Powiadomienie o treści podjętej uchwały musi być pisemne i skuteczne

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2020 r., sygn. akt V ACa 279/19.

Uzasadnienie pozwu w zakresie dotyczącym dochowania terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wynikającego z art. 25 ust 1a ustawy o własności lokali, oparte zostało na twierdzeniu, że powódka nigdy nie została powiadomiona na piśmie o podjęciu uchwały podwyższającej wysokość opłat miesięcznych na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej, a nie, że w ogóle informacji takiej nie uzyskała. Po złożeniu do akt przez stronę pozwaną zawiadomienia o podjętych uchwałach z dnia 27 IV 2018 r., powódka w dalszym ciągu nie zaprzeczała, że korespondencję powyższą otrzymała. Przeciwnie, treść pisma procesowego z dnia 20 IX 2018 r. prowadzi wręcz do wniosku, że fakt ten został przez stronę powodową przyznany. W piśmie tym bowiem zakwestionowano jedynie skuteczność takiego doręczenia, a nadto podniesiono, że „ samo przesłanie uchwał do podmiotu gospodarczego w godzinach popołudniowych , a zatem poza godzinami pracy, w ostatnim dniu przed weekendem majowym trudno uznać za działanie z należytą starannością”.

Przesłuchani w charakterze strony przedstawiciele powodowej spółki twierdzili, że o treści zaskarżonej uchwały dowiedzieli się w czerwcu 2018 r. od księgowej, kiedy przyszła faktura wystawiona przez pozwaną na kwotę wynikającą z przyjętych uchwałą stawek opłat. Tym niemniej jednak w sposób niejednoznaczny wypowiadali się na temat otrzymania informacji o podjętej uchwale drogą mailową. M. W. zeznał bowiem, że nie pamięta czy taka sytuacja miała miejsce. Ponadto reprezentant powodowej spółki potwierdził, że jej komunikacja z pozwaną wspólnotą odbywała się drogą mailową, że również na maila przychodziły powiadomienia o zwołaniu zebrania właścicieli lokali, które jak stanowi art. 32 ust 1 ustawy o własności lokali także powinny były przybrać formę pisemną. M. W. nie zaprzeczał ponadto, a nawet przypuszczał, że spółka otrzymywała wiadomość o uchwałach podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową drogą mailową.

W świetle powyższych dowodów jak i stanowiska reprezentowanego w procesie przez powódkę można było wyprowadzić domniemanie faktyczne, że także zaskarżona uchwała została spółce przekazana drogą mailową.

Potwierdzeniem prawidłowości takiego wniosku jest dołączony do apelacji dowód w postaci wydruku korespondencji mailowej z dnia 27 IV 2018 r. z częścią obejmującą także jej adresatów, w tym uprawnionego do reprezentacji powodowej spółki (...).

Ponieważ jak już podniesione zostało , strona powodowa przed sądem I instancji nigdy wyraźnie i jednoznacznie nie zaprzeczyła, że powyższą korespondencję mailową otrzymała, to tym samym na tym etapie postępowania sądowego nie istniała potrzeba uzupełnienia powyższego dowodu o część obejmującą adresy mailowe. Potrzeba taka niewątpliwie powstała zaś po wydaniu zaskarżonego wyroku, wobec nieprawidłowo poczynionych przez Sąd Okręgowy w tym zakresie ustaleń faktycznych.

Sam fakt doręczenia powódce w dniu 27 IV 2018 r. drogą elektroniczną zawiadomienia o podjęciu zaskarżonej uchwały wraz z dołączoną do maila jej treścią nie był jednak jeszcze równoznaczny z tym, że doręczenie to było skuteczne.

