Umowa quoad usum w sprawie użytkowania miejsc parkingowych może być zmieniona uchwałą wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Umowa quoad usum w sprawie użytkowania miejsc parkingowych może być zmieniona uchwałą wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 27-02-2020, 16:29

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/19.
Sąd Apelacyjny podziela stanowisko pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, mające swe uzasadnienie w przywołanej zarówno przed Sądem pierwszej instancji, jak i w złożonym środku zaskarżenia, uchwale Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2009r., III CSK 325/09, że w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali, ponieważ z istoty swej ma on charakter tymczasowy. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela (w realiach niniejszej sprawy powoda), ale nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną ocenianą m. in. w świetle zasad współżycia społecznego. Innymi słowy, Sąd Najwyższy wskazał na możliwość podejmowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwał zmieniających ustalony wcześniej podział do korzystania jako umowy z zakresu prawa rzeczowego, która może być modyfikowana wobec wyrażonej w uchwale woli większości współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, stanowiącym odpowiednik art. 206 k.c. i art. 207 k.c., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem a pożytki i inne przychody z tej nieruchomości przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis ten ma charakter dyspozytywny a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali albo też zmodyfikowanie poprzednio zawartej w tym przedmiocie umowy oraz zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu.

Powód, jako deweloper budujący nieruchomość bezspornie miał decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do naziemnych miejsc postojowych a polegające na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego względnie lokalu o innym przeznaczeniu, w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości. Skutkiem tego rozwiązania jest fakt, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Natomiast okoliczność, że właściciele poszczególnych lokali określili w umowach z powodem jako dotychczasowym właścicielem nieruchomości sposób korzystania z miejsc postojowych, skutkiem czego w akcie notarialnymdokonano podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu niemieszkalnego nr (...) przysługuje prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, stanowiącej naziemne miejsca postojowe oznaczone numerami od (...), który to podział został ujawniony w księdze wieczystej KW (...), nie zmienia faktu, że podział taki jako podział quoad usum części nieruchomości wspólnej, może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. W treści zawartych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, nabywcy lokali, będący obecnie członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nie zrzekli bowiem się prawa do modyfikowania zawartych przez powoda umów o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze uchwały a jedynie zrezygnowali z możliwości odwołania udzielonych pełnomocnictw oraz oświadczyli, że nie będą zgłaszać w przyszłości roszczeń z tytułu zawarcia umów o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, nabywcy poszczególnych lokali co prawda zrzekli się możliwości odwołania pełnomocnictw udzielonych powodowi Z. P. i K. N. a także złożyli oświadczenia, że nie będą zgłaszać roszczeń w związku z zawartymi przez powoda Z. P. lub K. N. umowami o korzystanie z nieruchomości wspólnej ale nie zrzekli się możliwości zawierania samodzielnie umów w tym przedmiocie lub też podejmowania – jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej – w tym zakresie uchwał. Nie ma zatem znaczenia fakt, że nabywcy poszczególnych lokali nigdy nie uchylili się od skutków prawnych oświadczeń złożonych w umowach sprzedaży poszczególnych lokali, ani też że nigdy nie wypowiedzieli udzielonych Z. P. i K. P. pełnomocnictw.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego uchwały pozwanej wspólnoty w sprawie wyrażenia zgody oraz dokonania zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez zmianę umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania z zewnętrznych miejsc postojowych oraz będąca jej konsekwencją uchwała w sprawie wyrażenia zgody oraz upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do zmiany przeznaczenia oraz wynajmu części wspólnych nieruchomości, w sposób oczywisty naruszają subiektywny interes powoda jako osoby prowadzącej w przeszłości działalność gospodarczą w lokalu użytkowym nr (...), ponieważ na skutek dokonanego na mocy przywołanego w pozwie aktu notarialnego powód miał do wyłącznej dyspozycji aż 12 naziemnych miejsc postojowych. Niemniej jednak, uchwalona zaś przez właścicieli lokali