Wydatki na remonty mogą obejmować wszelkie prace wynikające z potrzeby prawidłowego zarządzania NW; do kogo należy CO

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5315
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wydatki na remonty mogą obejmować wszelkie prace wynikające z potrzeby prawidłowego zarządzania NW; do kogo należy CO

#1 Post autor: piotrusb » 11-06-2021, 09:12

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 września 2021 r., sygn. akt I ACa 20/20.
...wbrew stanowisku powoda wyrażonemu w apelacji, Sąd Najwyższy nie uznał instalacji co zasilających w ciepło 12 lokali wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, za niewchodzącą w skład nieruchomości wspólnej. W skład takiej nieruchomości nie wchodzą natomiast grzejniki w poszczególnych lokalach, ani autonomiczne urządzenia grzewcze zainstalowane w pojedynczych lokalach. Także zawory wspólnej instalacji, w tym termostaty (regulatory dopływu ciepła) są elementem nieruchomości wspólnej, albowiem wchodzą w skład instalacji co, zasilającej większość lokali w budynku.

Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Na tle zacytowanej regulacji ujawniły się w orzecznictwie rozbieżności odnośnie stopnia precyzji, z jaką w uchwale zezwalającej, powinna być określona czynność prawna, na dokonanie której uchwała wyraża zgodę. Należy się zgodzić, że zezwolenie właścicieli lokali nie może przyznawać zarządowi całkowitej dowolności działania. Wypaczałoby to sens przepisu i uniemożliwiało późniejszą kontrolę wykonania uchwały. Jak podnosi się w doktrynie, trudno się jednak zgodzić, aby każda uchwała właścicieli upoważniająca zarząd wspólnoty do dokonania określonej czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną miała dokładnie precyzować wszystkie okoliczności istotne podmiotowo i przedmiotowo, a także wskazywać indywidualnie drugą stronę umowy (tak M. Berek w komentarzu do art. 22 u.w.l. pod red. K. Osajdy, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2019). W wielu przypadkach takie ograniczenie byłoby niepraktyczne, gdyż przykładowo nie zawszy oznaczenie drugiej strony umowy jest istotnym elementem planowanej czynności. Należy uznać, że interes właścicieli wystarczająco zabezpiecza określenie najistotniejszych warunków danej czynności (np. wskazanie górnej wysokości zobowiązania, które może zaciągnąć zarząd, ogólnych wymagań co do kwalifikacji drugiej strony umowy itp.).

Odnosząc powyższe do zaskarżonej uchwały nr (...) Sąd Okręgowy ocenił, że została ona podjęta z zachowaniem wymogów art. 22 ust. 2 u.w.l. Uchwała określała bowiem rodzaj czynności, na który wspólnota wyrażała zgodę (kredyt z premią z (...)), wysokość zaciąganego zobowiązania (do 200 000 zł), okres kredytowania (do 240 miesięcy) i cel umowy (sfinansowanie kosztów remontu budynku wspólnoty polegającego na dociepleniu elewacji i regulacji instalacji centralnego ogrzewania). W ten sposób skonkretyzowane warunki planowanej czynności wykluczały ocenę, że uchwała miała charakter blankietowy.

Jest to stanowisko trafne

Po drugie, treść art. 14 u.w.l. musi być odczytywana w świetle uprawnień wspólnoty mieszkaniowej, co m.in. odkodować można w świetle brzmienia art. 22 ust. 3 u.w.l., który przykładowo wskazuje czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Art. 14 jedynie sygnalizacyjnie i niewyczerpująco (… w szczególności) stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Także termoizolacja, niezależnie od tego, czy traktować ją jako remont, czy jako inwestycję modernizacji budynku w kierunku oszczędności ciepła (ocieplenia budynku), jest czynnością dopuszczalną i mieszczącą się w dyspozycji art. 22 u.w.l.

Jej zasadność należy oceniać przez pryzmat zasad prawidłowego zarządu (efektywności zarządczej) – gospodarności, dbałości o oszczędność energetyczną (cieplną) oraz zachowanie substancji nieruchomości.

