Forma pełnomocnictwa dla zarządu zależy od rodzaju czynności prawnej; akt notarialny, a protokół notarialny

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5960
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Forma pełnomocnictwa dla zarządu zależy od rodzaju czynności prawnej; akt notarialny, a protokół notarialny

#1 Post autor: piotrusb » 11-06-2021, 13:45

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 sierpnia 2020 r., sygn. akt I ACa 252/20.
W myśl art.22 ust. 2 u.w.l., dla czynności, na którą wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę, potrzebna jest zarówno stosowna uchwała, jak i pełnomocnictwo w formie wymaganej dla tej czynności. Forma pełnomocnictwa dla zarządu zależy więc od rodzaju czynności prawnej, jaka ma być dokonana. Jeżeli czynność prawna wymaga formy szczególnej, do dokonania takiej czynności potrzebna jest uchwała udzielająca pełnomocnictwa w formie szczególnej, co stanowi konsekwencję zasady z art. 99 § 1 k.c.

Jeżeli czynność wymaga formy aktu notarialnego, do udzielenia ważnego pełnomocnictwa niezbędne jest, aby uchwała obejmująca pełnomocnictwo miała postać aktu notarialnego.

Wyrażenie zgody na dokonanie czynności oraz udzielenie pełnomocnictwa z reguły będzie dokonane w jednej uchwale właścicieli lokali, zapadłej w jednym z trzech trybów podejmowania uchwał, zgodnie z art. 23 u.w.l., tj. w trybie bezpośrednim (na zebraniu ogółu właścicieli lokali), w drodze indywidualnego zbierania głosów (tryb obiegowy) bądź w trybie mieszanym (tzw. dozbieranie głosów). Można także dopuścić rozdzielenie obu czynności prawnych poprzez podjęcie w pierwszej kolejności uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie danej czynności, a następnie udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania.

Reasumując ten wątek, można stwierdzić, że sama uchwała nr (...) obejmująca zgodę członków wspólnoty na:

a) zmianę przeznaczenia, adaptację (przebudowę) części nieruchomości wspólnej,

b) dokonaną przebudowę lokalu numer (...) poprzez przyłączenie adaptowanej części wspólnej do lokalu numer (...),

c) rozporządzenie adaptowaną częścią przyłączoną do lokalu (...) na rzecz J. K. (2), za cenę 164 203,90 zł,

d) zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie adaptacji części nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie danych katastru (…),

- została ważnie podjęta, albowiem uzyskała wymaganą większość i nie wymaga jej postać formy szczególnej.

Jednocześnie jednak w zaskarżonej uchwale członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej udzielili zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do:

a) zawarcia z członkiem zarządu wspólnoty J. K. (2) w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (...) i sprzedaży części nieruchomości wspólnej, oddania w użytkowanie wieczyste części gruntu oraz oświadczenia o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej,

b) złożenia oświadczenia w przedmiocie zmiany wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali oraz zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie katastru po przeprowadzonej adaptacji,

c) podjęcia wszelkich czynności związanych z wyżej wymienionymi czynnościami prawnymi, w szczególności zmiany zawartych umów (…).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 2018 r. (I CSK 396/17) stwierdził, że jeśli ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali), to protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 prawo o notariacie).

Odpowiednio, jeżeli uchwała (jej część) udzielająca pełnomocnictwa do dokonania danych czynności wymaga formy aktu notarialnego, ma zastosowanie także art. 104 prawa o notariacie, który stanowi m.in. w § 4, że owa czynność notarialna ma postać aktu notarialnego.

Jak wynika z art. 7 ust. 2 u.w.l. umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga formy notarialnej. Skoro zaś uchwała ma zawierać nie tylko zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu, ale także pełnomocnictwo dla zarządu dla dokonania takiej czynności, to do tej uchwały ma wprost zastosowanie art. 99 § 1 k.c.

Zgodnie z art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd bądź w obu tych formach łącznie.

Zasadnicze zagadnienie związane z protokołem notarialnym wymaganym bądź to w warunkach art. 18 ust. 2a, bądź art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 23 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. i art. 99 § k.c. wymaga więc odpowiedzi, czy protokół sporządzany przez notariusza wymaga w warunkach mieszanej formy zbierania głosów, obecności notariusza nie tylko na zebraniu właścicieli lokali (co miało miejsce w sprawie), ale także przy zbieraniu głosów przez zarząd, w warunkach art. 23 ust. 1 u.w.l.