zmiana sposobu korzystania z miejsc postojowych, odpowiada zasadom współżycia społecznego i jako taka nie uzasadnia uchylenia zaskarżonych uchwał z mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ do czasu podjęcia zaskarżonych uchwał pozostali właściciele 16 lokali mieszkalnych o numerach od (...) a także właściciel lokalu niemieszkalnego o numerze (...), nie dysponowali żadnym miejscem postojowym naziemnym, podczas gdy powód dysponował aż 12 takimi miejscami. Modyfikując zatem w zaskarżonych uchwałach dotychczasowy podział quoad usum części nieruchomości wspólnej w odniesieniu do naziemnych miejsc parkingowych zasadnie członkowie wspólnoty mieszkaniowej zrównoważyli zapotrzebowanie wszystkich właścicieli lokali na miejsca postojowe co w realiach tej sprawy ma swe uzasadnienie w fakcie nie nabycia przez niektórych właścicieli lokali miejsc postojowych w garażu podziemnym z pewnością z uwagi na ich relatywnie wysoką cenę a także w ogólnym deficycie miejsc parkingowych na terenie (...) W. a w tym w szczególności na samej ulicy (...), ponieważ na przyległym do niej chodniku zostały zainstalowane przez (...) W. słupki, uniemożliwiające parkowanie samochodów przy ulicy w korelacji z faktem, że obecnie posiadanie samochodu nie dobrem luksusowym ale koniecznością życia codziennego. Nie może budzić wątpliwości, że właściciele samochodów, dla których pojazdy te stanowią wynik ich pracy, chcą utrzymywać pojazd w dobrym stanie a przy tym mieć perspektywę niezakłóconego i łatwego przechowywania. Temu celowi służą parkingi, których urządzenie w obecnych realiach jest normą a parkingi mogą służyć nie tylko członkom wspólnoty, ale także ich gościom. W takiej zaś sytuacji brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia interesów powoda w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonych uchwał tym bardziej, że – stosownie do zaskarżonej uchwały, powód, jako członek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, również będzie mógł korzystać z zewnętrznych miejsc parkingowych za zasadach ustalonych przez zarząd wspólnoty w trybie określonym uchwałą, a tym samym nie jest tak, jak on sam akcentuje, że został w ogóle pozbawiony możliwości korzystania z 12 naziemnych miejsc parkingowych. Dodatkowo zaś powód dysponuje jeszcze kilkoma miejscami parkingowymi w garażu podziemnym, które także służą zaspokajaniu jego potrzeb, związanych z koniecznością parkowania pojazdów mechanicznych na terenie nieruchomości.

Także z przyczyn podanych powyżej brak jest uzasadnienia dla uchylenia uchwałpozwanej wspólnoty z tego powodu, że są one sprzeczne z postanowieniami umowy właścicieli lokali a tym samym, że w realiach niniejszej sprawy zaistniała druga z przesłanek uchylenia uchwał, o której mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, skoro uwzględniają one zasady współżycia społecznego i równoważą zapotrzebowanie wszystkich właścicieli lokali na miejsca parkingowe.(...)

...wobec podniesionego w złożonym środku zaskarżenia zarzutu naruszenia art. 385 ( 1) k.c. należy wskazać, że nie mógł on odnieść zamierzonego skutku. Abuzywność klauzul, zawartych w umowach przenoszących własność poszczególnych lokali mieszkalnych, a w tym w szczególności odnosząca się do możliwości zrzekania się przez konsumentów prawa do odwoływania pełnomocnictw oraz zastrzegania niewygasającego charakteru pełnomocnictwa, na którą powołała się pozwana wspólnota, stanowi wyłącznie uprawnienie konsumenta w ramach sporu z przedsiębiorcą. Wynika to po pierwsze z faktu, że powództwo o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone działa jednokierunkowo, tj. na rzecz wszystkich osób trzecich, ale wyłącznie przeciwko pozwanemu przedsiębiorcy, przeciwko któremu ten wyrok został wydany (uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r., III CZP 17/15). Po drugie, pomimo że co do zasady sankcja dotykająca postanowienie niedozwolone ma być uwzględniana przez sąd z urzędu, a także ma oddziaływać z mocą wsteczną, to sankcja ta nie może działać wbrew woli konsumenta. Zgodnie bowiem z linią orzeczniczą TSUE (TSWE) sąd krajowy nie może wyłączyć zastosowania danej klauzuli, jeżeli konsument – po poinformowaniu go przez sąd – oświadczy, że nie chce, by sankcja znalazła zastosowanie w stosunku do tego postanowienia. Konsument, zgodnie z orzecznictwem TSUE (TSWE), może więc w toku postępowania sprzeciwić się uznaniu postanowienia za niewiążące, a na sądzie krajowym ciąży obowiązek uwzględnienia takiej woli [takie stanowisko zajął TSUE (TSWE) m.in. w: wyroku z 4 czerwca 2009 r., C-243/08, Pannon GSM Zrt. v. Erzsébet Sustikné Győrfi , ECLI:EU:C:2009:350; wyroku z 21 lutego 2013 r., C-472/11, Banif Plus Bank Zrt v. Csabie Csipaiowi, Viktórii Csipai , ECLI:EU:C:2013:8 czy wyroku z 30 maja 2013 r., C-488/11, Dirk Frederik Asbeek Brusse i Katarina de Man Garabito v. Jahani BV , ECLI:EU:C:2013:341].