Można aprobować na gruncie ustawy o własności lokali stanowisko Sądu pierwszej instancji, że zakres pojęcia „wydatki na remonty” powinien być ustalany przede wszystkim przy uwzględnieniu, że chodzi o wszelkie prace wynikające z potrzeby prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Posiłkowo tylko można się odwołać do art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1196 t.j.), który stanowi, że remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji - przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie oznacza to, aby właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, nie mogli zmodernizować budynku, w tym ocieplić jego ściany i fundamenty. Jest to w pełni kompetencja wspólnoty mieszkaniowej.

Zgoda na wykonanie remontu elewacji z jednoczesnym dociepleniem nie oznaczała w sprawie zgody na zmianę jej charakteru ani funkcji elewacji. Nie powstanie żaden nowy, nieistniejący do tej pory element budynku, jakim byłoby na przykład dobudowanie nowej kondygnacji, co wiązałoby się z dodatkowymi kosztami i musiałoby zostać „usprawiedliwione” interesami i korzyściami właścicieli lokali. Starsze obiekty wykonane przy zastosowaniu nieaktualnych już technik budowlanych mają problem ze nadmiernym ubytkiem ciepła z ich wnętrza. Oznacza to, że wymagają wykonania termomodernizacji w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich przez mieszkańców bez uciążliwości.

Z kolei kwestia zgody na zaciąganie kredytu bankowego musi być rozpatrywana w okolicznościach konkretnej sprawy. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że w przypadku, gdy zarząd wspólnoty sprawowany jest przez osoby nie zajmujące się tym profesjonalnie, należy unikać zbędnego formalizmu, który mógłby prowadzić do paraliżu w zakresie prowadzenia spraw wspólnoty. Opisane w uchwale nr (...) wymogi czynności, na którą wspólnota udzieliła zgody, były wystarczające, aby uznać, że uchwała nie pozwalała – wbrew stanowisku powoda – na swobodne decydowanie przez zarząd Wspólnoty o wydatkowaniu środków pieniężnych Wspólnoty. Chociaż w uchwale nie wskazano oprocentowania planowanego kredytu, czy wysokości prowizji banku, nie oznacza to jednak, że zarząd ma pełną swobodę w tym zakresie. Zarząd z natury rzeczy jest bowiem zobligowany do działania gospodarnego i rzetelnego, zatem ma obowiązek zadbania, aby zaciągnąć kredyt przy możliwie niskim oprocentowaniu i prowizji bankowej. Należy domniemywać, iż zarząd swoje czynności wykona z korzyścią dla wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto trudno jest podejrzewać członków zarządu o to, aby wyrażali zgodę na niekorzystne warunki kredytu w sytuacji, kiedy uchwała precyzuje rodzaj kredytu, a oni sami będąc członkami Wspólnoty, będą zobowiązani do jego spłaty. Kredyt ten także powiązany jest z premią termomodernizacyjną, a jej wypłata także podlega badaniu, w tym ocenia się wydatki i zaciągnięte kredyty bankowe na takie przedsięwzięcie. Trudno wiec mówić więc o zgodzie pozwanej na jakąś samowolę dla zarządu.

Wreszcie zgoda na pokrycie pozostałych kosztów remontu, w razie gdyby przekroczyły kwotę kredytu, jest naturalną konsekwencją udzielonej zgody; w razie gdyby z nieprzewidzianych względów, np. wzrostu cen materiałów budowalnych czy pojawienia się konieczności wykonania dodatkowych robót, koszt remontu był wyższy od planowanego – wyższe wynagrodzenie zostanie pokryte ze środków własnych Wspólnoty Mieszkaniowej. Takie postanowienie należy ocenić jako w pełni zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż to w interesie Wspólnoty leży, aby w przypadku powstania konieczności zwiększenia kosztów remontu zostały one pokryte przez Wspólnotę, aby nie generować zbędnych sporów i konieczności podejmowania kolejnych uchwał.