W odróżnieniu od sytuacji opisanej w przywoływanym w apelacji wyroku niniejszego sądu z dnia 8 VIII 2017 r. wydanym w sprawie VI ACa 687/17 nie sposób było przyjąć, iż powodowa spółka zrezygnowała z doręczenia jej w formie pisemnej informacji na temat podjętych uchwał wspólnoty mieszkaniowej lub inaczej, że zwolniła pozwaną wspólnotę z ciążącego na niej z mocy art. 23 ust 3 u.w.l. obowiązku pisemnego powiadomienia o treści podjętej w trybie mieszanym uchwały. Oświadczenie właściciela lokalu z dnia 9 VIII 2017 r., na które pozwana powoływała się , nie dawało podstaw do wyciągnięcia takiego wniosku.

Po pierwsze nie było to oświadczenie właściciela lokalu , tylko pracownika powodowej spółki (...), której umocowania do działania w imieniu powodowej spółki w powyższym zakresie pozwana w dalszym ciągu nie wykazała.

Po drugie w oświadczeniu tym mowa jest o „ preferowanej formie korespondencji z administracją”, a zatem nie formie wyłącznej.

Po trzecie pozostała część oświadczenia z dnia 8 VIII 2017 r. dotyczy spraw związanych ze zwykłym zarządzaniem nieruchomością tj. deklaracji co do „liczby opróżnień objętości odpadów w miesiącu , zobowiązania do zbierania odpadów w sposób selektywny i wyrzucania ich do odpowiednich pojemników”.

Wszystko to prowadzi do wniosku, że preferowana forma korespondencji z administracją dotyczyła jedynie spraw bieżących związanych z zarządzaniem nieruchomością, a złożone w tym zakresie oświadczenie przez osobę nie uprawnioną do reprezentowania właściciela lokalu w żaden sposób nie stanowiło zgody powódki na zwolnienie pozwanej z obowiązku wynikającego z postanowień art. 23 ust 3 ustawy o własności lokali tj. poinformowania właściciela lokalu o podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów czy w trybie mieszanym uchwałach na piśmie. Za daleko idącym byłby również wniosek, że powódka zgodę taką wyraziła w sposób dorozumiany, skoro kontaktowała się z pozwaną drogą mailową również w innych, doniosłych sprawach. Wobec jednoznacznie wskazanego w ustawie obowiązku poinformowania właściciela lokalu o treści podjętej uchwały na piśmie, rezygnacja uprawnionego z otrzymania w tej formie powyższej informacji także powinna być bowiem wyrażona w sposób wyraźny i jednoznaczny, nie można jej domniemywać.

W świetle powyższego istota sporu powstałego w niniejszej sprawie sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy poinformowanie powodowej spółki o podjęciu zaskarżonej uchwały i jej treści drogą elektroniczną, pomimo, iż z art. 23 ust 3 u.w.l. wynika, że zawiadomienie takie powinno nastąpić na piśmie, było skuteczne, a tym samym czy z dniem tym rozpoczął swój bieg 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały do sądu, wynikający z art. 25 § 1a w/w.

Zważyć należy, że z art. 23 ust 3 u.w.l. ani z żadnego innego przepisu tej ustawy nie wynika rodzaj sankcji jaki należy zastosować w przypadku nie dochowania formy pisemnej powiadomienia właściciela lokalu o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów czy też w trybie mieszanym. Nie ulega również wątpliwości, że forma elektroniczna nie jest formą powiadomienia na piśmie.

Apelująca powołując się na wykładnię celowościową art. 23 ust 3 u.w.l. podnosiła, że zastrzeżenie formy pisemnej powiadomienia ma umożliwić właścicielowi lokalu zapoznanie się z treścią uchwały i tym samym stworzyć warunki do realizacji uprawnienia do jej zaskarżenia do sądu. Zatem samo niezachowanie formy pisemnej nie powoduje braku realizacji obowiązku w zakresie powiadomienia, jeżeli zostało dokonane w taki sposób, że właściciel lokalu mógł zapoznać się z treścią uchwały, także w formie elektronicznej.

