Nie można różnicować opłat ze względu na dostęp do windy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nie można różnicować opłat ze względu na dostęp do windy

#1 Post autor: piotrusb » 14-05-2020, 09:43

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 117/19.
Zaskarżona uchwała stanowiła, że opłata za windy będzie stanowić koszty wspólne wszystkich właścicieli Lokali ze zróżnicowanym sposobem ich naliczenia pomiedzy nimi. Lokale z klatką schodową z windą będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind. Natomiast lokale z klatkami schodowymi bez windy będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind we Wspólnocie – co będzie stanowiło podział kosztów na wszystkie lokale nie posiadające dostępu do windy bezpośrednio z korytarzy.(...)

Nie może budzić wątpliwości , iż określenie rozmiaru obowiązku finansowanego członka Wspólnoty wynikającego z jego partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest materią którą - z woli ustawodawcy- ma określać uchwała członków Wspólnoty./ argument z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali [ jedn. tekst DzU z 2019 poz.737 /. Jej artykuł 12 ust. 2 zawiera uregulowane dotyczące zasad rozliczania pomiędzy członkami Wspólnoty Mieszkaniowej pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej jak również ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z jej utrzymaniem. Zgodnie z nim, jedynym kryterium według którego możliwym jest ustalenie proporcji tego udziału tak w pożytkach i dochodach z jak i obciążeniach w tym kosztach związanych z nią jest udział każdego właściciela lokalu / lokali / w nieruchomości wspólnej. Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wykluczone jest różnicowanie sytuacji członków Wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów, a uchwała która dla takiego zróżnicowania byłaby podstawą, jako niezgodna z tym przepisem podlega, w razie jej zaskarżenia, uchyleniu, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy.

Nie można jednak przepisu tego rozumieć jako stanowiącego podstawę do rozkładu tych ciężarów w takiej samej wysokości na wszystkich członków Wspólnoty np. według stawki odniesionej do parametru metra kwadratowego powierzchni lokalu, bez uwzględnienia faktu wzajemnego zróżnicowania kosztów związanych eksploatacją poszczególnych lokali, będących pochodnymi ich wzajemnych różnic, wynikających z ich wzajemnie odmiennych kategorii / por. także aprobowane przez Sąd Apelacyjny w składzie rozstrzygającym sprawę, motywy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r , sygn. II CKN 226/97, które zostały, jak się wydaje, wadliwie odczytane przez Sąd I instancji, który do tego judykatu także odwoływał się w motywach zaskarżonego wyroku /. Tak rozumiana jednolitość jest wykluczona tym bardziej, że sama ustawa pozwala na zróżnicowanie zakresu tej partycypacji ze względu na rodzaj lokalu, którego własność służy członkowi Wspólnoty.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy, właściciele lokali użytkowych, na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być obciążeni w większym zakresie aniżeli wynika to z proporcji określonej przez ich udział w nieruchomości wspólnej, które pozostaje nadal kryterium zasadniczym tymi kosztami o ile uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zatem aby takie zwiększenie było usprawiedliwione, sposób tego korzystania (a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu)
musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka Wspólnoty. Opisany w zdaniu ostatnim art. 12 ust. 3 ustawy warunek tylko podkreśla wyjątkowość samego uregulowania.

Dla porządku należy odnotować, że powołując się na to odstępstwo od zasady ustalenia zakresu udziału członków Wspólnoty w takich kosztach, Sąd Najwyższy w judykacie z 16 września 2015 r , sygn.III CSK 446/14 potwierdził możliwość takiego ukształtowania, w drodze umowy pomiędzy Wspólnotą reprezentowaną przez zarząd a jej członkiem, sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej, nie służącej potrzebom pozostałych, który uzasadnia również takie zwiększenie.

Wskazując na krytyczne stanowisko niektórych z przedstawicieli literatury przedmiotu wobec tego orzeczenia z uwagi na chybiony ich zdaniem i odosobniony w świetle ukształtowanego orzecznictwa pogląd o dyspozytywnym charakterze art. 12 ust. 2 ustawy, Sąd Apelacyjny uznaje, iż nie będzie zajmował stanowiska w tej kwestii tym bardziej, że jest to zbędne dla oceny roszczenia zgłoszonego w niniejszej sprawie.
Pamiętać bowiem należy, że ramach Wspólnoty Mieszkaniowej „(...) „ w K. nie doszło, jak w stanie faktycznym opisanym w judykacie SN do umownego podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej. Z okoliczności ustalonych w sprawie wynika, że wszystkie lokale w ramach Wspólnoty, których dotyczy uchwała w tym te zlokalizowane bezpośrednio przy windach, mają charakter lokali mieszkalnych. Skoro tak to - de lege lata - brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały Wspólnoty różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej. Tym bardziej do tego, aby obowiązek ten poza jego granice ustalone na jego podstawie zwiększać ze względu sposób korzystania z takiego lokalu warunkowanego m. in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami Wspólnoty, dostępie.

Już tylko na marginesie należy zauważyć , że strona pozwana nie starała się nawet dowodzić, że podjęta uchwała ma uzasadnienie ekonomiczne w postaci rzeczywistego podwyższenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez to, iż niektóre z lokali mieszkalnych są umiejscowione bliżej, a pozostałe dalej od szybów dźwigów osobowych, w warunkach gdy, co było poza sporem, wszyscy członkowie Wspólnoty mogą - na równych prawach - z tych dźwigów korzystać.

Z podanych przyczyn uznać należało, że wprowadzone zaskarżoną uchwałą zróżnicowanie w zakresie obowiązków finansowych członków pozwanej Wspólnoty - właścicieli lokali mieszkalnych jest niezgodne z art. 12 ust. 2 w zw z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-11_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”