Sankcja dotykająca klauzul niedozwolonych ma być więc stosowana w interesie konsumenta, a nie na zasadzie automatyzmu działającego wbrew jego woli, która to wola w ramach tego procesu nie jest sądowi znana, ponieważ stronami tego procesu nie są konsumenci, zawierający umowy sprzedaży poszczególnych lokali, których dotyczą kwestionowane przez pozwaną, jako abuzywne, klauzule, lecz powód jako przedsiębiorca, który te klauzule miał stosować i pozwana wspólnota, która nie posiada statusu konsumenta z tej prostej przyczyny, że nie jest osobą fizyczną (art. 22 ( 1) k.c.). Co prawda kontrola postanowień wzorców umownych, która odbywa się na podstawie przepisów art. 385 (1) – 385 ( 3) k.c., może mieć zarówno charakter incydentalny lub abstrakcyjny, przy czym kontrola incydentalna dokonuje się w toku sporu toczącego się przed sądem na tle konkretnej umowy zawartej przez przedsiębiorcę z konsumentem a w jej ramach chodzi o ochronę indywidualnych interesów konkretnego konsumenta, który zawarł umowę z przedsiębiorcą, natomiast kontrola abstrakcyjna jest oderwana od faktu zawarcia konkretnej umowy i dotyczy postanowień wzorca umownego, którym posługuje się przedsiębiorca w relacjach z konsumentami a w jej ramach kontroli abstrakcyjnej ochronie podlega przede wszystkim interes publiczny. Niemniej jednak kontrola abstrakcyjna jest w obecnym stanie prawnym zastrzeżona, w zależności od daty wszczęcia poszczególnych postępowań, albo dla Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, albo dla Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, stosownie do ustawy o zmianie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz niektórych innych ustaw z 5 sierpnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1634) a niniejszej sprawie brak jest informacji, aby w realiach tej sprawy taka kontrola abstrakcyjna w odniesieniu do działań Z. P. została przeprowadzona przez umocowane do tego organy.

