Uchwała powinna określać maksymalną kwotę do jakiej zarząd wspólnoty uprawniony będzie do zaciągania zobowiązań

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5960
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała powinna określać maksymalną kwotę do jakiej zarząd wspólnoty uprawniony będzie do zaciągania zobowiązań

#1 Post autor: piotrusb » 11-06-2021, 13:35

Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 9 marca 2021 r., sygn. akt I C 836/20.
W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2020.1910 t.j.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Z ustępu 1a w/w artykułu wynika natomiast, że powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Przepis ten nie zawiera jednak terminu do wytoczenia przedmiotowego powództwa w stosunku do uchwały podjętej trybie mieszanym. W ocenie Sądu, termin 6 tygodni należy tym przypadku liczyć od dnia zawiadomienia właściciela lokalu o treści podjętych uchwał, co w niniejszej sprawie miało miejsce w dniu 6 marca 2020 r.( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1289/16).

Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 1 i 2 czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, zaś do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustęp 3 niniejszego artykułu wymienia przykładowe czynności jakie należy uznać za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym katalog ten nie jest zamknięty. W ocenie Sądu, niewątpliwie przeprowadzenie remontu jednej ze ścian budynku przekracza tenże zakres, zwłaszcza w sytuacji gdy środki gromadzone corocznie przez wspólnotę na funduszu remontowym wynoszą ok. 40.000 zł, zaś koszt zakładanej modernizacji z dużą dozą prawdopodobieństwa mógłby kilkukrotnie przekroczyć tę wysokość.

Powodowie zaskarżając uchwalę w przedmiocie planu remontowego wskazywali, że nie zostały w niej określone koszty takiej inwestycji, w ich ocenie koniecznym było wykonanie ekspertyzy, która określiłaby zakres niezbędnych prac i ich koszt.

Sąd nie podziela twierdzeń powodów, że przed podjęciem decyzji w sprawie przeprowadzenia ocieplenia ostatniej ściany budynku koniecznym było wykonanie ekspertyzy co do zakresu niezbędnych prac jak i ich kosztów. Uwzględniając okoliczność, że pozostałe trzy ściany bloku zostały już ocieplone w określonej technologii ekspertyza taka zwiększałaby tylko koszty inwestycji. Planowany remont nie był skomplikowany, polegał jedynie na ociepleniu ściany (tak jak odbyło się to co do pozostałych ścian), a wiec możliwe było nawiązanie przez wykonawcę do zastosowanej już technologii. Przyznał racje powodom, że zarząd Wspólnoty – przed poddaniem pod głosowanie uchwały - powinien zapoznać jej członków z przewidywanymi kosztami tej inwestycji. Analiza zeznań członków zarządu Wspólnoty prowadzi do wniosku, że dopiero po podjęciu uchwały przez współwłaścicieli, podjęte zostały przez nich czynności, które zmierzały do znalezienia najbardziej korzystnej oferty i wykonawcy oraz zakresu prac koniecznych do wykonania. Prawidłowy sposób zarządzania nieruchomością powinien czynności te w czasie odwrócić tj po znalezieniu wykonawcy i ustaleniu przewidywanych kosztów – uchwała w sprawie wykonania remontu powinna zostać poddana pod głosowanie.

Uchwała, choć co prawda nie musi zawierać precyzyjnego określenia kosztów prac modernizacyjnych, których nie sposób szczegółowo określić przed przystąpieniem do ich realizacji (choćby z uwagi na nieprzewidywalne czynniki, tj. jak np. wzrost cen towarów i usług) to w swej treści powinna określać co najmniej szacunkowy koszt wykonania tychże czynności, względnie maksymalną kwotę do jakiej zarząd wspólnoty uprawniony będzie w tym zakresie do zaciągania zobowiązań.

Jest to o tyle istotne, że członkowie pozwanej Wspólnoty w przeważającej części są emerytami, których nie stać na ponoszenie nieprzewidzianych wydatków. Ponadto określenie maksymalnej kwoty wykonania prac na nieruchomości wspólnej przez podmiot, który wybierze zarząd niewątpliwie umożliwia wykonywanie przez członków wspólnoty uprawnień kontrolnych w stosunku do zarządu, a określonych w przepisie art. 29 ust. 3 (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2019 r., sygn. akt I CSK 197/18, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 6 lutego 2020 r., sygn. akt I ACa 523/19)

Tej oceny nie zmienia podnoszona przez pozwaną okoliczność, że w 2019 r. została podjęta uchwała o wykonaniu ocieplenia zewnętrznej ściany budynku z balkonami również bez określania kwoty zobowiązania Wspólnoty. Z protokołu zebrania właścicieli lokali wynika, że przewidywana kwota remontu wynosiła 130.000 zł i miała być płacona w ratach. Podniosła, że powodowie uczestniczyli w tym zebraniu i zagłosowali za przyjęciem takiej uchwały, nie była ona nadto przez nich skarżona, jak również nie została uchylona. Powodowie tej okoliczności nie kwestionowali. Podnieść jednak należy, że okoliczność głosowania w 2019 r. przez powodów za podobną w swej treści uchwałą nie przekłada się automatycznie na kwestię wadliwości bądź jej braku innej uchwały podjętej w innym terminie nawet tożsamym zakresie. Uchwała taka pod względem jej zgodności z art. 25 ustawy o własności lokali nie była przedmiotem oceny Sądu.

