Kto odpowiada za instalację rekuperacyjną

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto odpowiada za instalację rekuperacyjną

#1 Post autor: piotrusb » 21-10-2020, 09:54

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 28 lutego 2020 r., sygn. ak tXII C 539/19.
...na terenie osiedla (...) nie istnieje jeden wspólny system rekuperacji, przeciwnie, każdy z lokali położonych na 2 piętrze wyposażony jest we własny, odrębny system, działający niezależnie od pozostałych i służący wyłącznie możliwości prawidłowego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Instalacja rekuperacji lokalu powodów rozprowadzona jest pomiędzy pomieszczeniem komórki przynależnym do tego lokalu a samym lokalem, zasilanie rekuperatora również znajduje się w tej komórce. Takie rozwiązane wentylacji dotyczy wyłącznie lokali na 2 piętrze. Przedłożone przez powodów rzuty i opisy wskazują, że te instalacje są samodzielne i niezależne. Sama pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała, że okolicznością bezsporną jest fakt, że system rekuperacji dla poszczególnych lokali jest odrębny dla każdego lokalu, który został w niego wyposażony. Instalacja rekuperacyjna nie jest tego typu instalacją, jak instalacje: elektryczna, co i wod.-kan., które przechodzą przez części wspólne budynku i następnie rozdzielają się na instalacje wewnętrzne poszczególnych lokali. Utrzymanie tych systemów nie jest utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a jego koszty nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 12 ust. 2, 13 ust. 1 i 14 uwl. Wspólnota mieszkaniowa tychże kosztów ani nie pokrywa ani nie rozlicza ani w nich nie pośredniczy. Brak jest zatem podstaw do tworzenia odrębnego funduszu celowego przeznaczonego na finansowanie systemów rekuperacji. Pozwana zaprzeczyła, aby uznała system rekuperacji za element części wspólnej. Jej stanowisko nie jest jednakże trafne. Po pierwsze w uchwale nr (...) mowa jest o „systemie rekuperacji”, a nie „systemach rekuperacji”, po drugie zaś, skoro wspólnota przypisała sobie uprawnienie do unormowania kwestii pokrywania kosztów utrzymania rekuperacji z funduszu specjalnego na ten cel utworzonego, to znaczy, że uznała, iż systemy te należą do części wspólnych nieruchomości. Właściciele lokali nie mogą ingerować w utrzymanie lokalu i jego wyposażenia. Obowiązek takiego utrzymania w należytym stanie spoczywa na właścicielu – art. 13 ust. 1 in principio uwl.

Jedynym wchodzącym w grę wspólnym elementem rekuperacji są umieszczone w elewacji budynków czerpnie (otwory wlotowe). Do wspólnoty mieszkaniowej (zarządcy budynku) należy utrzymanie osłon czerpni w należytym stanie, tak aby zapewniony został prawidłowy dostęp powietrza, zwłaszcza że właściciele lokali nie mają do tychże czerpni bezpośredniego dostępu. Koszty te nie stanowią jednakże jakichś szczególnych, odrębnych wydatków, rozliczanych ze specjalnie tworzonego funduszu, ale mieszczą się w takich pozycjach planu gospodarczego, jak: przeglądy roczne oraz naprawy i usuwanie awarii, co oznacza oczywiści odpowiednie skalkulowanie zakładanych wydatków. Składnikiem tych kosztów nie są jednak ani koszty przeglądu instalacji w konkretnym lokalu ani koszty wymiany filtrów ani koszty ewentualnej naprawy lub wymiany centrali, rur i innych elementów rozprowadzonych w obrębie lokalu i pomieszczenia przynależnego.

To, że na pozwanej Wspólnocie spoczywa obowiązek monitorowania stanu budynku, dokonywania rocznych przeglądów oraz prowadzenia książki obiektu, nie oznacza, że może i powinna przejąć utrzymanie instalacji rekuperacyjnej stanowiącej element samodzielnego lokalu mieszkalnego. Właściciel lokalu obowiązany jest umożliwić dostęp do lokalu w celu sprawdzenia drożności wentylacji, co następuje przy corocznym przeglądzie kominiarskim. Tak samo powinien postąpić w stosunku do systemu rekuperacji.

Powodowie zeznali, iż już po podjęciu uchwały został przeprowadzony przegląd instalacji, który miał jednak znacznie ograniczony zakres w porównaniu z przeglądami zlecanymi przez powodów. Pozwana Wspólnota nie wykazała, jakie czynności podjęła w związku z utrzymaniem systemów rekuperacji, w szczególności czy zostało wykonane czyszczenie, udrożnienie czerpni. Taka sytuacja również wywołuje wątpliwości, czy przejęcie przez Wspólnotę utrzymania i kontroli tych systemów nastąpi z korzyścią dla ich użytkowników.

Utworzenie funduszu celowego na potrzeby utrzymania, kontroli oraz napraw instalacji rekuperacyjnych narusza obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów oraz pokrywania kosztów utrzymania lokalu we własnym, indywidualnym zakresie. Awaria w jednym lokalu oznaczać będzie wyłożenie środków przez właścicieli pozostałych lokali w sytuacji, gdy nie korzystają z tych elementów i nie mają one znaczenia dla ich lokali. To zaś wskazuje na naruszenie interesu właścicieli.

Pozwana Wspólnota nie rozważyła przygotowania uchwały poprzez zlecenie odpowiedniego opracowania, ekspertyzy, wskazującego na konieczność jednolitego zarządzania systemami rekuperacji w konsekwencji ewentualnego wpływu jednego z systemów i jego możliwych wad na korzystanie z innych lokali, zarówno wyposażonych w takie systemy, jak i pozostałych. Nie wykazała też, czy i którzy z właścicieli lokali nie wykonują obowiązku należytego utrzymania i kontroli systemów rekuperacji. W ocenie Sądu potrzeba podjęcia uchwały nie została należycie umotywowana, a obowiązek wykazania tej okoliczności spoczywał na pozwanej.

Reasumując powyższe Sąd doszedł do przekonania, iż zachodzą podstawy do uchylenia uchwały nr (...) w postaci sprzeczności z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania oraz interesem powodów.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-17_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”