Zwiększenie wynagrodzenia administratora wymaga uchwały; uchwała nie może działać wstecz

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5621
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zwiększenie wynagrodzenia administratora wymaga uchwały; uchwała nie może działać wstecz

#1 Post autor: piotrusb » 22-01-2021, 11:17

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20.
Sąd Okręgowy słusznie zauważył, że zmiana wysokości wynagrodzenia należnego administratorowi wspólnoty prowadzi do zmiany kosztów zarządu nieruchomością wspólną i jako taka wymaga zachowania trybu przewidzianego w ustawie o własności lokalu. Analiza przepisów powyższej ustawy prowadzi do wniosku, że podwyższenie wynagrodzenia administratora stanowiłoby czynności przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i tym samym wymagałoby zawarcia umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd a administratorem wspólnoty mieszkaniowej, poprzedzonej uzyskaniem zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały.

W tym kontekście rozważenia wymaga, czy wystarczające w tym zakresie było podjęcie zaskarżonej uchwały zatwierdzającej Regulamin Rozliczeń Cieplej Wody i Centralnego Ogrzewania, stanowiącej załącznik do powyższej uchwały, w ramach którego w Rozdziale II A ust. 2 przewidziano, że stawki opłat zaliczkowych ogrzewania uwzględniają również koszty prowadzenia przez zarządcę bezpośrednich rozliczeń w wysokości 0,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokali.

Sąd Okręgowy w powyższym zakresie dokonując wykładni powyższego postanowienia umownego wskazał, że w istocie powyższe postanowienie regulaminu nakłada na właścicieli lokali dodatkową opłatę z tytułu kosztów rozliczeń centralnego ogrzewania i ciepłe wody przeznaczoną na wynagrodzenie administratora wspólnoty mieszkaniowej. Zaznaczyć trzeba, że skarżąca w istocie nie kwestionowała ustaleń sądu pierwszej instancji w tej mierze, a jedynie wskazała, że powyższa opłata nie była uiszczana bezpośrednio przez członka wspólnoty mieszkaniowej na rzecz zarządcy jako wynagrodzenie, lecz była ponoszona na rzecz wspólnoty w ramach kosztów zarządu. Jednocześnie jednak pozwana nie zanegowała, że wprowadzenie powyższej uchwały zwiększyło wysokość kosztów zarządu nieruchomością w zakresie wynagrodzenia zarządcy. Zauważyć należy, że ze swej istoty opłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym służące pokryciu wynagrodzenia zarządu lub administratora, są uiszczane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, która następnie z tych środków uiszcza wynagrodzenie zarządowi, zarządcy lub administratorowi wspólnoty. Nie zmienia to jednak istoty powyższego składnika kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd odwoławczy co do zasady akceptuje stanowisko sądu pierwszej instancji, że w okolicznościach niniejszej sprawy analizowane postanowienie pozostawało w sprzeczności z przepisami prawa, a zarazem naruszało zasady prawidłowego zarządu i interesy właścicieli lokali.