Pozwana Wspólnota zarzuciła, że na zebraniu sprawozdawczym w dniu 17.02.2020 r. przedstawiono szacunkowy koszt remontu na kwotę 150.000 zł. Podkreślić jednak należy, że nie został on wskazany w protokole zebrania jak również odzwierciedlenia w treści zaskarżonej uchwały. Pozwana podnosiła również, iż kwota 150.000 zł była znana powodom, wynikała ona bowiem z kosztorysu potencjalnego wykonawcy z 2018 r., jednakże jak sama wskazała, kwota ta w dniu podejmowania uchwały była już nieaktualna. Zarząd wspólnoty w latach 2018-2020 otrzymał także 2 inne oferty, przy czym jedna z nich na kwotę ponad 170.000 zł była datowana na 18.02.2020 r., a więc już po przeprowadzeniu zebrania – niemożliwym jest zatem, aby członkowie Wspólnoty posiadali o niej wiedzę w dniu zebrania bądź toku indywidualnego zbierania głosów. Trzecia zaś oferta wynosiła ponad 200.000 zł. Abstrahując od różnicy w zakresie kosztów prac, wszystkie oferty różniły się między sobą także zakresem mających być wykonanych modernizacji.

Niezależnie od podniesionych wyżej okoliczności wskazać należy, że podjęta uchwała nr 2/2020 była tak ogólna, że nie można było z niej wywnioskować zakresu prac modernizacyjnych, które miały zostać wykonane. Jest to o tyle istotne, że postępowanie dowodowe w sprawie wykazało, że treść uchwały był różnie rozumiana przez poszczególnych członków Wspólnoty, a nawet członków jej zarządu oraz zarządcę. Dla jednych z nich oczywistym było że remont obejmował również modernizacje balkonów, inni mieli wątpliwości, że zakresem remontów objęte zostaną balkony, czy też opaska wokół budynku.

Wskazane wyżej nieprawidłowości zdaniem Sądu uzasadniają uchylenie uchwały nr 8/2020 z uwagi na jej nieprecyzyjność, która uniemożliwia skontrolowanie przez członków Wspólnoty prawidłowości jej wykonania przez zarząd , a tym samym wyeliminowania ponoszenie nieuzasadnionych kosztów przez właścicieli lokali. (...)

Przepis art. 14 powoływanej ustawy o własności lokali zawiera przykładowy katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których zalicza się między innymi opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, zaś zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej stanowi- zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10 powoływanej ustawy - czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali za dostawę wody i energii elektrycznej do ich mieszkań nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których rozliczenia miałby zastosowanie art. 22 ust 3 pkt 10 ustawy o własności lokali. Środki wpłacane na ten cel nie stają się stają się środkami wspólnot mieszkaniowe, którymi może ona swobodnie rozporządzać. Wspólnota jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcami mediów, a właścicielami lokali, do których media te są dostarczone.

W tym kontekście twierdzenia pozwanej, że środki te stanowią majątek Wspólnoty, która mogła podjąć uchwałę o jej przeznaczeniu na fundusz remontowy, zaś rozliczenie nadpłaty może zostać zwrócone także w formie jej zaliczenia na fundusz remontowy, co pozostaje w interesie ogółu właścicieli ( pozwala uniknąć zwrotu niewielkich kwot) jest nieuprawnione.

Jakkolwiek orzecznictwo sądowe w tym zakresie nie jest jednolite to Sąd rozpoznający niniejszą sprawę stoi na stanowisku, że różnica pomiędzy zaliczkami uiszczane przez właścicieli lokali za dostawę wody i ciepła do ich mieszkań, a rzeczywistymi kosztami zużycia tych mediów nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwal w przedmiocie przeznaczenia nadwyżki uzyskanych na ten cel środków na potrzeby zarządu nieruchomością wspólną (w tym i remonty). Zdaniem Sądu środki te stanowią wyłączny majątek właściciela lokalu, który ma swobodę decydowania o ich przeznaczeniu – może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie jest do tego zobligowany. Wola zaś Wspólnoty wyrażona w uchwale nie może zastępować decyzji właściciela tym zakresie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00).

Niezależnie od tego podnieść trzeba, iż nadpłata z tytułu rozliczenia zaliczek na zimną wodę została zwrócona powodom jak i innym członkom Wspólnoty już po wniesieniu powództwa. Tym samym zarząd pozwanej podjął czynności sprzeczne z treścią uchwały, przyznając się pośrednio do jej wadliwości tym zakresie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-09_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”