Interes powodów do zaskarżenia uchwały jako członków wspólnoty i jako osób trzecich

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5262
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Interes powodów do zaskarżenia uchwały jako członków wspólnoty i jako osób trzecich

#1 Post autor: piotrusb » 27-04-2021, 13:23

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 listopada 2020 r., sygn. akt I ACa 982/19 i I ACz 1428/20.
Zdaniem Sądu I instancji obie uchwały pozostają sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością. Zamiar budowy płotu pomiędzy nieruchomością Wspólnoty a działką kupioną przez powodów, wynika z przybierającego na sile konfliktu między stronami. Członkowie Wspólnoty mieli odmienne stanowiska co do kwestii zarządzania nieruchomością już wcześniej (np. sygnalizowana przez powódkę sprawa segregowania śmieci). W związku ze sprzedażą sąsiedniej działki na rzecz powodów, członkowie Wspólnoty musieli zrezygnować z dzierżawy przydomowych ogródków, do których byli przyzwyczajeni. Z kolei powodowie konsekwentnie egzekwowali swoje uprawnienia wynikające z nabytego prawa własności, domagając się opłat z część garażu oraz opłat za dzierżawę w związku z opóźnieniem w złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu. W zeznaniach świadków, werbalnie zaprzeczających istnieniu konfliktu, wyraźnie przebijała się niechęć do powodów na tle nowych stosunków własnościowych i ich determinacji do realizacji swoich planów co do zagospodarowania nieruchomości Wspólnoty oraz działki sąsiedniej. Dla Sądu Okręgowego nie ulegało wątpliwości, że zamiar posadowienia płotu pomiędzy obiema działkami był motywowany istniejącym konfliktem, nie zaś rzeczywistą potrzebą. Istotne znaczenia mają także argumenty natury obiektywnej. Wspólnota pozostaje zadłużona z tytułu kredytu (ok. 100.000 zł). W związku z tym opłaty na fundusz remontowy są bardzo wysokie (6 zł za m2). Budynki znajdują się w złym stanie technicznym i estetycznym i wymagają remontów. Pozostałe granice nieruchomości są ogrodzone płotem, który jest w dalece niezadowalającym stanie. Istnieje natomiast płot oddzielający obie nieruchomości, z tym że nie przebiega po granicy działek. Posadowienie go po granicy utrudni wjazd i manewrowanie większymi pojazdami. Posadowienie płotu w miejscu proponowanym zaskarżoną uchwałą pozostaje bez wpływ na bezpieczeństwo posesji, gdyż istnieje do niej swobodny dostęp od strony ulicy (...). W sposób istotny natomiast uprzykrzyłby życie powodom. Uniemożliwiłby wyjazd z garaży znajdujących się na zakupionej działce oraz wydłużałby drogę dostępu powodów z mieszkania do zakupionej działki.

Nie ulega więc wątpliwości, w ocenie sądu I instancji, że obecnie nie istnieje potrzeba gospodarcza posadowienia płotu, a członkowie Wspólnoty mają pilniejsze wydatki.

Zdaniem tego sądu również decyzja o posadowieniu żywopłotu na terenie podwórka Wspólnoty nie jest uzasadniona gospodarczo. Odwołuje się ona wprawdzie do tradycyjnego podziału nieruchomości na tereny wokół poszczególnych budynków, lecz obecnie dokonywanie takiego podziału jest pozbawione racji. Podwórko stanowi jedną całość gospodarczą i wymaga uporządkowania i zadbania. Słuszne są także argumenty powódki co do potrzeby wyodrębnienia ogródków dla poszczególnych mieszkańców. Regulacji wymaga także sprawa pobudowanych na środku podwórka garaży. Posadowienie żywopłotu utrudni zagospodarowanie terenu oraz dostęp niektórych mieszańców budynku nr (...) do pozostałej części podwórka. Poza tym utrzymanie żywopłotu pociąga za sobą kolejne koszty. Jest to niepożądane w sytuacji istnienia pilniejszych wydatków oraz konieczności spłaty kredytu.(...)

....przedmiotem oceny Sądu APelacyjnego były dwie uchwały, które były kwestionowane przez powodów. Zaskarżenie uchwały na celu usunięcie jej z obrotu prawnego. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek: 1) niezgodność z przepisami prawa; 2) niezgodność z umową właścicieli lokali; 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób. W związku z tym, że apelujący kwestionowali ocenę sądu I instancji co do tego by kwestionowane uchwały były sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością sąd II instancji skupi się na omówieniu tej przesłanki, albowiem ona zdecydowała o uchyleniu zaskarżonych uchwał. Pojęcie „naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną” przy rozstrzyganiu winno uwzględniać zarówno kryteria przedmiotowe, jak i podmiotowe. W ramach kryteriów podmiotowych przy uchwałach o charakterze majątkowym, nakładających na członka wspólnoty obowiązki fiskalne, szczególnie istotny jest aspekt zdolności płatniczej (finansowej) właścicieli lokali. Sąd powinien zbadać sytuację finansową tych najmniej zamożnych, albowiem pewne czynności mogą być uzasadnione gospodarczo, ale przekraczać możliwości finansowe części właścicieli lokali. Odnosząc się do tej kwestii w rozpoznawanej sprawie trudno przyjąć, że wzrost opłat na fundusz remontowy o kilka złotych miesięcznie na członka wspólnoty w związku z inwestycją – proponowaną budową płotu, wykraczałby poza ich możliwości finansowe.