Odnosząc się natomiast do kwestii legitymacji czynnej powoda, uzasadnionego okolicznością zbycia przez powoda lokalu użytkowego na mocy umowy sprzedaży z 24 czerwca 2019 r., wskazać należy, że rację ma skarżąca wskazując, iż na zasadach ogólnych postępowania cywilnego, w procesie wszczętym na skutek powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali powód powinien posiadać legitymację procesową zarówno w chwili wyrokowania przed sądem pierwszej instancji, jak również i przed sądem drugiej instancji. Legitymacja procesowa jako materialnoprawna przesłanka powództwa powinna być badana przez sąd na każdym etapie postępowania a właściciel, który utracił prawo własności lokalu w trakcie trwającego już postępowania o uchylenie uchwały, traci legitymację czynną, przez co powództwo powinno podlegać oddaleniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 listopada 2012 r., I ACa 506/12). Zgodnie bowiem z treścią art. 316 k.p.c., sąd wydając wyrok, bierze pod uwagę stan rzeczy z chwili zamknięcia rozprawy, nie zaś wszczęcia postępowania. Zbywca lokalu z chwilą jego zbycia nabywa bowiem status osoby trzeciej względem wspólnoty mieszkaniowej, a sam fakt sprzeczności uchwały z prawem nie może stanowić uzasadnienia dla utrzymania legitymacji procesowej w zakresie powództwa o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (wyrok SA w Gdańsku z 26 października 2012 r., I ACa 572/12). Natomiast w przypadku sprzeczności uchwały właścicieli z prawem, jeśli jednocześnie odnosi się ona do interesu podmiotu, który utracił prawo własności lokalu, podmiot ten będzie mógł w każdym czasie skorzystać z powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały na zasadach ogólnych w drodze powództwa z art. 58 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c. Ewentualne zaś próby rozciągania legitymacji procesowej do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały na byłych właścicieli lokali wyłącznie z powołaniem na przesłankę naruszenia przez uchwałę jego interesu nie znajdują normatywnego uzasadnienia w przepisie art. 25 ustawy o własności lokali, który wprost uprawnienie takie przyznaje wyłącznie właścicielom, a co więcej nie uzależnia możliwości wniesienia powództwa od wykazania interesu prawnego przez skarżącego. Powód, wytaczając powództwo w tej sprawie, podniósł i wykazał dokumentami w postaci odpisów z ksiąg wieczystych, że jest właścicielem nie tylko lokalu użytkowego nr (...), lecz także lokalu mieszkalnego nr (...) a do dnia zamknięcia rozprawy przed Sądem Apelacyjnym nie zostało udowodnione, że powód obok lokalu użytkowego nr (...) zbył także lokal mieszkalny nr (...). Nieuprawnione jest natomiast stanowisko powoda, w ramach którego argumentował on, że zarzut utraty przez niego legitymacji czynnej z uwagi na to, że sprzedał lokalu użytkowy nr (...) w tej sprawie jest niezasadny z uwagi na treść art. 192 pkt 3 k.p.c. Zajmując takie stanowisko powód pominął, że przepis ten dotyczy zbycia w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem i ma zastosowanie, gdy strona powoła się na zdarzenie, które według prawa materialnego, zdolne jest wywołać następstwo prawne, czyli przejście uprawnienia lub obowiązku, stanowiącego przedmiot postępowania, na inny podmiot. W niniejszej sprawie przedmiotem sporu nigdy nie został objęty lokal użytkowy nr (...), który został sprzedany, lecz roszczenie o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwał pozwanej wspólnoty z 11 października 2017 r., które nie były przedmiotem tej ostatniej umowy. Tym samym art. 192 pkt 3 k.p.c. nie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Wobec natomiast okoliczności, że powództwo o uchylenie zaskarżonych uchwał podlegało oddaleniu a powód zgłosił w pozwie także żądanie ewentualne – o stwierdzenie nieważności zaskarżonych uchwał pozwanej wspólnoty, zaś z uwagi na uwzględnienie powództwa o uchylenie zaskarżonych uchwał, nie było ono przedmiotem rozważań Sądu Okręgowego, konieczną stała się analiza tego żądania przez Sąd Apelacyjny. Jak już bowiem zostało podniesione powyżej, dochodzenie stwierdzenia jej nieważności należy uznać za dopuszczalne na zasadach ogólnych, ponieważ zgodnie z art. 58 § 1 k.c., uchwała jako czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, natomiast w art. 25 ustawy o własności lokali przewidziano jedynie możliwość uchylenia uchwał z przyczyn określonych w tym przepisie. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku uchwał walnych zgromadzeń spółdzielni, dopuszczalne jest w takiej sytuacji wytoczenie na zasadach ogólnych powództwa o ustalenie (stwierdzenie) nieważności uchwały w trybie art. 189 k.p.c. Uchwała nieważna będzie mogła zostać zakwestionowana przez każdego, kto wykaże swój interes prawny (nie jedynie przez właściciela lokalu) i w każdym czasie (analogicznie na gruncie prawa spółdzielczego K. Pietrzykowski: Spółdzielnie mieszkaniowe, Warszawa 2018, komentarz do art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Nb 7), przy czym wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności uchwały powinno mieć zatem charakter środka wyjątkowego, którego stosowanie uzasadnione jest jedynie w sytuacjach, w których uchwała rażąco narusza prawo w stopniu niepozwalającym na jej dalsze utrzymanie w obrocie prawnym. Uwzględnienie powództwa z mocy art. 189 k.p.c. wymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek a mianowicie istnienia interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienia bądź nieistnienia danego stosunku prawnego bądź prawa w zależności od rodzaju żądania udzielenia ochrony prawnej. Interes prawny zachodzi wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 kwietnia 2007 r., III AUa 1518/05) a przy tym uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego należy pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, konkretnych okoliczności danej sprawy i od tego, czy w drodze innego powództwa strona może uzyskać pełną ochronę (wyrok Sądu Najwyższego z 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02). Natomiast brak interesu prawnego ma miejsce wówczas, gdy stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o świadczenie, ewentualnie innego powództwa, np. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, bądź w drodze podjęcia obrony w toku już wytoczonej przez pozwanego w procesie o ustalenie odrębnej sprawy o świadczenie (wyrok Sądu Najwyższego z 4 marca 2011 r., I CSK 351/10). Wobec stanu niepewności prawnej co ważności uchwał pozwanej wspólnoty, generujących potencjalną możliwość ewentualnych, wzajemnych dalszych roszczeń stron niniejszego procesu, dopiero uprawomocnienie się wyroku ustalającego w niniejszej sprawie zapewni stronom ochronę ich prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący pomiędzy stronami na tle ważności uchwał. Korzyść w sferze sytuacji prawnej, której osiągnięciem jest zainteresowana osoba, występująca z roszczeniem z art. 189 k.p.c., polega bowiem na zniwelowaniu stanu pewności prawnej co do aktualnej sytuacji prawnej tego podmiotu poprzez stworzenie prejudycjalnej przesłanki skuteczności tej ochrony. Instrumentem zaś służącym uzyskaniu tak określonej korzyści jest – w myśl art. 189 k.p.c. – stwierdzenie na mocy orzeczenia sądu istnienia stosunku prawnego lub prawa, które określi sytuację prawną podmiotu (T. Rowiński, Interes prawny w procesie cywilnym i w postępowaniu nieprocesowym, Warszawa 1971, s. 22; E. Budna, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 1988 r., III CZP 26/88, OSP 1991, z. 1, poz. 4). Interes prawny należy bowiem rozumieć szeroko, tzn. w sposób uwzględniający ogólną sytuację prawną powoda a brak interesu prawnego jako przesłanki powództwa z art. 189 k.p.c. zachodzi jedynie wówczas, gdy powód nie ma żadnej potrzeby ustalania prawa lub stosunku prawnego, gdyż jej sfera prawna nie została naruszona ani zagrożona (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 15 października 2002 r., II CKN 833/00).

Wobec zaś okoliczności, że powód skonstruował żądanie ustalenia nieważności uchwał w oparciu o art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c. a z takim roszczeniem może wystąpić w każdym czasie, ponieważ nie jest ono ograniczone terminem jak przykładowo ten, określony w art. 25 ustawy o własności lokali, to koniecznym było dokonanie analizy żądania pozwu przez pryzmat twierdzeń powoda, że uchwały z maja i października 2014 r. są sprzeczne z ustawą. Zgodnie z treścią art. 58 § 1 k.c., nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą lub służąca jej obejściu a przez ustawę należy rozumieć wyłącznie normy prawne obowiązujące powszechnie, mieszczące się w zawartym w art. 87 Konstytucji RP katalogu źródeł prawa a mianowicie: Konstytucję, ratyfikowane umowy międzynarodowe (w tym prawo UE), ustawy, rozporządzenia oraz akty prawa miejscowego (wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2014 r., II CSK 251/13; P. Machnikowski, w: System Prawa Prywatnego, t. 5, 2006, Nb 46, s. 473; M. Safjan, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 58, Nb 6, s. 281; A. Janiak, w: Kidyba, Komentarz, 2012, art. 58, t. I, Nb 8, s. 336; M. Lemkowski, w: J. Grykiel, M. Lemkowski, Czynności prawne. Komentarz do art. 56-81 k.c., Warszawa 2010, s. 52; R. Trzaskowski, Granice swobody kształtowania treści i celu umów obligacyjnych. Art. 353 ( 1 )k.c., Kraków 2005, s. 190). Zaznaczyć przy tym należy, że art. 58 k.c. znajduje zastosowanie w stosunku do wszystkich czynności prawnych: umów, czynności jednostronnych – w tym uchwał organów osób prawnych sprzecznych z prawem lub zasadami współżycia społecznego, chyba że przepis szczególny przewiduje inny skutek tej sprzeczności niż bezwzględna nieważność (art. 252 § 4 k.s.h. oraz art. 425 § 4 k.s.h.).