Wbrew wywodom Sądu Okręgowego - nie można się zgodzić, iż ust. 2 Rozdziału IIA Regulaminu Rozliczeń Cieplej Wody i Centralnego Ogrzewania narusza art. 18 ustawy o własności lokali. Powyższe stanowisko oparte było na założeniu, że w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej nie został powołany zarządca nieruchomości w rozumieniu przywołanego wyżej przepisu, a tym samym sprzeczne z prawem było ustanowienie wynagrodzenia dla tego zarządcy. W istocie sąd pierwszej instancji ma rację, iż ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem zarządcy w sposób autonomiczny dla tego aktu prawnego i należy przez niego rozumieć osobę trzecią, której powierzono zarząd wspólnoty w trybie określonym w art. 18 ustawy o własności lokali.(...) Jest bezsporne, że tego rodzaju zarządca w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej nie został powołany. Należy jednak zwrócić uwagę, że dopuszcza się, aby zarząd lub zarządca nieruchomości w drodze umowy z innym podmiotem powierzył mu wykonywanie określonych czynności z zakresu zarządu nieruchomości wspólnej. Taki podmiot z reguły jest określany mianem administratora wspólnoty mieszkaniowej, aczkolwiek w umowach lub uchwałach wspólnoty mieszkaniowej często używa się pojęcia zarządcy wspólnoty. W badanej sprawie – biorąc pod uwagę kontekst sytuacyjny – wydaje się oczywiste, że sformułowanie zarządca użyte w ust. 2 Rozdziału IIA Regulaminu Rozliczeń Cieplej Wody i Centralnego Ogrzewania odnosi się nie do pojęcia zarządcy nieruchomości w rozumieniu ustawy o własności lokali, lecz funkcjonującego w tej wspólnocie administratora wspólnoty działającego na podstawie umowy z dnia 27 marca 2012 roku. Tym samym bezzasadne jest stanowisko sądu pierwszej instancji o sprzeczności tego postanowienia umownego z art. 18 ustawy o własności lokali.

Zaznaczyć jednocześnie trzeba, że skarżąca nie ma racji twierdząc, że art. 14 punkt 5 w związku z art. 22 ust. 3 pkt. 1 ustawy o własności lokali nie dotyczą wyłącznie zarządcy powołanego w trybie art. 18 ustawy własności lokali, skoro pojęcie zarządcy na gruncie powyższego aktu prawnego należy wykładać jednolicie. Tym niemniej wynagrodzenie administratora wspólnoty należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ustawy o własności lokalu. W konsekwencji ustalenie opłat na poczet powyższego wynagrodzenia mieści się w dyspozycji art. 22 ust. 3 pkt. 3 ustawy o własności lokalu, stanowiąc czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z tego punktu widzenia Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że postanowienie zawarte w ust. 2 Rozdziału IIA Regulaminu Rozliczeń Cieplej Wody i Centralnego Ogrzewania prowadzi do obciążenia członków wspólnoty dodatkową opłatą z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zarazem w istocie podwyższa wynagrodzenie należne administratorowi wspólnoty przewidziane w umowie z dnia 27 marca 2012 roku.

Sąd Okręgowy w konsekwencji prawidłowo przyjął, że wprowadzenie tego rodzaju postanowienia umownego narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, albowiem zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie bądź uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (o 0,10 złotych/m 2 powierzchni użytkowej każdego lokalu), bądź uchwały upoważniającej zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do zawarcia aneksu do umowy z dnia 27 marca 2012 roku w części dotyczącej jej § 3 regulującego stawkę wynagrodzenia łącznie z upoważnieniem do podwyższenia tej stawki o 0,10 złotych/m2 powierzchni użytkowej każdego lokalu. Tymczasem nastąpiło to poprzez wprowadzenie mało czytelnego i mogącego budzić wątpliwości interpretacyjnego postanowienia w ramach Regulaminu Rozliczeń Cieplej Wody i Centralnego Ogrzewania – co więcej bez dokonania jakiejkolwiek kalkulacji w zakresie wysokości powyższej opłaty.

