Ustalanie wysokości zaliczek z tytułu kosztów zarządu NW, a umowa quoad usum; czy art. 12 uwl ma charakter dyspozytywny

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Ustalanie wysokości zaliczek z tytułu kosztów zarządu NW, a umowa quoad usum; czy art. 12 uwl ma charakter dyspozytywny

#1 Post autor: piotrusb » 28-09-2020, 11:23

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2019 r., sygn. akt VI ACa 764/18.
Oceniając prawidłowość zastosowania przez Sąd Okręgowy art. 12 ust 2 u.w.l. Sąd Apelacyjny zważył, że w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego zarysowały się dwa odmienne poglądy dotyczące wiążącego charakteru tego przepisu.

Orzekając w tej sprawie Sąd Okręgowy podzielił pogląd, zgodnie z którym zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów, ma charakter bezwzględny, jedyną zaś możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości może być zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (tak też np. wyrok SA w Warszawie z 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11; wyrok SA w Warszawie z 12 czerwca 2013 r., VI ACa 1727/12; wyrok SA w Warszawie z 17 lipca 2013 r., I ACa 329/13 oraz wyrok SA w Warszawie z 9 lutego 2018 r., I ACa 1933/16). Zatem uchwała właścicieli lokali, która wprowadza odmienną zasadę partycypacji w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, podlega uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. jako sprzeczna z prawem. Praktykę ustalania wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do powierzchni lokalu można bowiem uznać za prawidłową tylko wówczas, jeśli tak ujęte kwoty odpowiadają udziałom poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej (Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 17 lipca 2013 r., I ACa 329/13).

W orzecznictwie wielokrotnie wyrażano też pogląd przeciwny (np. Sąd Najwyższy w wyroku z 16 września 2015 r., III CSK 446/14), to jest taki, że art. 12 ust. 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalna jest – w razie zawarcia umowy o podział quoad usum dotyczącej części nieruchomości wspólnej – zmiana zasad udziału w podziale wydatków i ciężarów, wynikających z powołanego przepisu. Jednak nawet w tym wypadku dopuszczalność dokonania takiego podziału Sąd Najwyższy odniósł wyłącznie do „odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu", powołując się na wcześniejsze orzecznictwo, zgodnie z którym współwłaściciele nieruchomości, zawierając umowę o jej podziale quoad usum, mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia na nią wydatków, określone w art. 206 i 207 k.c. (patrz uchwały Sądu Najwyższego z 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 oraz z 28 września 1963 r., III CO 33/62). W takim też zakresie pogląd powyższy był podstawą niektórych orzeczeń sądów powszechnych, w tym również Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

Należy jednak stwierdzić, że w sprawie niniejszej współwłaściciele nie zawarli umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum. Zatem wykładnia art. 12 ust 2 u.w.l. oparta na tak określonym założeniu nie znajduje tu zastosowania.

Sąd Apelacyjny w składzie orzekającym w sprawie niniejszej podziela jednak stanowisko zaprezentowane przez Sąd Okręgowy uznając za przesądzający argument, iż ustawa o własności lokali zawiera w wielu kwestiach autonomiczne, choć treściowo zbieżne z przepisami art. 206-207 k.c., regulacje zasad zarządzania przedmiotem współwłasności należącej do tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej. Zatem ocena norm rządzących oboma typami wspólności musi być dokonywana z uwzględnieniem ich specyfiki. W szczególności tego, że stosunek współwłasności nieruchomości wspólnej ma charakter przymusowy (art. 3 ust. 1 u.w.l.) i służebny wobec samego prawa własności lokalu i funkcjonalnie z nim związany. O ile więc współwłaściciele rzeczy w częściach ułamkowych cieszą się znaczną swobodą w kształtowaniu zasad wykonywania swego prawa, a w przypadku trudności w harmonijnym jego wykonywaniu mogą żądać zniesienia współwłasności, o tyle na gruncie reżimu nieruchomości wspólnej granicą swobody współwłaścicieli jest zachowanie przeznaczenia tej nieruchomości, jako umożliwiającej korzystanie z lokali (patrz Tymoteusz Barański komentarz do art. 12 u.w.l. w H. Izdebski (red.), T. Barański, K. Buliński. Ustawa o własności lokali. Komentarz. (...), 2019). Również względy pewności obrotu wymagają, by nabywca lokalu mógł w porę ocenić, z jakim zakresem ciężarów związane będzie nabywane przezeń prawo, co gwarantuje przyjęcie, że art. 12 ust 2 u.w.l. ustanawia w tym względzie zasadę nie podlegającą modyfikacji w drodze uchwał wspólnoty. Jedyne odstępstwo od tej zasady wprowadza zaś art. 12 ust 3 u.w.l. Przy czym istnienie tego przepisu potwierdza bezwzględnie obowiązujący charakter art. 12 ust. 2 u.w.l. Nie byłby bowiem potrzebny, gdyby właściciele lokali mogli na zasadzie autonomii swej woli ukształtować rozliczenia związane z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej inaczej, niż wynika to z powyższego przepisu. Podobne stanowisko tut. Sąd wyraził w wyroku z 11 września 2019, wydanym w sprawie V ACa 584/18 stwierdzając, że udział w części wspólnej nieruchomości wyznacza korporacyjne, ścisłe uprawniania właścicieli, związane ze wszystkimi, w tym personalnymi oraz organizacyjnymi, sprawami wspólnoty. Określa tym samym pozycję prawną, w tym siłę głosu właścicieli poszczególnych lokali, a więc również ich wpływ na wybór zarządu i jego zmianę, decyzje dotyczące przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, sposób jej urządzenia i funkcjonowania. Wielkość udziałów w części wspólnej nieruchomości, dopóki nie zostanie zmieniona, dostosowana do normy art. 3 ustawy, stanowi więc podstawową kategorię prawną przy ustalaniu pozycji prawnej właścicieli lokali we wspólnocie, która jest obowiązana do tej kategorii prawnej dostosować również decyzje dotyczące obciążenia właścicieli kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztami remontów.

Podzielając powyższą ocenę Sąd Apelacyjny zważył też, że w sytuacji, gdy art. 12 ust 2 u.w.l. ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej, Sąd Okręgowy trafnie uznał sporną uchwałę nr (...) za sprzeczną z prawem. Przewiduje bowiem, że zaliczki na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej pobierane są od właścicieli lokali w stosunku do powierzchni użytkowej lokali, bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych. A przy takim sposobie naliczania zaliczek właściciele lokali, do których nie przynależą żadne pomieszczenia, ponoszą stosunkowo wyższe obciążenia, niż właściciele lokali z pomieszczeniami przynależącymi do lokali, co jest niezgodne z art. 12 ust. 2 u.w.l. Nawet gdyby uznać za prawdziwe twierdzenia skarżącej, że każdy lokal objęty wspólnotą ma jakieś pomieszczenie przynależne, nie udowodniła ona tego, że po uwzględnieniu powierzchni takich pomieszczeń stosunek, w jakim każdy z członków zobowiązany jest ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie uległ by zmianie. Uzasadnienia dla spornej uchwały nie może też stanowić ani fakt, że wpisane w księdze wieczystej wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej związane z własnością lokali nie sumują się do liczby 1, ani treść uchwały (...), ani też praktyka utrzymująca się od wielu lat w pozwanej Wspólnocie, gdyż nie uchylają zasady wynikającej z tego przepisu.

Apelacja pozwanej jest więc nieuzasadniona.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/details/$N/ ... -12-04_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”