Prawo wspólnoty do dochodzenia roszczeń od dewelopera

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Prawo wspólnoty do dochodzenia roszczeń od dewelopera

#1 Post autor: piotrusb » 28-01-2021, 10:22

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 250/19.
Odnosząc powyższe rozważania na kanwę rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że powód domagając się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wskazywał nade wszystko na jej niezgodność z prawem z uwagi na okoliczność, że przedmiot którego dotyczyła uchwała, nie mieścił się w jego ocenie w zakresie kategorii spraw którymi może zajmować się wspólnota mieszkaniowa.

Z zarzutem tym nie sposób się zgodzić. Nie ulega bowiem wątpliwości, że uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08). Istotny w tym kontekście pozostaje ugruntowany już w orzecznictwie pogląd, że wspólnocie mieszkaniowej przysługuje legitymacja czynna do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jeżeli właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (tak Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 oraz dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, nadto w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13). W granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali, spełniają tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy - w obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Stanowisko to nie pozostaje w kolizji z koncepcją ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza też akceptacji możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a przyjęte rozwiązanie ma istotne zalety praktyczne, gdyż umożliwia szybszą i efektywniejszą realizację uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16).

Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną należy więc w tym wypadku traktować szeroko. Z uwagi na powyższe treść uchwały nr (...) nie prowadzi do wątpliwości, że jej przedmiot mieści się w tak rozumianym zakresie zarządu nieruchomości wspólną.

W związku z zarzutami, że w budynku ujawniło się szereg wad fizycznych, zarówno ściśle związanych z częściami wspólnymi budynku np. problemy z dachem i izolacją fundamentów, które to elementy bez wątpienia stanowią części nieruchomości wspólnej, jak i dotyczące indywidualnych lokali, właścicielom lokali mieszkalnym tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową nie można odmówić prawa do dochodzenia roszczeń przeciwko osobom, które wybudowały przedmiotowy budynek, a następnie nowo wyodrębnione lokale sprzedawały poszczególnym nabywcom z tytułu rękojmi oraz z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.). Dochodzenie to, o czym była mowa wyżej, może zostać przez właścicieli lokali powierzone wspólnocie mieszkaniowej i wówczas dochodzenie przez nią roszczeń z tego tytułu niechybnie będzie wiązać się z zarządem nieruchomością wspólną.

Zaskarżona uchwała tego właśnie dotyczyła, albowiem jej przedmiotem było upoważnienie Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi lub nienależytego wykonania robót budowlanych przeciwko osobom, które wybudowały budynek mieszkalny stanowiący mienie wspólnoty mieszkaniowej, przysługujących poszczególnym właścicielom lokali mieszkalnych. W tym celu upoważniono również zarząd do zawarcia umów cesji mających za przedmiot wierzytelności tych właścicieli oraz utworzono fundusz celowy z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów postępowania mającego na celu dochodzenie wierzytelności przed sądem.

Jeżeli zachodzą przesłanki przyjęcia, że w częściach wspólnych budynku występują wady, to podjęcie przez ogół właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, a więc także współwłaścicieli w zakresie części wspólnych, działań mających na celu upoważnienie zarządu do dochodzenia wierzytelności z tego tytułu, do zawierania umów cesji oraz utworzenia funduszu celowego na ten cel, realizowało postulat prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy podkreślić, że rodzaje kosztów związanych z nieruchomości wspólną zostały przez ustawodawcę wymienione w art. 14 u.w.l. jedynie przykładowo. Bacząc, że ogólnie do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, to tym samym do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l., jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W sytuacji, gdy roszczenia związane są z wadami w częściach wspólnych budynku, a niewątpliwie ich dochodzenie w postępowaniu sądowym będzie wiązano się z określonymi kosztami, zobowiązanie właścicieli lokali do wnoszenia określonych zaliczek na utworzony w tym celu fundusz uznać należało za działanie uzasadnione.