Jeżeli chodzi o kryteria przedmiotowe, to stanowią je okoliczności odnoszące się do nieruchomości (stanu nieruchomości i znajdujących się na niej budynków, ich rodzaju, stanu technicznego, przeznaczenia, wieku, stanu środowiska). Ocena powinna uwzględniać wymagania prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska itp. Sąd musi więc nie tylko zbadać uchwałę pod względem formalnym, lecz także wziąć pod uwagę następujące kryteria: celowość, rzetelność i gospodarcze uzasadnienie uchwały. Zdaniem sądu II instancji uchwała w zakresie posadowienia żywopłotu tych wymogów nie spełnia. Nie wskazano żadnych racjonalnych przesłanek, które uzasadniałyby realizację takiej inwestycji. Można wskazać, że byłaby ona wręcz sprzeczna z zadaniami wspólnoty, albowiem prowadziłaby do podziału fizycznego nieruchomości wspólnej, która ze swej istoty ma być wspólna, a nie podzielona, nawet do użytkowania o ile nie zostanie wykazane, że zachodzi taka potrzeba, co w sprawie nie zostało wykazane.

Gdy zaś chodzi o uchwałę w sprawie posadowienia ogrodzenia, to takie działanie wspólnoty należy uznać za uzasadnione. Właściciel nieruchomości (tu pozwana wspólnota) ma prawo ją ogrodzić. Sąsiedztwo nieruchomości powoduje ich wzajemną zależność, a także nierzadko prowadzi do sprzeczności interesów, których pogodzeniu służyć mają przepisy określane tradycyjnie mianem "prawa sąsiedzkiego", pozwalające na grodzenie swej nieruchomości. Kto grodzi swoją nieruchomość, stawiając ogrodzenie na własnej nieruchomości, wykonuje w ten sposób przysługujące mu prawo własności (art. 140 i n. k.c.).

Omawiana kwestia wiąże się z przesłanką naruszenia interesów właściciela lokalu w inny sposób, dotyczy ona interesów innych niż interes finansowy poszczególnych właścicieli lokali, który mieści się w naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania. We wspólnotach mieszkaniowych oprócz interesów poszczególnych właścicieli lokali występuje także interes wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali. Niekiedy interesy poszczególnych właścicieli są ze sobą sprzeczne bądź interes indywidualnie oznaczonego członka wspólnoty jest sprzeczny z interesem wspólnoty jako całości. Najczęściej może dotyczyć to sytuacji, w której dochodzi do oddziaływania przez działania wspólnoty na lokal skarżącego uchwałę (tu powodów), co wiąże się z zaistnieniem konkretnej uciążliwości mającej wpływ na korzystanie z niego. Jeśli zatem członek wspólnoty wykaże naruszenie indywidualnego interesu prawnego, istnieje podstawa do uchylenia uchwały. W sytuacji gdy dochodzi do konfliktu interesu indywidualnego z interesem wspólnotowym, sądy powinny ad casum równoważyć środek ciężkości proporcjonalnie do wagi naruszonych dóbr.

W rozpoznawanej sprawie odnośnie uchwały rozstrzygającej o postawieniu płotu do takiego konfliktu nie dochodzi. Oczywiście istnieje konflikt, ale nie między członkiem wspólnoty (powodami w sprawie) a wspólnotą, ale jest to konflikt między osobami trzecimi, jakimi są powodowie jako właściciele działki sąsiedniej w stosunku do działki wspólnoty. Mamy tu konflikt między sąsiadami dwóch nieruchomości, gdzie jeden (powodowie) sprzeciwiają się rozgraniczeniu działek płotem dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Wprawdzie powodowie uzasadniają swój sprzeciw niepotrzebnymi kosztami, to jednakże w istocie chcą sobie zapewnić możliwość korzystania dla swej nieruchomości kosztem nieruchomości pozwanej wspólnoty, poprzez dogodniejszy dojazd. Jak już wskazano, w takiej sytuacji jak w omawianej sprawie, nie mamy do czynienia z naruszeniem interesu powodów jako członków wspólnoty, ale z naruszeniem interesów powodów jako osób trzecich wobec wspólnoty, które nie podlegają ochronie na zasadzie art. 25 u.w.l., a więc w takiej sytuacji zaskarżając uchwałę w tym zakresie powodowie nie mieli legitymacji czynnej, a więc ich żądanie z tego powodu winno zostać oddalone. Tak więc w zakresie uchwały nr (...) orzeczenie sądu I instancji było wadliwe. (...)
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”