Koniecznośc uzyskania zgody wspólnoty na podział lokalu nie narusza kodeksowej i konstytucyjnej zasady ochrony własności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5261
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koniecznośc uzyskania zgody wspólnoty na podział lokalu nie narusza kodeksowej i konstytucyjnej zasady ochrony własności

#1 Post autor: piotrusb » 24-03-2021, 10:35

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 29 października 2020 r., sygn. akt II C 822/19.
Powodowie podnosili, że uchwała rażąco ogranicza prawo ich własności i swobodne korzystanie z lokalu, wskazując, że planowany podział mieszkania nie ma najmniejszego znaczenia dla współwłaścicieli budynku. Jednocześnie uchwała Wspólnoty miała według powodów naruszać prawo swobodnego dysponowania własnością oraz istotne interesy życiowe i majątkowe powodów, uniemożliwiając realizację planu podziału lokalu na mniejsze.

Powyższa argumentacja strony powodowej jest całkowicie niezasadna.

Wskazać należy, że skoro ustawa przewidziała w pewnych wypadkach konieczność uzyskania zgody właścicieli, to nie można przyjmować, że jej niewyrażenie narusza kodeksową (art. 140 k.c.) czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności. Właściciel lokalu może korzystać ze swego prawa w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nieograniczonym prawem dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80 i orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 1993, P 6/92). Powodowie nabyli przedmiotową nieruchomości jako mieszkalną – jako jeden lokal, a zatem bez uzyskania zgody na podział na 3 lokale, mogą z niego korzystać na dotychczasowych warunkach w sposób wyznaczony przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Podział zaś nabytego lokalu musi uwzględniać także w tych granicach tak samo chronione prawo innych właścicieli lokali. Po pierwsze planowany przez powodów podział ma duże znaczenie dla innych współwłaścicieli. Budynek, w którym znajduje się lokal składa się z zaledwie 7 lokali (parter 3 lokale, 1 piętro – 2 lokale; 2 piętro – 2 lokale). Natomiast całe osiedle składa się z jednakowych niewielkich budynków, w których jest po kilka lokali – łącznie 21 lokali na całym osiedlu. Podkreślenia wymaga, że osoby, które planowały zakup mieszkania w tym miejscu, nie decydowały się na mieszkanie w osiedlu wielkopłytowym, gdzie na każdym piętrze są po 4 albo i więcej mieszkań. Osoby, które kupiły tam mieszkania postawiły na nowe budownictwo, większy komfort życia i właśnie dwa mieszkania na piętrze. Natomiast proponowany przez powodów podział spowodowałby powstanie dwóch nowych lokali, a na piętrze, na którym były dotychczas 2 lokale miałoby ich być aż 4 – a zatem podwoiłaby się ich liczba. Powyższe znacząco zmniejszyłoby komfort życia w przedmiotowej nieruchomości. Nadto podział możliwy byłby jedynie poprzez wydzielenie dodatkowego korytarza – co zwiększyłoby powierzchnię części wspólnych, a zatem wzrosłyby koszty ponoszone przez dotychczasowych właścicieli na utrzymanie części wspólnych. Konieczny remont doprowadziłby do przebudowy i ingerencji instalacje techniczne znajdujące się w budynku, w tym stworzenie dla dwóch lokali wspólnego pionu wentylacyjnego, który byłby posadowiony w jednym z tych lokali. Nie bez znaczenia jest również to, że naruszona zostałaby zasada przypisania miejsca parkingowego do każdego z lokali.

Powodowie chcą dokonać podziału lokalu o powierzchni 150 m 2 na trzy mniejsze, aby łatwiej wynająć, a być może sprzedać nowopowstałe mieszkania. Jest to jedynie cel gospodarczy. Jednakże w uzasadnieniu pozwu jako cel powodowie wskazali problemy natury finansowej, a także wskazali, że nabywając lokal pragnęli w nim zamieszkać. Powyższe okazało się całkowicie gołosłowne, a ostatecznie powodowie sami przyznali, że planowali zakup nieruchomości, jej podział i wynajmowanie 3 mieszkań. Na marginesie w tym celu powodowie zawiązali spółkę cywilną we wrześniu 2020 r. W ocenie Sądu powodowie mogą przedmiotową nieruchomość sprzedać albo wynająć. Natomiast nie mogą jej podzielić na 3 mniejsze. Indywidualny interes powodów bowiem należy porównać z interesem pozostałych członków wspólnoty. Sąd rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela musi brać pod uwagę interesy i pozostałych właścicieli lokali, przy czym powinny być one ocenione przez pryzmat szerokiej ochrony prawa własności. Z jednej strony cel gospodarczy i zysk, a z drugiej komfort codziennego życia pozostałych współwłaścicieli. Przy takim porównaniu interes indywidualny powodów nie powinien stać na pierwszym miejscu. Podkreślenia wymaga, że ustawodawca ustanawiając obowiązek uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli lokali w formie uchwały na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznał, że tego rodzaju ingerencja w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli lokali członków wspólnoty.

Wobec powyższego pierwsze roszczenie podlegało oddaleniu.

Obok pierwszego roszczenia, powodowie sformułowali drugie, wnosząc o upoważnienie ich do dokonania podziału lokalu mieszkalnego, na 3 odrębne lokale mieszkalne na podstawie art. 22 ust. 4 WłLokU. Podkreślenia wymaga, że żądanie to ma niekonkurencyjny charakter wobec żądania pierwszego (podobnie SN w wyroku z 26 czerwca 2008 r., II CSK 598/07). Ustawodawca przewidział, iż w razie braku zgody wspólnoty na podział, właściciel domagający się podziału może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Artykuł 25 WłLokU nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy uchwałami z punktu widzenia dopuszczalności ich zaskarżenia do sądu, a zatem uprawnia właściciela lokalu do wystąpienia z powództwem przeciwko każdej z nich, tj. bez względu na to, czy ma charakter pozytywny, negatywny, jest sprzeczna z prawem czy też narusza zasady zarządu nieruchomością, bądź w inny sposób narusza interes skarżącego. Legitymacja czynna do wytoczenia powództwa wynikającego z art. 25 WłLokU przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 22 ust. 4, służy "zainteresowanemu" właścicielowi połączeniem lub podziałem lokali. Powództwo z art. 25 ust. 1 WłLokU prowadzi do wyeliminowania podjętej uchwały z obrotu prawnego i jego celem nie jest uzyskanie jakiegokolwiek obowiązku spełnienia świadczenia. Przyznane natomiast właścicielowi zainteresowanemu połączeniem lub podziałem lokali prawo zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie tej kwestii nakierowane jest na wymuszenie określonego zachowania. Mając na uwadze różny zakres przedmiotowy i podmiotowy tych roszczeń należało przyjąć, że jedno z nich nie wyklucza drugiego.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, jak wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia, wspólnota mieszkaniowa zasadnie odmówiła zgody na podział lokalu przez powodów. Nie powielając ponownie przytoczonej już argumentacji niezasadne byłoby udzielenie powodom zgody na ten podział. Dlatego również i drugie roszczenie podlegało oddaleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”