Podstawowe znaczenie ma jednak okoliczność, że przedmiotowa uchwała miała obowiązywać z mocą wsteczną, to jest od dnia 1 sierpnia 2015 roku. Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że nie jest dopuszczalne nałożenie na właścicieli lokali jakichkolwiek opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres poprzedzający podjęcie uchwały. Sąd pierwszej instancji – wbrew zarzutom skarżącej – trafnie odwołał się w tej mierze do art. 3 k.c. Jakkolwiek przepis ten odnosi się wprost do przepisów prawa powszechnie obowiązującego [wyrażając zasadę, że ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że wynika to z jej brzmienia lub celu], to jednak przyjąć trzeba, że reguła w nim zawarta ma odpowiednie zastosowanie także do uchwał wspólnoty mieszkaniowej jako aktów kształtujących stosunki prawne pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a jej członkami. Dotyczy to zwłaszcza uchwał nakładających na członków wspólnoty opłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej. Wydaje się oczywiste, że tego rodzaju obciążenia nie powinny być nakładane z mocą wsteczną, albowiem prowadzą do zmiany już ukształtowanego układu stosunków prawnych. Co więcej, tego rodzaju uchwały z reguły naruszają interesy majątkowe członków wspólnoty mieszkaniowej, gdyż prowadzą do nałożenia na nich obowiązków majątkowych za okres wcześniejszy niż podjęta uchwała. Dodatkowo w tej mierze należy zwrócić uwagę na treść art. 15 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że koszty zarządu nieruchomością wspólną są pokrywane przez właścicieli lokali zaliczkowo w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie z góry. Taki sposób ponoszenia opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wskazuje, że w chwili uiszczania opłat ich wysokość musi być znana, co wskazuje na niedopuszczalność ich ustalenia w uchwale z datą wsteczną. Oczywiście, może zaistnieć przypadek, że tak określone opłaty okażą się niewystarczające na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co uzasadnia nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrycia różnicy, jednak wymaga to podjęcia uchwały działającej na przyszłość w tym znaczeniu, że ustali obowiązek członków wspólnoty mieszkaniowej uiszczenia jednorazowo lub okresowo dodatkowego świadczenia. W badanej sprawie mamy zaś do czynienia z podjęciem uchwały, która tworzy z mocą wsteczną całkowicie nowy rodzaj opłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością w postaci dodatkowego wynagrodzenia na rzecz administratora wspólnoty – pomimo tego, że wspólnota nie zawarła z tym podmiotem żadnej ważnej umowy przewidującej tego rodzaju świadczenie. Sąd odwoławczy wziął pod uwagę, że powyższa opłata była faktycznie pobierana w ramach wspólnoty mieszkaniowej od 1 sierpnia 2015 roku na podstawie uchwały z dnia 17 marca 2015 roku, która okazała się uchwałą nieistniejącą, jednak oznacza to, że była ona świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 k.c. Nie można zaś przyjąć, że wadliwość działania zarządu wspólnoty polegająca na pobieraniu opłaty bez podstawy prawnej powinna być konwalidowana poprzez podjęcie uchwały tej samej treści mającej obowiązywać z mocą wsteczną, gdyż – jak wskazano wyżej - oznaczałoby to obciążenie członków wspólnoty mieszkaniowej obowiązkiem uiszczania opłat za okres wcześniejszy.

W tym kontekście zbędne było odwoływanie się przez sąd pierwszej instancji do dyspozycji art. 61 § 1 zd. pierwsze k.c. określającego chwilę skutecznego złożenia oświadczenia woli. Na marginesie zaznaczyć jednak trzeba, że należy odróżnić złożenie oświadczenia woli przez właściwy organ wspólnoty mieszkaniowej od jego ważności wynikającej z zachowania lub niezachowania trybu przewidzianego w art. 22 ustawy o własności lokali dla podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólna. W badanej sprawie Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że nie doszło do podjęcia uchwały właścicieli lokali tworzącej wspólnotę mieszkaniową wyrażającej zgodę na zawarcie umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a administratorem wspólnoty, z której wynikałoby zobowiązanie do uiszczania dodatkowego wynagrodzenia na rzecz tego ostatniego podmiotu z tytułu rozliczenia kosztów energii cieplnej dostarczanej do poszczególnych lokali, a tym bardziej – aby zgoda ta obejmowała okres wcześniejszy niż badana uchwała. W konsekwencji nie było podstawy do wprowadzenia w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną powyższej opłaty, skoro wspólnota mieszkaniowa żadnych kosztów z tego tytułu nie poniosła i nie była w istocie do tego zobowiązana na podstawie żadnego ważnego tytułu prawnego.

Konkludując, z omówionych wyżej przyczyn sąd odwoławczy uznał, że nie doszło do wyspecyfikowanych w apelacji naruszeń prawa procesowego ani prawa materialnego mających wpływ na wynik postępowania.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-22_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”