Z FR można finansować inwestycje; zaskrżenie uchwały na podstawie art. 25 uwl i art. 58 kc

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 2 marca 2020 r., sygn. akt I C 1182/19.

Powód sformułował pozew w sposób wskazujący, że kwestionuje tylko treść decyzji Wspólnoty wyrażoną w zaskarżonej uchwale, a nie podnosił zarzutów dotyczących zachowania jej formalnej ważności (związanej z przestrzeganiem reguł podejmowania uchwał). Dopiero na późniejszym etapie, gdy pozwany zakwestionował możność podważania uchwały w trybie przedmiotowego powództwa, powód zaczął także twierdzić, że uchwała nie została podjęta wobec niezachowania wymagań formalnych, w tym że z tego względu nie miał możności zaskarżenia jej w trybie przewidzianym ustawą szczególną o własności lokali1 - z art. 25, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Wobec brzmienia przytoczonego przepisu widoczne jest, że zarzuty powoda wpisują się w zakres objęty tą regulacją. Przestrzeganie formuły podważania uchwał wynika z samego założenia co do ingerencji sądu w działalność wspólnoty, która może nastąpić tylko w przypadku naruszeń praw i ma przede wszystkim charakter gwarancyjno-ochronny. To bowiem właściciele lokali decydują o wspólnocie, którą tworzą.

Gdyby sąd miał badać uchwałę w trybie art. 25 uwl, należałoby zauważyć, że zastrzeżenia powoda nie dotyczą bezpośrednio zaskarżonej uchwały, lecz jej konsekwencji finansowych. Bezpośrednio w uchwale nie ma bowiem decyzji o wykorzystaniu na wykonanie przewidzianego nią zadania środków z funduszu remontowego. Wspólnota podjęła zatem decyzję o zagospodarowaniu swojego terenu. Przy tym choć powód nie akcentował wobec sądu (a tylko wskazał na zgłoszenie dokonane innemu podmiotowi), że zajęcie terenów zielonych na parking budzi zastrzeżenia, to należy zauważyć, że problem braku miejsc parkingowych jest ogólnie zauważany jako dotkliwy, jak i potrzeba zapewnienia zieleni. W tej sytuacji można tylko oczekiwać, że zabudowa parkingowa (lub szerzej terenu Wspólnoty) zostanie wzbogacona o elementy zieleni (np. poprzez nasadzenie drzew). Zaskarżona uchwała nie stoi temu na przeszkodzie. Natomiast kwestia finansowania zadania ze środków Wspólnoty jest oczywista i rzeczą Wspólnoty jest decyzja o źródle środków na realizację zadania. Skoro w samej uchwale nie ma jeszcze bezpośredniej informacji o finansowaniu ze środków funduszu remontowego i kwestia ta byłaby objęta badaniem sądu, można sygnalizacyjnie zauważyć, że zagospodarowanie terenu Wspólnoty może wiązać się z wydatkami szerszymi niż koszty bieżącej eksploatacji, a wobec tego skorzystanie ze środków funduszu remontowego na cele związane ze zorganizowaniem terenu Wspólnoty może wydawać się zasadne (jak też decyzja o innym źródle finansowania). Następna kwestia ograniczonej możności korzystanie z tak utworzonych miejsc parkingowych - również podlega decyzjom Wspólnoty, gdyż w zaskarżonej uchwale nie ma określonych zasad korzystania z tego terenu, by możliwa była ocena, czy dochodzi do naruszenia interesów części członków Wspólnoty na rzecz korzyści innych. W podsumowaniu należy zauważyć, że powód nie dostarczył dowodów, które miałyby wykazywać, że zaskarżona uchwała pociąga tak dalekie skutki, że należało przy jej badaniu objąć zagadnienia bezpośrednio w niej nie wyrażone.

Przede wszystkim jednak powyższy wywód służył wskazaniu, że nawet gdyby sąd badał uchwałę w trybie art. 25 uwl, nie miał obecnie podstaw do jej podważenia. Dlatego negowanie uchwały w innym trybie, którego zastosowanie budzi wątpliwości, tym bardziej jest niezasadne. Odniesienie się do art. 58 z części ogólnej kodeksu cywilnego, przy założeniu, że zachodzą przypadki, uzasadniające oparcie się na tej konstrukcji, powinno dotyczyć poważniejszych zagadnień, niż w zwykłym trybie kontroli z art. 25 uwl (generalnie jednak pobieżny przegląd orzecznictwa z portali internetowych także wskazuje, że neguje się możność korzystania z innego trybu niż art. 25 uwl).

Poza tym wobec obrony podjętej przez pozwaną, powód nie doprowadził do wykazania zarzutów dotyczących naruszeń formalnych, podważających uchwałę, a przy tym ich rozpoznanie mogło budzić wątpliwości, czy nie są spóźnione. Mimo tego, mając na uwadze przeprowadzone postępowanie dowodowe - stwierdzić należało, że nie zostały podważone dokumenty dotyczące głosowania za uchwałą wymaganą większością głosów, a uzupełnione zeznaniami świadka i przedstawiciela pozwanej oraz pozostałymi zgromadzonymi w sprawie dokumentami – potwierdzały, że zachowano tryb procedowania uchwały, jak i niezachowanie przez powoda terminu do wniesienia pozwu w trybie art. 25 uwl (członkowie Wspólnoty po podjęciu uchwały otrzymują informację o tym fakcie). W końcowym etapie także powód nie był już tak pewny, czy termin na zaskarżenie uchwały minął mu bez możliwości jego dochowania. Próbował bowiem usprawiedliwić, dlaczego nie działał wcześniej, ze względu na brak czasu przez wyjazd do sanatorium i leczenie, obowiązki związane z opieką nad wnukami. Potwierdził także, że był na zebraniu w 2018 r., gdy podjęto uchwałę o finasowaniu wykonania zaskarżonej uchwały, a negował by przy tej okazji powziął o niej informację (wspomniał, że nie była omawiana, ale zarzut ten można ocenić tylko jako bezprzedmiotowy, skoro uchwała była podjęta i omawiano na dorocznym zebraniu sprawy Wspólnoty oraz podejmowano decyzję finansową, a więc pominięcie faktu podjęcia zaskarżonej uchwały, o czym mówiła członkini zarządu, nie było możliwe, choć oczywiste jest, że nie podlegała omówieniu jakby była głosowana na tym zebraniu).

Wobec powyższego należało stwierdzić, że sąd podziela stanowisko przedstawione w sprawie przez pozwaną oraz przytoczone przez nią orzecznictwo, gdzie w podobny sposób intepretowano funkcjonowanie ustawy o własności lokali. Nadmienić też należy, że także powód nie wspominał, by inni członkowie Wspólnoty negowali zaskarżoną uchwałę. Wspomnieć można, że przegląd informacji o funkcjonowaniu Wspólnot na podstawie ogólnie dostępnych informatorów internetowych także jest potwierdzeniem nie tylko problemów z decyzjami dotyczącymi dysponowania miejscami postojowymi, ale i poglądu, że z funduszu remontowego można finansować także inwestycje, w tym polegające na zagospodarowaniu tereny Wspólnoty (poza jednym przypadkiem odwołania się do orzeczenia, na które powołał się także powód w piśmie do zarządcy, bardzo wąsko intepretującego ustawę w oparciu o zawężoną wykładnię językową, bez odniesienia się do celu całej regulacji).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-20_001