Uchwała nr (...) zawierała nadto kwestionowany przez powoda zapis o możliwości zabezpieczenia spłaty kredytu na rachunku bieżącym Wspólnoty. Możliwość zabezpieczenia spłaty kredytu poprzez wprowadzenie do umowy kredytu klauzuli potrącenia wymagalnej wierzytelności banku z tej umowy z wierzytelnością Wspólnoty z rachunku Wspólnoty jest standardowym sposobem zabezpieczenia kredytu. Nie narusza on uprawnienia powoda, jako właściciela lokalu, do żądania od Wspólnoty zwrotu środków wpłaconych zaliczkowo na poczet kosztów utrzymania nieruchomości i niewykorzystanych na ten cel, jak też innych środków, służących pokryciu kosztów jego lokalu, za pośrednictwem pozwanej. Środki zgromadzone na koncie wspólnoty mieszkaniowej są jednak jej środkami (jej majątkiem), co w żaden sposób nie uchybia prawom właściciela, aby dochodzić własnych roszczeń wobec wspólnoty mieszkaniowej, np. zwrotu nierozliczonych zaliczek na utrzymanie danego lokalu, w wykonaniu tej ostatniej (za jej pośrednictwem).

Brak podstaw do uznania, że postanowienia uchwały nr (...) są ogólnikowe i pozwalają zarządowi Wspólnoty na swobodne dysponowanie całością środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego lub rachunku bieżącego, bez wyraźnie określonego celu i zasad ich wydatkowania. Przeczy temu zarówno uchwała nr (...) w sprawie wykonania robót remontowych, w której określono orientacyjny koszt wykonania poszczególnych robót i wskazano, że zostaną one sfinansowane ze środków funduszu remontowego i planowanego kredytu. Nie uchybia to prawu i obowiązkowi pozwanej podejmowania uchwał w zakresie dotyczącym korygowania planu gospodarczego oraz zatwierdzania sprawozdań rocznych i udzielania absolutorium zarządowi.

W świetle powyższego bezzasadne są zarzuty powoda o niedopuszczalności finansowania ocieplenia budynku z funduszu remontowego.

Jeśli chodzi o zgodność uchwały nr (...) z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, to trafnie Sąd pierwszej instancji odwołał się do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w postaci audytu remontowego z 2018 roku oraz zeznań świadka. Wskazywały one jednoznacznie, że przedmiotowa uchwała miała na celu zrealizowanie potrzeb remontowych budynku w racjonalnym zakresie, przy uwzględnieniu możliwości finansowych członków Wspólnoty. Niewątpliwie wykonanie remontu przyczyni się do podniesienia jakości korzystania z lokali oraz pozwoli na obniżenie kosztów ogrzewania całego budynku. Pozytywne skutki tych działań odczują wszyscy mieszkańcy obiektu, w tym powód, który będzie ponosił niższe koszty ogrzania nieruchomości wspólnej.

Zakres remontu instalacji grzewczej nie obejmował remontu grzejników.

Taki kształt uchwały nie nasuwa wątpliwości odnośnie zgodności uchwały z prawem. Infrastruktura związana z dostarczaniem mediów stanowi własność wszystkich współwłaścicieli lokali jako własność przymusowa (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 i Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 18 grudnia 2012 r., I ACa 970/12). Chodzi przy tym o infrastrukturę wspólną, nie zaś instalacje wykonane przez poszczególnych właścicieli lokali tylko dla ich potrzeb. Skoro system zapewniający dostawę ciepła ma zachować integralność, to za jego elementy, nieodzowne do prawidłowego funkcjonowania należy uznać również zawór odcinający i zawór służący do regulacji.

Z kolei przedmiotem remontu instalacji grzewczej jest wszystko to co wymaga naprawy lub wymiany w ramach stwierdzonych braków, uszkodzeń, konieczności wymiany, itp.

III. Wykroczenie poza granice nieruchomości wspólnej w związku z remontem lub modernizacją wymaga uzyskania zgód właścicieli lub zarządców nieruchomości sąsiednich. To miało miejsce w sprawie. Kwesta zaś docelowego uregulowania wynika z art. 151 k.c. oraz swobody umów (art. 353 1 k.c.) o ile okazałoby się, że zmodernizowany budynek wykracza poza granicę nieruchomości gruntowej (działki). Może to skutkować ustanowieniem odpowiedniej służebności lub jakąkolwiek postacią umownego unormowania tytułu do gruntu, co jednak nie wymaga w sprawie dokładnej analizy, albowiem strona powodowa nie wykazała, że takie przekroczenie będzie miało charakter trwały.

Także naruszenie interesów powoda jako właściciela lokalu nr (...) nie zostało wykazane.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-29_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”