Owszem, skoro wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia, to obligowanie właściciela lokalu, którego roszczenia nie są przedmiotem powództwa, do współfinansowania kosztów postępowania sądowego, narusza jego interes (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 r., I CSK 743/18), tym niemniej w niniejszej sprawie z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia. W § 3 ust. 3 uchwały zastrzeżono, że „ Członkowie Wspólnoty, którzy dokonali cesji wierzytelności lub występują z roszczeniami wnoszą zaliczki na fundusz celowy, o którym mowa w ust. 2.”. Uchwała wyraźnie zatem obowiązek wnoszenia zaliczek na poczet funduszu celowego ograniczyła do tych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy zdecydowali się na cesję wierzytelności lub dochodzenie wierzytelności przeciwko deweloperom. Powód, który do tych osób nie należy, nie będzie musiał świadczyć zaliczek na funduszu celowy. Trudno zatem dopatrzeć się naruszenia jego uzasadnionych interesów przez zaskarżoną uchwałę.

Kolejno zauważenia wymaga, że w świetle art. 6 u.w.l. należy przyjąć, iż wspólnota mieszkaniowa może stać się beneficjentem cesji udzielanych jej przez właścicieli lokali jedynie w zakresie, w jakim dotyczą one nieruchomości wspólnej. Nie można na wspólnotę mieszkaniową w sposób skuteczny przenieść roszczeń, które służą co prawda właścicielom lokali, ale nie są związane z nieruchomością wspólną, a wyłącznie z lokalem (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 maja 2019 r., VI ACa 847/18). Treść zaskarżonej uchwały wskazuje, że dotyczyła ona roszczeń z tytułu rękojmi lub z tytułu nienależytego wykonania części wspólnych budynku.

W kontekście zarzutów apelacji zaważenia kolejno wymaga, że wada proceduralna związana z aktem zwołania zebrania wspólnoty lub przebiegiem głosowania nad uchwałą tylko wówczas będzie doniosła dla oceny zgodności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem, jeżeli miała wpływ na jej ostateczny merytoryczny kształt (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 1 marca 2019 r., I ACa 593/18, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 października 2019 r., I ACa 820/18). W rozpatrywanej sprawie Sąd Apelacyjny żadnych takich uchybień się nie dopatrzył. Wszyscy właściciele lokali zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania wspólnoty, a osoby które oddały głos za przyjęciem uchwały reprezentowały większość współwłaścicieli lokali, więc uchwała niewątpliwie została skutecznie podjęta. Nie sposób przy tym zgodzić się z apelującym, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie wiedzieli nad czym głosują, a więc czego dokładnie dotyczy procedowana uchwała. Zeznania przesłuchanych świadków wskazują, że doskonale zdawali sobie sprawę czego ma dotyczyć zaskarżona uchwała i sfinansowaniu jakich potrzeb ma służyć tworzony fundusz celowy. (...)

Co do samej treści zaskarżonej uchwały, jedynie częściowo należy zgodzić się z apelującym w sprawie niedostatecznie precyzyjnego określenia przedmiotu uchwały, nie tracąc z pola widzenia, że uchwała wyrażająca zgodę na określone czynności powinna mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2019 r., I ACa 495/18). Uchwała musi być precyzyjna podmiotowo i przedmiotowo. Precyzyjność uchwały niezbędna jest do ustalenia zakresu, w jakim z mocy uchwały, a więc woli członków wspólnoty, działać może zarząd oraz z drugiej strony patrząc uchwała nie może wywoływać żadnych wątpliwości, interpretacyjnych (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2014 r., I ACa 1420/13).