W zakresie żądania stwierdzenia nieważności zaskarżonych uchwał powód podniósł, że uchwały te ingerują w daleko idącą ochronę, wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz skutki ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń obligacyjnych a w tym w szczególności wynikające z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zdaniem powoda, żadna z uchwał współwłaścicieli lub czynności prawnych właściciela nie może natomiast wpływać na skuteczność nabytych uprawnień obligacyjnych, ujawnionych w księdze wieczystej, dopóki treść wpisu nie zostanie uznana za niezgodną z rzeczywistym stanem prawnym, co ma miejsce w odrębnym postępowaniu. Skutkiem bowiem dokonania przez powoda wpisu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej i obowiązywania art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest skuteczne roszczenie (prawo) powoda do uchylenia skutków podjętych uchwał wspólnoty, wyrażające się w żądaniu ich uchylenia. Dodatkowo, w ramach uzasadnienia tego zarzutu, pozwany uzupełniająco wskazał, że uchwały są nieważne z mocy prawa wobec niedochowania przez wspólnotę formy aktu notarialnego, wymaganej dla zmiany dokonanego podziału do korzystania aktem notarialnym z 9 października 2017 r., będącym źródłem wpisu roszczenia o prawo do wyłącznego korzystania przez powoda z nieruchomości wspólnej. Powyższe stanowisko powoda nie zasługuje na uwzględnienie i jako takie nie może skutkować ustaleniem nieważności zaskarżonych uchwał. Po pierwsze należy zwrócić uwagę, że wbrew wątpliwościom powoda wyrażonym w pozwie, sporne uchwały zostały podjęte w formie aktu notarialnego, co wynika z dokumentu dołączonego do odpowiedzi na pozew w postaci aktu notarialnego Rep. A nr (...). Podjęcie zaś przez pozwaną wspólnotę w tej formie uchwał, umożliwia ujawnienie nowego podziału quad usum w dziele III księgi wieczystej i objęcie go rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych, aczkolwiek przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują ograniczeń co do formy w jakiej powinna zostać zawarta umowa o podziale do korzystania. Powyższe oznacza, iż umowa taka może zostać zawarta ustnie, w formie pisemnej, czy też w sposób dorozumiany, poprzez faktyczne ograniczenie się w korzystaniu przez poszczególnych współwłaścicieli do określonych części nieruchomości. Co więcej, umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej a dokonując takiego podziału strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 r., V CSK 526/11). Dokonanie podziału rzeczy quoad usum jest przy tym czynnością zwykłego zarządu (Sąd Najwyższy w postanowieniu z 6 marca 1997 r., I CZ 7/97) i jako taka nie wymaga nawet uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Rację ma przy tym powód twierdząc, że skutkiem dokonania przez powoda wpisu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej ustalonego w umowie podziału quad usum i obowiązywania art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jego skuteczność wobec każdoczesnego nabywcy części ułamkowej nieruchomości, lecz jego zmiana w uchwale podjętej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego nie wymaga wytoczenia powództwa w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ponieważ może być ujawniona w ramach postępowania wieczystoksięgowego. Tym samym, zdaniem Sądu Apelacyjnego, brak było podstaw do ustalenia, w oparciu o art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c., nieważności uchwał pozwanej wspólnoty z 11 października 2017 r.: nr (...) w sprawie wyrażenia zgody oraz dokonania zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez zmianę umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania z zewnętrznych miejsc postojowych oraz nr (...) w sprawie wyrażenia zgody oraz upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do zmiany przeznaczenia oraz wynajmu części wspólnych nieruchomości.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-09_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”