Czynności notarialne przy uchwale zmieniającej sposób zarządu; możliwość zmiany głosu oddanego na uchwałę

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czynności notarialne przy uchwale zmieniającej sposób zarządu; możliwość zmiany głosu oddanego na uchwałę

#1 Post autor: piotrusb » 20-07-2020, 14:22

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 3 marca 2020 r., sygn. akt I ACa 588/19.
Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 737) pozastawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Właściciele lokali mogą zatem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W umowie tej mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Na tym właśnie polega określenie sposobu zarządu.

Właściciele mogą również zmienić sposób ustalonego już zarządu (np. w miejsce zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy), co wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust 2a ustawy o własności lokali). Dochowanie tego ostatniego wymogu jest obligatoryjne, bowiem niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest to, według określenia z art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali, uchwała „niezgodna z przepisami prawa”, która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy.

Zwrócić należy uwagę, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 540) notariusz jest powołany do dokonywania czynności notarialnych, które mają formę notarialną, tj. przybierają postać dokumentów notarialnych (art. 2 § 2 ustawy). W art. 79 tej ustawy zawarty został zamknięty katalog czynności notarialnych, wśród których wymieniono sporządzanie aktów notarialnych i spisywanie protokołów (art. 79 ust. 4). Formę notarialną ma każdy dokument sporządzony przez notariusza zgodnie z prawem, który przybiera postać pisemną, przy czym ustawa nie precyzuje wymogów, którym taki dokument powinien odpowiadać.

Zgodnie z art. 104 ustawy Prawo o notariacie notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych (§ 1). Jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i notariusz (§ 2). Protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego (§ 4).

W doktrynie wskazuje się, że notariusz nie stwierdza tożsamości wszystkich uczestników np. zgromadzenia wspólników (walnego zgromadzenia). Rolą notariusza jest bowiem odnotowanie przebiegu takiego zgromadzenia, do przewodniczącego zgromadzenia należy zaś m.in. dopuszczanie do udziału w tym zgromadzeniu, a zatem też ustalanie tożsamości i uprawnienia do uczestniczenia w obradach oraz wykonywania prawa głosu. Przyjęcie odmiennej konstrukcji, w której to rolą notariusza jest sprawdzanie tożsamości i legitymacji do udziału w zgromadzeniu, czyniłoby bezprzedmiotowe funkcjonowanie na tym zgromadzeniu przewodniczącego (por. A. Nowacki, Obrady zgromadzenia, cz. 2, s. 63 i n.). Z punktu widzenia zatem warunków formalnych aktu notarialnego określonych w art. 92 § 1 pkt 4 Prawa o Notariacie oraz wymagań art. 85 tejże ustawy, wystarczające jest ustalenie i wskazanie przez notariusza tożsamości przewodniczącego. Protokół zgromadzenia, który zgodnie z art. 104 § 4 Prawa o Notariacie zostaje spisany jako akt notarialny (w formie aktu notarialnego), polega na stwierdzeniu faktu (czynu) powzięcia uchwały w obecności notariusza o ściśle sformułowanej treści. Protokół notarialny zaświadcza więc urzędowo fakt podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały określonej treści (por. post. SN z 16.1.2002 r., IV CKN 632/00).

W związku z tym stwierdzić należy, że sporządzony przez notariusz A. D. dokument spełnia wymagania określone w art. 92 ustawy Prawo o notariacie, co oznacza, że został sporządzony w formie właściwej dla uchwał o zmianie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nie można też przyjąć jak twierdzi skarżąca, iż udział notariusza sprowadzał się do fikcji, gdyż obowiązki notariusza sprowadzały się jedynie do wyżej wskazanych czynności.

Przypomnieć także trzeba, że zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Brak podstaw do przyjęcia, że na zebraniu w dniu 13 marca 2019 r. właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przyjęto inny sposób głosowania niż według wielkości udziałów.

Poza sporem powinna być dopuszczalność uczestniczenia w zebraniu właścicieli i oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały przez pełnomocnika. Kwestię formy pełnomocnictwa do udziału w zebraniu właścicieli lokali i głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jednoznacznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z 15 stycznia 2016 r., I CSK 1047/14, w którym stwierdził, że ustawowy wymóg zaprotokołowania uchwały przez notariusza nie odnosi się do formy pełnomocnictwa z uwagi na to, że forma aktu notarialnego jest zastrzeżona dla samej uchwały, a nie dla czynności oddania głosu, do której upoważnia pełnomocnictwo (tak też m.in. wyrok SN z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00). W orzeczeniach tych SN zwrócił uwagę na różnicę w oddaniu głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od samej uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest bowiem dopiero następstwem głosowania. Pełnomocnik nie jest zatem umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz, a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego, to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Oznacza to zaś, że pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga formy aktu notarialnego. Tym samym nie powinna budzić wątpliwości skuteczność głosu oddanego w imieniu M. S. właścicielki lokalu nr (...) przez działającego w oparciu o pisemne pełnomocnictwo rodzajowe T. D., co zostało odnotowane w protokole z walnego zebrania właścicieli nieruchomości. (...)

Kwestią sporną pozostawała jeszcze skuteczność uchylenia się H. K. od skutków oświadczenia w postaci oddania głosu za podjęciem spornej uchwały. Dla skuteczności oświadczeń o uchyleniu się koniecznym byłoby wykazanie, że dana osoba głosując działała pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, który to błąd był istotny (art. 84 k.c.). Okoliczności sprawy nie dawały jednak podstaw do przyjęcia, że H. K. głosując za podjęciem uchwały działał pod wpływem błędu, co do treści czynności prawnej. Z okoliczności sprawy wynika bowiem jedynie, że po dwóch dniach zmienił zdanie w sprawie poddanej pod głosowanie. Taki przypadek nie jest jednak objęty dyspozycją art. 84 k.c., który to przepis dla skuteczności uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli wymaga pozostawania w mylnym przeświadczeniu o rodzaju dokonywanej czynności prawnej, czy jej przedmiocie, co nie miało miejsca w sprawie. Głosujący wiedział bowiem, w jakiej sprawie oddaje głos, a fakt, że po przemyśleniu zmienił motywy swej decyzji nie oznacza, że działał pod wpływem błędu. Próbę uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli o oddaniu głosu za uchwałą o podziale należało więc uznać za nieskuteczne prawnie.

Reasumując stwierdzić należy, że choć zaskarżona uchwała nie była pozbawiona błędów formalnych, gdyż – na co słusznie zwrócił uwagę Sąd I instancji – uzasadnione wątpliwości budziła skuteczność głosów oddanych w imieniu I. i M. R., tym niemniej ostatecznie za podjęciem uchwały głosowali współwłaściciele dysponujący (...), a zatem więcej niż połową z (...) udziałów. (...) Ma to o tyle istotne znaczenie, że w judykaturze i doktrynie utrwalony jest pogląd, iż zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Istotne jest bowiem, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą. Na gruncie sprawy niniejszej stwierdzić zaś należy, że nie zostało w żaden sposób wykazane, aby uchybienia te miały wpływ na treść zaskarżonej uchwały w zakresie wskazanym w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W efekcie brak było podstaw uzasadniających uchylenie spornej uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-03_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”