Wybudowana przez właściciela lokalu na nieruchomości wspólnej przybudówka pozostaje częścią nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5162
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wybudowana przez właściciela lokalu na nieruchomości wspólnej przybudówka pozostaje częścią nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 20-07-2020, 14:02

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. akt I ACa 481/19.
Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie art. 25 uwl uchwały wspólnoty może polegać zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie właściciel lokalu może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym w doktrynie przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Oznacza to, że nawet gdyby w istocie w trakcie procedowania nad podjęciem spornej uchwały miały miejsce jakiekolwiek uchybienia o charakterze formalnym, to mogłyby one doprowadzić do uwzględnienia powództwa, gdyby powodom udało się wykazać, że np. brak umieszczenia uchwały w porządku obrad miał wpływ na wyniki głosowania. Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym podziela także stanowisko wyrażone przez SA w B. w uzasadnieniu wyroku z 24 stycznia 2013 r., I ACa 778/12, zgodnie z którym „ustawodawca w art. 25 ust. 1 ustawy odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania”.

Kolejną podstawę powództwa może stanowić zarzut naruszenia przez zaskarżaną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszenie interesów właściciela lokalu. Nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W doktrynie podnosi się, iż sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3). Podkreślić w tym miejscu należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną.

W związku z tym zwrócić należy uwagę, że spór w niniejszej sprawie dotyczy pomieszczenia o pow. 19,99 m 2 („przybudówki”) przyległego do lokalu należącego do powodów, do którego jednak nie dysponują oni prawem własności. Poza sporem jest, że to jeden z właścicieli rozbudował budynek na własne potrzeby i w sposób wyłączny korzystał z budynku po jego rozbudowie. Niezależnie jednak od tego, kto poczynił nakłady na wybudowanie tego pomieszczenia, stanowi ono nieruchomość wspólną. W okolicznościach niniejszej sprawy nie ma też większego znaczenia, że na podstawie wcześniejszej uchwały to właśnie Bank korzystał wyłącznie z tej części nieruchomości. W uchwale tej w istocie mowa jest o oddaniu tej części nieruchomości wspólnej jednemu z właścicielowi, która powstała jego staraniem i nakładem, co stanowi potwierdzenie istniejącego dotąd stanu powstałego na skutek wcześniejszej akceptacji przez pozostałych współwłaścicieli rozbudowy i modernizacji budynku, przy czym bezpłatne korzystanie stanowiło swoisty ekwiwalent za poniesione koszty modernizacji. Obecnie zaś nic nie stało na przeszkodzie, aby współwłaściciele - w ramach zarządu nieruchomością wspólną - zmienili zasady i formę korzystania, także w zakresie ewentualnej odpłatności z tego tytułu czynszu. W zaskarżonej uchwale właściciele zadecydowali właśnie o tym, że uprawniają zarząd do zawarcia z jednym z właścicieli umowy dotyczącej odpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej, z której dotąd na podstawie wcześniejszego porozumienia korzystał nieodpłatnie. W świetle powyższego, trafna była konkluzja Sądu pierwszej instancji, że zaskarżona uchwała nie tylko nie naruszała, ale wręcz była zgodna z zasadami racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty.

W rozpoznawanej sprawie brak jest również podstaw do uznania, że uchwała z dnia 28 lutego 2018 r., może naruszać interes powodów, jak właściciela jednego z lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Kwestia ta była przedmiotem licznych orzeczeń, w których wykrystalizował się pogląd, że interes właściciela lokalu powinien być oceniany w kategoriach obiektywnych. Samo zaś naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16; Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 maja 2015 r., I ACa 68/15). Należy przy tym zwrócić uwagę, że pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności z uwagi na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Wobec tego interesy poszczególnych właścicieli winny być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych. Wprawdzie nie można zakładać, że interes większości właścicieli lokali ma pierwszorzędne znaczenie nad interesem indywidualnego właściciela, niemniej jednak dla uznania prymatu interesu pojedynczego właściciela, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony jego interesu, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W świetle powyższych rozważań zwrócić należy uwagę, że powodowie podnosili, iż wraz z nabyciem prawa własności do lokalu użytkowego, jednocześnie nabyli prawo do nieodpłatnego korzystania z przyległego pomieszczenia o pow. 19,99 m2. Do wniosków takich nie prowadzi jednak treść umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2016 r., z której wynika, że wraz z lokalem nabyli jedynie prawa i roszczenia z tytułu nakładów na przebudowę nieruchomości. Tych zaś praw nie można utożsamiać ani z uprawnieniem do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Podobnie praw posiadacza danej części nieruchomości, nie można utożsamiać z prawami jej właścicieli. Oczywistym jest bowiem, że w interesie posiadacza leży nieodpłatne korzystanie z nieruchomości, co jest jednak sprzeczne z interesem właściciela. W innym bowiem przypadku każda osoba władająca częścią nieruchomości mogłaby swoje prawo posiadania przeciwstawiać prawom właściciela, w tym uzyskiwania przychodów z swojej własności. Oznacza to zaś, że powodowie, którzy dotychczas wyłącznie korzystali z przedmiotowej części budynku, mogli być obciążeni przez Wspólnotę należnościami czynszowymi z tego tytułu. Tej treści uchwała nie narusza ich interesu, jako właścicieli lokalu przyległego do spornego pomieszczenia. Wręcz przeciwnie, dzięki uchwale zarówno oni, jak i inni współwłaściciele tego pomieszczenia (przybudówki), będą mogli czerpać wymierne korzyści finansowe. W tym stanie rzeczy, Sąd Apelacyjny przyjął, iż brak było podstaw określonych w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uzasadniających uchylenie zaskarżonej uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”