarcie w sposób dorozumiany umowy quoad usum. Odmienne od przyjętych w ustawie zasady ponoszenia kosztów remontu były w stanie faktycznym sprawy uzasadnione i nie stanowiły naruszenia przepisów prawa. W ocenie Sądu uzasadnione w okolicznościach sprawy było stosunkowe rozdzielenie – odmienne od przyjętych w art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. zasad ponoszenia kosztów dotyczących remontu dachu. Problemem natomiast był brak wykazania przez stronę pozwaną adekwatności przyjętych proporcji, na co Sąd wskazał powyżej.

Na uwzględnienie nie zasługiwał także zarzut, że zaskarżona uchwała naruszała interes powodów, grożąc powstaniem szkody w ich mieniu z uwagi na to, że projekt remontu stropodachu nie wskazywał ostatecznej wysokości tarasu graniczącego z mieszkaniami powodów. Należy wskazać, że przywołane przez powodów okoliczności mogą świadczyć jedynie o naruszeniu ich interesów w ujęciu subiektywnym, a więc nie uzasadniają uchylenia uchwały z tego powodu. Zważywszy, że projekt remontu został przygotowany przez specjalistów w tym zakresie, a więc profesjonalne biuro projektowe brak podstaw dla twierdzenia, że został on przygotowany w sposób wadliwy, a powodom grozi zalewanie ich lokali. W projekcie budowlanym wskazano, że „warstwy istniejące ustalono na podstawie lokalnych odkrywek. Ostateczne grubości projektowanych warstw mogą ulec zmianie w czasie prowadzenia prac po stwierdzeniu odmiennego uwarstwienia”. Niniejsze sformułowanie świadczy o elastycznym i racjonalnym podejściu projektanta co do grubości projektowanych warstw i uwzględnieniu możliwości ich zmiany. W przekonaniu Sądu powyższe wyklucza zaistnienie błędu w sztuce budowlanej i przemawia za bezzasadnością w tym zakresie roszczenia powodów o uchylenie uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-08_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”