Przyjęcie powyższej wykładni byłoby jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego równoznaczne z uznaniem braku racjonalności działania ustawodawcy i niepotrzebnym zastrzeżeniu przez niego formy pisemnej powiadomienia, skoro wystarczającym mogłoby być jakiekolwiek powiadomienie umożliwiające właścicielowi lokalu zapoznanie się z treścią podjętej uchwały. Wystarczyłoby zatem nałożenie w art. 23 ust 3 u.w.l. na zarząd wspólnoty obowiązku powiadomienia jej członków o podjętej uchwale.

Zwrócenia również uwagi wymaga, że bieg terminu do zaskarżenia uchwały , określony w art. 25 ust 1a bierze swój początek w przypadku uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów jak i mieszanym, nie od momentu, kiedy właściciel lokalu zaznajomił się z jej treścią, tylko od momentu powiadomienia go o treści uchwały. Innymi słowy nie chodzi o datę powzięcia przez właściciela lokalu wiedzy o treści uchwały, lecz o datę zawiadomienia go o jej treści.

Sąd Apelacyjny nie podziela zatem zarzutu apelacji dotyczącego naruszenia art. 23 ust 3 u.w.l. oraz art. 61 § 2 k.c., ponieważ jego uwzględnienie niweczyłoby sens postanowień pierwszego przywołanego przepisu, pozwalając zarządowi wspólnoty mieszkaniowej na powiadomienie członka wspólnoty w dowolnej formie o treści podjętej uchwały, byleby miał on możliwość zapoznania się z nią. Zwrócić należy również uwagę na orzecznictwo sądów powszechnych oraz stanowisko doktryny, dotyczące realizacji obowiązku wynikającego z art. 23 ust. 3 u.w.l. , które idą w kierunku dopuszczalności dowolnego sposobu powiadamiania właściciela lokali o treści podjętej uchwały, nawet np. poprzez ogłoszenia umieszczone na tablicy ogłoszeń przeznaczonej dla nieruchomości wspólnej (wyrok SA w Warszawie z 13 IX 2013 r. I ACa 489/13, SA w Szczecinie z 19 V 2018 I ACa 133/2018, Komentarz do ustawy o własności lokali pod red. K .Osajdy, T 34 do art. 25, ) ale nie dowolnej formy powiadomienia, która jak wynika wprost z ustawy o własności lokali powinna pozostać pisemna.

Skutkiem niedochowania tej formy jest zaś bezskuteczność dokonanego powiadomienia o treści podjętej uchwały, a tym samym brak rozpoczęcia biegu terminu określonego w art. 25 ust 1 a do jej zaskarżenia.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-18_005

[KWD]

" Zwrócić należy również uwagę na orzecznictwo sądów powszechnych oraz stanowisko doktryny, dotyczące realizacji obowiązku wynikającego z art. 23 ust. 3 u.w.l. , które idą w kierunku dopuszczalności dowolnego sposobu powiadamiania właściciela lokali o treści podjętej uchwały, nawet np. poprzez ogłoszenia umieszczone na tablicy ogłoszeń przeznaczonej dla nieruchomości wspólnej..." A co z właścicielem lokalu mieszkającym w Rzeszowie posiadającym mieszkanie we wspólnocie w ... Szczecinie?! Ma co tydzień przyjeżdżać i sprawdzać, czy jakieś ogłoszenie nie wisi na tablicy ogłoszeń?! Zarządca, zarząd wspólnoty ma obowiązek powiadamiać NA PIŚMIE KAŻDEGO WŁAŚCICIELA. Nawet jak będzie mieszkał w ....Australii! I nie ma w ustawie upoważnienia do INTERPRETOWANIA czegokolwiek, zwłaszcza przez osoby OPŁACANE PRZEZ WŁAŚCICIELI!

[irenalo]

Pora na zmianę w UWoL.
Ustawa z 1993 r. nie nadąża za zmianami technologicznymi.
Skoro znaczną część spraw urzędowych można załatwić przez internet, to również i w wspólnotach powinna być niekwestionowana mozliwość powiadomienia przez podanego przez własciciela maila. Pandemia przyspieszyła ten rodzaj komunikacji.
Poza tym wiele wspólnot już stosuję tę metodę komunikacji. Niektórzy sędziowie też to widzą. Ale skoro nie ma jednolitej linii orzeczniczej, to wymagana jest korekta ustawy.