W myśl art. 104 § 1 prawa o notariacie, notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych. Niewątpliwie, stosownie do art. 33 1 k.c., przepis ten ma zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych, jako podmiotów mających zdolność prawną (por. art. 6 u.w.l.). Zgodnie zaś z § 2 tego przepisu, jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i notariusz, a sam protokół ma formę aktu notarialnego (§ 2 i § 4 art. 104 prawa o notariacie).

Celem przepisu art. 104 prawa o notariacie jest stwierdzenie przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne. Powszechnie przyjmuje się, że kompetencja notariusza w spisaniu (sporządzeniu) protokołu w większości jest bierna (zachowawcza), gdyż ogranicza się do czynności ustalenia w protokole pewnych faktów, a czasem zdarzeń, jak np. ilości oddanych głosów za (przeciw) podjętą uchwałą przez uczestników zgromadzenia. Notariusz wprawdzie formalnie spisuje protokół, ale uprawnionym jest także przewodniczący zgromadzenia, który wraz notariuszem protokół podpisuje.

Owym przewodniczącym, w przypadku wspólnot mieszkaniowych, jest ten, wybrany na zebraniu, chociaż indywidualne zbieranie głosów powinien wykonać, stosownie do art. 23 ust. 1 u.w.l., zarząd lub zarządca powierniczy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., albo osoby przez nich upoważnione i – jeżeli nie jest to ta sama osoba – przekazać je Przewodniczącemu zebrania.

Charakter działania notariusza przy sporządzaniu odnośnych protokołów, w tym przedmiotowego, jest wydatnie stwierdzający, a notariusz nie bierze czynnego udziału w kształtowaniu się położenia prawnego uczestników protokołowanych czynności. Ustawodawca uznał bowiem, że prawa uczestników danych czynności znajdują dostateczną ochronę w przepisach szczególnych, tu: art. 23 ust. 1 u.w.l. oraz Przewodniczącego zebrania. Tym bardziej, że osoba zainteresowana (tu: powódka) bez ograniczeń może podnosić okoliczności kwestionujące prawidłowość zebrania głosów i inne wadliwości uchwały, w ramach powództwa z art. 25 u.w.l., bądź powództwa o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c.

Wśród wymienionych w art. 79 prawa o notariacie rodzajów czynności notarialnych ustawodawca przewiduje w pkt 4 tego przepisu, że notariusz „spisuje protokoły". Podobnie jak w pozostałych przypadkach regulacji objętej przepisem art. 79, także w pkt 4 nie podaje definicji protokołu notarialnego, ale nie ulega wątpliwości, że spisanie protokołu notarialnego jest czynnością notarialną, skoro czynności tej dokonuje notariusz (art. 79 pkt 4 in principio). Jest to czynność notarialna „polegająca na spisaniu (sporządzeniu) dokumentu"

Przez spisanie protokołu notariusz nadaje tej czynności znamię dokumentu mającego moc dokumentu urzędowego (art. 104 w zw. z art. 2 § 2 prawa o notariacie).

Różnica między dokumentem sporządzonym w formie aktu notarialnego a aktem notarialnym polega na tym, że do dokumentu w formie aktu notarialnego - jak to ma miejsce w § 4 art. 104 - mają zastosowanie tylko te przepisy określające wymagania formalne aktu notarialnego, które dają się pogodzić z istotą i charakterem prawnym danego protokołu.

Skoro ustawodawca nie przewidział w art. 23 ust. 1 u.w.l. roli dla notariusza do zbierania głosów, a kompetencję tę powierzył zarządowi, nie można wymagać, aby wbrew ustawie, to notariusz zbierał głosy lub towarzyszył zarządowi przy zbieraniu głosów. To zarząd bierze odpowiedzialność za prawidłowe zebranie głosów i przedstawienie stosownych dokumentów z tej czynności celem objęcia ich protokołem notarialnym, o którym mowa w art.104 prawa o notariacie.

Spisanie protokołu stanowi czynność notarialną (art. 79 pkt 4); sam zaś protokół jest dokumentem notarialnym, a zatem ma moc dokumentu urzędowego. Fakt, że jest sporządzony przez notariusza, nadaje temu dokumentowi moc dowodową przysługującą dokumentom urzędowym. Ma on także postać formalną aktu notarialnego (art. 104 § 4 prawa o notariacie), co oznacza, że czynność nim objęta spełnia m.in. wymagania nakazane przez ustawodawcę dla formy aktu notarialnego. Oznacza także, że protokół notarialny pełni funkcję zabezpieczającą zarówno wobec podmiotu co do którego protokół został spisany, jak i innych podmiotów - nawet niebiorących udziału w walnym zgromadzeniu (art. 104 § 1).