W przypadku zaskarżonej uchwały Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że jest ona dostatecznie precyzyjna w zakresie, w jakim upoważnia zarząd do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi lub nienależytego wykonania robót budowalnych, zawarcia umów cesji mających za przedmiot te wierzytelności oraz utworzenia funduszu celowego na pokrycie kosztów z tym związanych. Nie można tracić z pola widzenia istotnej okoliczności, że od lat zgłaszane są zastrzeżenia wskazujące na wadliwość robót budowlanych wykonanych przez powoda, których efektem było wybudowanie budynku przy ul. (...) w S. i sporna uchwała dotyczyła właśnie roszczeń z tytułu rękojmi lub z tytułu nienależytego wykonania umów w zakresie wad budowlanych budynku. W tym zakresie uchwała jest dostatecznie precyzja i wbrew zarzutom apelującego nie sposób oczekiwać, aby wskazywała konkretne wady jakie miałyby być przedmiotem dochodzonych roszczeń czy wysokość roszczeń kierowanych przeciwko powodowi. Bez specjalistycznej ekspertyzy nie sposób określić zakresu zaistniałych wad i nieprawidłowości oraz kosztów ich naprawy, które obecnie nie są znane.

Wbrew zarzutom strony apelującej uchwała dostatecznie precyzyjnie określała także na jaki cel jest tworzony fundusz celowy. Zestawienie treści § 3 ust. 1 i 2 z treścią § 1 ust. 1 i § 2 ust. 1 uchwały przekonuje, że fundusz celowy został utworzony z przeznaczeniem na pokrycie kosztów postępowań sądowych przeciwko powodowi i D. P., mających za przedmiot wierzytelności z tytułu rękojmi lub nienależycie wykonanych umów w zakresie robót budowlanych związanych z częściami wspólnymi budynku przy ul. (...) w S., jakie przysługiwały poszczególnym właścicielom lokali, a które zostaną przelane zawartymi w przyszłości umowami cesji na pozwaną Wspólnotę. Nie sposób wobec tego zgodzić się z zarzutem, że w myśl zaskarżonej uchwały wspólnota może przeznaczyć środki zgromadzone w ramach funduszu celowego na dowolny cel.

Zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna w § 1 jedynie w zakresie, w jakim wskazuje na możliwość dochodzenia przez zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej innych roszczeń przeciwko powodowi i jego bratu, niż z tytułu rękojmi lub z tytułu nienależycie wykonanych robót budowlanych. Ogólnikowe określenie uchwały w tej części niewątpliwie nie czyniło zadość obowiązkowi precyzyjności przedmiotowej uchwały i dawało zbyt duże pole do interpretacji rodzaju wierzytelności których miałyby dotyczyć upoważnienie zawarte w § 1 uchwały. W konsekwencji w tym zakresie uchwałę jako nieprecyzyjną częściowo należało uchylić mając na uwadze, że częściowe uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dopuszczalne jest wtedy, gdy poszczególne elementy zaskarżonej uchwały mają samodzielny (autonomiczny) charakter, a zatem nie pozostają ze sobą w ścisłym związku i nie stanowią razem jednej, nierozerwalnej całości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2017 r., VI ACa 2020/15 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 24 lipca 2019 r., I ACa 997/18). Niewątpliwie możliwe jest wyodrębnienie zawartego w § 1 ust. 1 uchwały nr (...) upoważnienia do dochodzenia innych wierzytelności, aniżeli z tytułu rękojmi lub z tytułu nienależytego wykonania robót budowalnych w zakresie części wspólnych budynku pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, co czyniło dopuszczalnym częściowe tylko uchylenie uchwały.

Mając na uwagę powyższe rozważania należało skonstatować, że wyłącznie we wskazanym zakresie zachodzą przesłanki ujęte w art. 25 ust. 1 u.w.l. do uchylenia zaskarżonej uchwały, co skutkowało w punkcie I. wyroku zmianą zaskarżonego orzeczenia na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., poprzez uchylenie zaskarżonej uchwały w części dotyczącej jej § 1 jedynie w zakresie upoważnienia do dochodzenia innych wierzytelności przeciwko osobom wymienionym w tym paragrafie niż z tytułu rękojmi lub z tytułu nienależycie wykonanych robót budowlanych,
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-22_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”