[piotrusb]

Bardzo słusznie. Tym bardziej, że są wspólnoty (choćby w miejscowościach wypoczynkowych), w których znacząca część właścicieli mieszka w innych lokalizacjach i wysyłanie im treści każdej uchwały listem i jeszcze najlepiej poleconym, to i koszty i nakład pracy. Dlatego coraz więcej sądów dopuszcza regulacje wewnętrzne wspólnot w tym zakresie np. wysyłanie powiadomienia pocztą elektroniczną (po wyrażeniu zgody przez danego właściciela i na wskazany przez niego adres).

I nie jest to jedyny punkt, gdzie ścisłe brzmienie przepisów uwl rozmija się z orzecznictwem. Np. literalne odczytanie zapisu art. 23 ust. 1

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd...

i nie dopuszczanie do zbierania głosów przez inne osoby, powodowałoby, że zarząd byłby nieodwoływalny, bo musiałby sam zbierać podpisy pod uchwałą o swoim odwołaniu. Orzecznictwo więc od dawna jest jednolite, że głosy może zbierać dowolna osoba i uchybienie to może być samoistną przesłanką do uchylenia uchwały tylko wtedy jeśli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Podobnie jest z art. 22 ust. 3 pkt 5a, zgodnie z którym uchwała właścicieli może udzielić zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sądy, w tym Sad Najwyższy, są zgodne, że taka uchwała będzie skuteczna wyłącznie w przypadku poprawienia oczywistej omyłki w wyliczeniu udziałów. W każdym innym przypadku wymagana jest notarialna umowa wszystkich właścicieli lub zastępujące ją orzeczenie sądu, bowiem wbrew literalnemu brzmieniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu zawartym w tym przepisie, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały.

[irenalo]

Art.32a też do zmiany, bo jest w sprzeczności z ugn.

[KWD]

Skoro znaczną część spraw urzędowych można załatwić przez internet, to również i w wspólnotach powinna być niekwestionowana mozliwość powiadomienia przez podanego przez własciciela maila.

W żadnym artykule Ustawa o własności lokali NIE ZABRANIA kontaktów zarządu, zarządcy, administratora ze wszystkimi właścicielami PRZEZ INTERNET! Uważam nawet (już dwukrotnie to proponowałem "nowoczesnemu" zarządowi), że taki sposób komunikacji (także głosowań!) jest nie tylko wskazany, ale także konieczny w realizacji WSZYSTKICH ZAPISÓW USTAWY wobec niskiej obecności właścicieli na zebraniach. "Mojej" wspólnocie - zarządowi i samozwańczemu "administratorowi" zatrudnionemu przez zarząd bez uchwały - zaproponowałem, że nie będę przeszkadzał "w pracy" administratorowi prosząc o okazanie wszystkich dokumentów wspólnoty, ich przeglądanie, kserowanie lub fotografowanie i wcześniejsze wypisywanie "wniosków o dostęp do dokumentów". Poprosiłem o przesyłanie skanów dokumentów ma moją pocztę mailową, ale samozwańczy "administrator " tego NIE AKCEPTUJE! Usłyszałem - to zabiera za dużo czasu i inne pierdoły usprawiedliwiające lenistwo i ukrywanie różnych nieuczciwości przez zarząd, ponieważ od 4 lat nie można doczekać się dostępu do dokumentów i wiem dlaczego tak przeciągają. O tym dowiedzą się niedługo, mam nadzieję że przed rocznym zebraniem, z pozwu sądowego o ustalenie, że niektóre "uchwały" od 4 lat NIE ISTNIEJĄ - art. 189 KPC! A niektóre konieczne - zmiana przeznaczenia powierzchni wspólnych - w ogóle nie były przedmiotem dyskusji na zebraniu i NIE MA UCHWAŁ w tym temacie!