Do istoty aktu notarialnego należy to, że jest on dokumentem sporządzonym przy współudziale notariusza w zakresie określonym przez prawo i jest zarazem czynnością strony biorącej udział w tej czynności notarialnej, którą reprezentuje Przewodniczący zebrania.

Protokół jest dokumentem, którego istota polega na spisaniu określonych zdarzeń w celu stwierdzenia przebiegu następstwa pewnych czynności i rzeczywistych wydarzeń wywołujących (mogących wywołać) określone skutki prawne. Do pewnego zaistnienia tego przebiegu prawo może wymagać ujęcia tego stwierdzenia w postaci (formie) protokołu. Cechy, jakie protokół ma zawierać, i uprawnienie do jego sporządzenia (podpisania) określają stosowne przepisy, najczęściej ustawy pozanotarialne.

W przedmiotowej sprawie są to art. 22 ust. 2 (w zw. z art. 23 ust. 5 i 5a u.w.l.), art. 7 ust. 2 u.w.l i art. 158 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c.

Protokół jest więc dokumentem urzędowym sporządzonym przez notariusza w formie prawem przepisanej, który zawiera zaświadczenie notariusza i osób, które z nim dokument podpisały, o przebiegu zauważonego zajścia, przebieg pewnego zdarzenia albo pewien stan przedmiotów lub osób, który spostrzegli notariusz oraz inne osoby podpisujące protokół.

Wprawdzie art. 104 § 4 prawa o notariacie nie stanowi, że protokół jest aktem notarialnym, a wymaga tylko, aby protokół był sporządzony w formie aktu notarialnego, jednak z mocy przepisów szczególnych protokół należy traktować tak jak akt notarialny, gdy oprócz „zwykłego" protokołu z przebiegu zebrania obejmuje on nadto treść uchwał podjętych przez właścicieli lokali, na które składają się oświadczenia woli osób podejmujących stosowną uchwałę.

Podsumowując: w sprawie doszło do prawidłowego zaprotokołowania także tej czynności indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr (...), które wraz z czynnością z zebrania z czerwca 2015 r., przybrały postać ważnie podjętej uchwały wraz z pełnomocnictwem, w formie prawem przewidzianej.

W akcie notarialnym z dnia 14 października 2015 r. opisano przebieg zebrania czerwcowego (2015 r.), któremu przewodniczyła D. D. (2) – administrator wspólnoty mieszkaniowej, jako Przewodnicząca zebrania oraz opisano, że zarząd zebrał głosy w trybie indywidualnego zbierania głosów i wskazano kto głosował w tym trybie. Podsumowano głosy za uchwałą i odnotowano łączny udział głosów za – 0,968 (96,80 %) i przeciw – 0,0320 (3,32 %). Akt został odczytany, przyjęty i podpisany przez właściwe osoby.

II. Nie można zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że doszło do naruszenia w inny sposób interesów właścicieli, w szczególności powódki, z tego względu, że w dacie podejmowania uchwały operat szacunkowy stracił ważność.

Jak trafnie ustalił ten Sąd, nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu, albowiem wartość rynkowa powstałego lokalu wskutek adaptacji strychu, a także wartość nakładów, odpowiadają wartościom rynkowym. Z kolei kwestia posługiwania się operatem szacunkowym została szeroko omówiona i oceniona przez tutejszy Sąd Apelacyjny w sprawie prawomocnie zakończonej I ACa 2236/14, dotyczącej uchwały „intencyjnej” nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Stanowisko tam wyrażone akceptuje Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie. Oznacza to, że zasada swobody, jaką dysponuje wspólnota mieszkaniowa, jest ograniczona jedynie rzeczywistym naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania, albo rzeczywistym pokrzywdzeniem właściciela lokalu w inny sposób. Tego jednak powódka nie wykazała.

Dość więc zauważyć na marginesie, że upływ czasu pomiędzy podjętą uchwałą, a przyszłą czynnością na którą wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę, wskutek działań powódki przybrał postać wieloletniego rozziewu czasowego, co niewątpliwie także wpływa na zmianę aktualnej wyceny zarówno lokalu, jak i nakładów. Niemniej, jak ustalono w sprawie, bazowy operat szacunkowy, który legł u podstaw uchwał nr (...) i (...), potwierdził działanie Wspólnoty Mieszkaniowej zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu i brak naruszeń interesów powódki i pozwanej w owym czasie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-04_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”